小宅當道！「偽三房」格局該做大還小？內行人分析

好房網News記者林清坤／綜合報導

在現今這個寸土寸金的年代，房子也越蓋越小，根據內政部資料顯示，全國25坪以下的小宅自2018第二季起至2021第二季，已連續13季買賣佔比超過4成，小宅儼然已成為國人購屋新趨勢。在這個趨勢下，想買房的民眾也很常面臨到格局的困擾，「坪數較小的情況下，該做成正2房還是小3房？」

一名網友在PTT《HOME-SALE》版上發文，他表示現今房子公設比都很高，坪數扣一扣，實際室內大概只剩六成，假使買了一個接近40多坪的物件，扣完公設比約略只會剩28坪左右，「若將格局隔成三房的話，每個房間都會很小，放了床就沒什麼空間了」。此外，原PO還指出，真的很不欣賞建商跟設計師，出「偽三房」的設計，認為「完全不實用，幾乎每戶都得再改格局」。

貼文曝光後，多數網友並不認同原PO看法，認為室內實際坪數有28坪，陽台屬「附屬建物」，不在主建物面積之內，蓋三房根本綽綽有餘，「室內28坪可以正三房啊，我家現在室內26，三間房都放得下雙人床跟衣櫃」、「室內28隔三房很正常吧」、「室內28？！現在市場上，雙北中高價區的新房，權狀有35坪就是大三房了（主建物約21～22坪）」、「室內28坪還偽三房？多看看房子吧」、「說室內28坪小的應該住南部吧」、「室內28坪不含陽台超大！建坪28坪都能做兩房了」。

此外，有內行人則分析說明，每多一房需要主建多個10坪左右，「所以兩房的話，主建20坪，權狀33～34坪；三房主建30坪，權狀50坪，權狀包含公設（假設33％）＋陽台跟雨遮（7％）＋主建（60％），車位不計」，所以少個1～2坪的情況下，主建28坪規劃三房，是很足夠的。

該網友也指出，現今新建案土地寸土寸金又受總價控制，才會誕生許多「小X房」的產品，比「正」房型少個5、6坪以上，「維持相同房數或少一房改配上＋1書房的多功能室之類，甚至還有20坪初規劃三房的案例，才導致每個房都傻眼的小…」。

永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料，整理今年第二季全國及六都住宅交易，買賣交易共有44，391件，其中25坪以下的小宅便占了40.43％；另外就六都來看的話，除了台中市及台南市之外，另外四都25坪以內小宅交易占比皆已超過全國水準，其中又以台北市49.67％最高，新北市以47.82％緊追在後，接著是台中市44.90％，高雄市40.73％，台中市40.16％、台南市28.72％，

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，小坪數住宅已悄然躍居市場主流商品，「台北」與「新北」25坪以內小宅佔交易比重將近五成，等於在雙北市每兩間房屋交易，就有一間是25坪以內小宅。會有這樣的現象產生，主要因雙北房價偏高，購屋族在希望能成為有房一族，但又不想為此犧牲生活品質下，小宅坪數較小、總價低，負擔相對輕鬆，吸引購屋族目光。

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