一般事務所可以買嗎？有的被罰、有人沒事，關鍵在哪？

同一個社區，一般事務所至少比正常住宅便宜2-3萬/坪，平均的價差在雙北地區達到5萬以上，在房價這麼貴的時代，一般事務所到底可不可以買呢？買了以後有沒有甚麼風險？利率會比較高嗎？水電費會不會比較貴？今天就來幫大家解惑！

■買房前查土地使用分區 三步驟輕鬆看 

步驟一：Google搜尋縣市+土地使用分區 ，即可查到政府對應的網站。

步驟二：輸入地址的方式，看看你想要買的房子，它座落的土地。

步驟三：查看房子座落的土地的顏色。

  黃色的是住宅區、  紅色的是商業區、  咖啡色的是工業區、

  紫色是政府機關用地、  綠色則是公園。

房子座落的土地是黃色，那就恭喜，代表房子蓋在住宅區，是完全沒問題的。

如果房子座落的土地是咖啡色的，現況是住宅的形式代表他就是工業住宅，可能是違法使用。

如果房子座落的土地是紅色，代表是商業區。情況就會比較複雜，在這裡的房子，有些可以當住宅，有些不行。

►延伸題：

Q.有的商業用地沒辦法蓋住宅？如何區分

像是台北市會在網站上會很清楚的標明可以或不可以當作住宅使用，正常的商業區像是商一、商二、商三、商四，基本上都可以蓋住宅，網站上就不會特別註明。

如果你發現名稱是比較特別的，像是士林官邸北側「特定商業區」、信義計畫區「一般商業區」、內湖舊宗段「商業區（供一般商業使用）」、內湖潭美段「辦公服務區」、南港向陽段「商業區（供一般商業使用）」、南港路「特定商業區（二）」、南港車站「特定商業區（A）、特定專用區（B）」等，說明欄都會有清楚的不得做為住宅使用。

其他的縣市，不會特別在網站上註明合不合法，需要到都市計畫細部計畫書裡面查看，像是台中水湳經貿園區，從細部計畫書裡就可以查到第一種創新研發專區、經貿專用區是不可以蓋住宅的。

■冒風險買工業宅？內湖五期房價差2成

學會怎麼查之後，你就會知道哪些房子是合法，那些房子可能有違法的情況。不過，既然知道是違法使用，為什麼還是會有很多人願意買工業住宅或一般事務所的住宅呢？主要的原因，就是價格便宜很多。

以內湖五期的辦公服務區為例，是有被政府開罰的區域，近一年的房價大約50萬出頭，新潤城峰每坪49萬、遠雄藝朗51.7萬。

住宅區，每坪房價約70-80萬，像是華固長島70萬、遠雄米蘭苑每坪約80.5萬。

住宅區與辦公服務區，出現兩成以上的價差，如果50萬出頭可以買靠近市中心的內湖五期重劃區，對比永和、新店的新案開價都衝上80萬的狀況來看，是相當吸引人的。

►延伸題：

Q.工業住宅一定比較便宜嗎？

不是每個區域的工業宅價差都這麼大，像是中和的元氣大鎮、新莊的峰景鳳翔、士林的天母樂活，萬象之都，這些著名的工業住宅，其實都與周圍的房價差異不大，因此關鍵就在於是否被檢舉，被檢舉之後，價格差異就會非常大了。

明顯有出過事，上過新聞，價差就會拉出來。要不要買，價差是否足以負擔風險，每個人都會有自己的見解。

延伸閱讀：工業住宅可以買？注意買舊不買新！

■一般事務所房價誘人 平均價差約5萬/坪

最困擾消費者的就是在與建商洽談購買新屋的時候，商業區的建案，地點不錯，有一般事務所和正常住宅可以選，我們先來看看價差有多少，看你會不會讓你產生動搖。

 ►案例1 

以新莊副都心某個建案來看，一層有八戶，低樓層是一般事務所，房價大多落在44-46萬，7樓以上是住家，每坪48-52萬，平均的價差約4-5萬。

 ►案例2 

另外一個建案，同一個社區，A棟是一般事務所，B棟是住宅，從平面圖上就可以看出差異，A棟無隔間，B棟有隔間，A棟的的平均行情大約在41-48萬，B棟行情大概都在50萬以上，價差大概也是4-5萬。

特別說明一下，目前一般事務所的房子，大多會以毛胚的型態交屋，有些甚至沒有衛浴或廚房設備，建商用預留管線的方式，再附贈提貨券給買方由買方自行裝潢，以降低檢舉的風險。因此把未來的裝潢成本計入，價差看似每坪5萬，實際上，真正的價差大概在每坪2-3萬左右。

■買一般事務所2大風險 檢舉、轉手性較差

1.檢舉風險：

除了台北市以外，大部分的地方政府採檢舉制。有人檢舉才會進行稽查。不過檢舉的難度並不低，我們問了政府相關人員，需要民眾親自到該房屋內進行蒐證，包含要有完整的照片以及影像。

像是新莊的某個個案，在2014年房市下跌時，退戶不成，住戶集體檢舉建商，提告事務所當住宅賣。舉報的後果，通常整個社區有更動為住家的都會被罰。因此風險最高的時間點，就是建商在成屋還沒賣完前的階段。一但整個社區完成交屋後，社區要有住戶站出來舉的機會相對地降低很多。

►延伸題：

Q.如果在一般事務所曬衣服，感覺像是做住家違規使用，可以檢舉嗎？

實際上在判定上，曬衣服難以得知房屋是否有將格局變更作為住家用，是無法舉證的。目前出事的案子通常是住戶與建商有糾紛。在成屋還沒賣完前對於建商提告。

2.轉手性較差：

據我們的觀察，一般事務所的銷售上，雖然有做出5萬/坪左右的價差，但是銷售的速度，還是會比住宅慢了許多。

至於未來的轉手上，有個誤區，就是有些人以為同一個社區其他人買50萬/坪，我買45萬/坪，未來如果社區每坪漲到52萬，每坪可賺7萬。這個是錯的，大部分的情況，你也是只能賣到47萬，同樣每坪賺2萬。另一個方面，會買一般事務所的客群，投資型客戶佔比較高，也說未來賣出的戶別也會比較多，價格和轉手性不一定好。

►延伸題：

Q.一般事務所、工業宅水電會比較貴嗎？

1.水費：不分住宅或營業使用，依住户申請的口徑大小，負擔不同的基本費。

2.電費：分住家用電、營業用電，只要作住家使用，工業住宅電費可以以住家費率計算。

Q.請問一般事務所、工業宅貸款成數會有差別嗎？

很多人會說一般事務所貸款成數會比較低，基本上跟住宅差不多。當然，一但有出事的案子登上新聞版面，貸款成數就會被調降了，市場會有這樣的誤傳，用的都是出過事的案子當案例，有點倒果為因，貸款成數較低的是工業住宅。

■一般事務所可以買嗎？ 購買風險三大評估 !

一般事務所到底能不能買？我不會說一般事務所絕對不能買，只要你在買之前了解你面對的風險。但有這三種狀況的時候，建議不要考慮

1.台北市2010年後的新建案

2.購房目的為投資性質

3.房市景氣反轉時

很多人會想說，明明違規使用的案子一堆，為什麼有的被罰，有的沒事？因為台北市政府有特別畫出紅線。針對完工日在2010年後的個案，有違規使用的情形，會優先處理開罰。因此如果你要買的是台北市的新建案，千萬不要心存僥倖。

如果你是投資性質，反而不建議貪便宜買一般事務所。因為不會賺得比較多，而且要是和房客起了糾紛，由房客去檢舉，檢舉成案的機會是大幅提升的。景氣好的時候，所有人都賺錢，一片和樂，不太會有人跳出來檢舉，這個時候買，反而出事的機率低。但是景氣反轉時，有人賠錢想退戶時，就很容易有已購戶站出來檢舉，導致整棟大樓一起中槍。

►小提醒：

結論總和來說，要買一般事務所，是越往北部越危險、屋齡越新危險。如果是毛胚交屋，至少要和一般住宅有5萬以上的價差才值得考慮。當你買了五年以上都沒事，有很大的機率算是安全下莊。

文章出處：來自最好用的實價登錄平台樂居