有穩定的收入也要有固定的存款，不管是理財或買房才有底氣。(示意圖 覽山不用早
免頭期款的房子可以買嗎？都說買房子首重房屋地點，為什麼免頭期款預售屋不是每個人都適合？買房子要考慮房子的持有年限，如果只有月薪五萬元，該怎麼理財規劃自己的買房計畫？就讓樂屋網來幫你重點整理。
:: 目錄 ::
▌01｜頭期款準備三成是基本門檻
▌02｜化繁為簡，每月存入三個使用帳戶
▌03｜買預售屋或中古屋的差別？
▌04｜持續增加額外收入
▌05｜穩定工作5-10年=減輕房貸壓力
▌01｜頭期款準備三成是基本門檻
不只是買房子，生活打拼本就該把理財做好，穩定收入+良好的儲蓄是基本功，為什麼頭款要準備三成，主要是因為銀行房貸最高只會給到八成，以一千萬的房子為例，相當於自己的買房頭期款要就準備 200 萬，但不管是成屋還是預售屋，除了房子還有裝修裝潢代書費等額外費用，因此三成是最保守的買房預算門檻。
▌02｜化繁為簡，每月存入三個使用帳戶
將花費編列在各自不同的帳戶上，有利於資金進出控管，不少專家建議五到六個帳戶，每月薪資匯入時就按時自動存入，但大原則上可分成三個帳戶：生活支出、財務規劃、買房基金三個帳戶，通常占比建議如下：
生活支出帳戶(收入25%)：
根據主計處統計，110年每人每月平均消費約是 24,000 至 33,000 之間，主要花費舉凡房租、水電費、瓦斯費、電話費、網路費、伙食費與孝親費，若以兩個人薪資皆 50K 的情況，兩個人每月都要拿出 12,500 元當作生活支出費用。
財務規劃帳戶(收入35%)：
買房和理財規畫並不衝突，Covid 19後疫情時代金融業推出更多種 ETF 指數股票型基金商品，可選擇高股息商品，每季每年發放利息，再投入能產生複利效果。若有育兒規劃想要更穩健規劃，也可選擇保險或儲蓄，儲蓄險或醫療險也能成為意外事件發生時的絕佳助力。50K 薪資約佔 17,500 元的支出。
買房基金帳戶(收入40%)：
這部分再買房前是頭期款的存款，買房後是每月的房貸支出， 50K 的薪資約是每月20,000 的金額，若單靠每月固定存款，在銀行儲蓄低利率的現在來看，恐怕無法發揮最大效益，通常都建議搭配 ETF 或儲蓄型保單做 6 年以上長時間規劃，藉由複利效果來降低通貨膨脹買房壓力。
除了上述的三種規劃方式，坊間還有 333、532 或 631 的方式，單看哪一種最適合妳，重要的是需要穩健並持續執行，逐步達成自己設定的儲蓄目標，另外也要具備積極的儲蓄觀念：先存再花，減少不必要支出，養成記帳並控管預算，逐漸累績自己的買房基金。
▌03｜買預售屋或中古屋的差別？
預售屋和中古屋(老屋)的差別主要在買房準備金和房子未來的週轉規劃，預售屋的付款壓力最低，以一千萬的房子來舉例，在房子蓋好前只要拿出前期的訂金、簽約金、開工款和中期工程期款 60 萬，約占房屋售價的 6% 左右，但老屋頭期款一開始就是房屋售價的 30% 約 300 萬，相對起來將近有 5 倍差距，但除了價格還有以下差異：
預售屋：適合資金想更靈活運用、買房住一輩子的人
用低於新成屋的價格買到新房子，甚至是免頭期款購屋，雖然在房子完工前頭期款可以先用來投資理財或其他運用，但預售屋風險在無法得知建案完工後品質、生活機能尚未進駐，雖然沒有成屋滲漏水惡鄰居問題，但如果未來要以小換大，重劃區抗性加上相似產品多，不容易轉手，因此比較適合單身或打算換屋的人。
預售屋機能到位至少要住十年才會陸續完備，除非是市中心的預售都更案。
中古屋：適合未來規劃換屋、不想繳一輩子房貸的人
缺點就是需要整理房子，屋齡越高整修的部分越多，但優點就是若買在市中心或交通要點，又是經營良好的惜售社區，售屋時往往能高於當時購入的價格。
買老屋比預售屋還要額外準備水電汰換的整修費用，但房地合一稅六年持有期限一過，就算房價沒上漲但至少保值，有生育計劃或小屋換大屋，賣掉後額外能獲得一筆買房基金。
▌04｜持續增加額外收入
頭期款累積不是在決定買房前才產生，買房資金是投資理財的另一種執行方式，因此在出社會工作時後，就該持續累積儲蓄理財習慣，先累積第一桶金，後續可以再利用理財複利方式，增加被動收入。
資金運用除了支出節流，更要有收益開源，後疫情時代加上 AI 應用，一人多工的時代也越來越常見，除了自己職場的能力，有其他的天賦或興趣，也要持續投資自己學習深化，轉化成額外的收入來源。譬如喜歡吃美食，將吃東西的過程做成短片或BLOG文字，分享出去也能獲得廣告收益。
▌05｜穩定工作5-10年=減輕房貸壓力
銀行給的貸款成數越高，頭期款的準備就越輕鬆，影響貸款成數除了房屋本身的價值，薪資是否穩定也是關鍵，若非上班族自己創業，存摺最好備有房價三分之一的現金長達一年以上，或者長期自己匯款標註成薪資所得，這些都能增加銀行放貸成數的信度，否則給貸成數低，頭期款可能就要準備三成以上。
穩定工作 5-10 年是買房基本功，加上額外收入，已累積的自備款金額能支撐你買房的選擇幅度，買預售屋可以貸八成，還沒用上的頭期款，可以用來裝潢或採買家具，若是買中古屋，自住六年後轉售，還可以獲得一筆退稅金。頭期款準備足夠，房貸壓力就越輕，能選擇的房屋產品就更多。
如何更有效率的達成買房存款的目標，可以再讀讀這篇。一個人買房辛苦，兩個人買房稍微減輕壓力，不管你最終選擇哪裡，存款都是理財與買房的先決條件，祝福你逐步累積自己的買房第一桶金。
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