「露臺戶」只能使用卻無法擁有？　房屋所有權4類解析！

好房網News記者林清坤／綜合報導

大樓的露臺戶可以為住戶增加使用空間，能夠用來收納空間或是種種花草，有不少民眾因此被吸引購買！但近日有網友指出，代銷人員向其告知，購買的露臺空間為約定專用，令她不禁納悶，「都已經是自己買的範圍怎麼還有約定專用的差別？」

網友表示，她近日看到離老家通勤20分鐘的建案，打聽之下頭期款價格也是她能負荷的範圍，而代銷人員也向她透露目前整個社區還有一戶位在5樓的超大露台戶，整個露台空間是約定專用。

代銷人員向她解釋，雖露台空間為約定專用但實際使用上都是自己的範圍，並無影響，此說法讓原PO感到霧煞煞，「都已經是自己買的範圍怎麼還有約定專用這個東西？」

買房學問深不見底，大大小小的專有名詞特殊用語感覺一個沒搞懂就會被詐騙，對此「賣厝阿明」針對上述案例，將房屋所有權的類型與權利範圍進行分類解釋。

根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義，專有部分就是指屋主（所有權人）可以『獨立使用的空間』，並且可以單獨登記為區分所有權的標的物，就稱為「專有部分」，像是室內登記的實際坪數，包含：室內面積或附屬建物如陽台面積等都涵蓋在專有部分內。

同時，除了法律有另外規定限制外，屋主（所有權人）可以自由的使用、收益、處分，其他第三人干涉不到你怎麼使用。

也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物，同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域，如：屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等，都算在公用部分，這些地方是不可以登記成專有部分。

另外，也有規定限制起造人或是建商將共有部分，像是法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等地方，出售給住戶（區分所有權人）或是其他特定人士等影響到全體住戶（區分所有權人）權益的行為。

在《公寓大廈管理條例》第3條的範圍中，約定專用通常是把原本屬於整個社區的某一塊，以約定的方式單獨給某一戶專門使用，最常見的就是露台、花台、一樓庭院等地方。

以權利範圍來說，約定專用的區域屬於『只有使用權沒有所有權』，要自己管理維護及負擔該區域的修繕問題。同時，約定專用的面積只會出現在謄本標示部，並沒有算進權狀面積內。假設後面想再加裝像是雨遮或是花架等設施，要事先取得社區管委會同意後，且尺寸大小都有符合社區規約才可以增建。

約定共用的定義恰恰好根約定專用相反，根據《公寓大廈管理條例》的定義，是將原本屬於社區大樓裡某一戶的區域，同樣用約定的方式提供給整個社區使用，像是警衛室或是一樓騎樓都是常見的約定共用區域。

針對露臺空間，建築先生Jackson曾在Youtube頻道上表示，露臺空間以產權來說，通常歸納為「不計價約定專用」，所以並不會出現在權狀裡。而屬於「約定專用」的露臺如果要在露台建設採光罩，必須經過管委會同意才能變更露臺外觀。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出，即使管委會同意，但增建遮雨棚還是有違建的疑慮，除了搭建面積要低於露台的1／3以外，根據法規，露臺、遮雨棚、雨遮等面積，合計若9坪以內，雖然不需立即拆除，但也得拍照列管。

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