文／林芳如 圖／Shutterstock 責任編輯／王美珍
編按：高房價時代，總價較低的小坪數物件愈來愈普及。50歲後想買間20坪左右的小宅自住，該留意哪些事？房屋仲介張國華指出，中年購屋不宜衝動，並且自備款要盡量抓得寬鬆些，但他也提醒，有些條件一定要納入。無障礙空間改善規劃師戴銀幸則建議，房子再小，浴室的門寬和淨寬一定要足夠，老後若坐輪椅，才不會窒礙難行。
愈買愈小，是現在的購屋趨勢。據內政部統計月報資料顯示，2023年全台建物買賣移轉平均面積首度跌破30坪，僅約29.7坪，若扣除公設，實際使用坪數可能只剩20坪。
50歲買房 最忌諱一時心動
一年前，50多歲、在天母擔任房屋仲介的張國華（Vince）從透天厝搬到新大樓，他說，新家的坪數雖然比舊家小，但因採光佳且裝潢得宜，空間感和舒適度反而提升了，整理起來也比較輕鬆。
他觀察，同輩中許多人都有跟成年孩子分開住的打算，不像上一代希望3代同堂，因為「我們也想要有自己的人生」。
此外，高房價亦使得小坪數物件在房屋市場愈來愈普遍。「買房子有預算的考量，假設我最多只能付2,000萬，再多也付不起，坪數就會受限。」不過，張國華指出，相較於大坪數，小坪數物件的單價通常比較高。以他所居住的桃園為例，單坪20至50萬的物件，小坪數物件大約會貴2至3萬，而如果是天母一帶單坪破百萬的物件，單價差距可能達10萬。
房價高、預算有限或即使有存款，也不願意花那麼多錢購屋，確實是小坪數住宅受青睞的重要關鍵。對中高齡族而言，購屋時謹慎控制預算也能免於退休後還為房貸煩惱。
張國華建議，台幣2,000萬的房子，抓比較寬鬆，至少得準備3成自備款，也就是600萬。他說：「這600萬從哪裡來，你必須先想好。」此外，他也建議預留一筆裝潢費，依照需求將房子改造得更舒適。
假使想貸款，記得事先準備好財務證明，讓銀行知道你未來每個月如何還款、退休後是否還得出來。視各家銀行規定，年齡加貸款年限通常不能超過70歲或75歲，如果本來預計貸款30年，結果銀行只願意讓你貸款20年，每個月的還款金額就會瞬間提高。（相關閱讀：人生下半場想換小宅，最好趁退休前！不想退休金被房子卡住，申請貸款要注意哪些事？）
此外，近來銀行核貸時間拉長，更是提高了不確定性，因此自備款盡量多準備一些，比較不會買了以後才急著籌錢。張國華說：「退休後要輕輕鬆鬆地過日子，不要因為房子讓自己陷入緊張的狀態。」
50歲買小宅 有些錢不能省
雖然張國華一再強調50歲後購屋需謹慎，不要用太積極的方式做決定，但他也指出，在可負擔的範圍內，千萬不要一味省錢，卻買到不適合的物件。原則上，他認為中年購屋，要從未來老了以後可能的需求出發。
張國華解釋，現在買的房子，未來很可能住到終老；50、60歲身體健康，未來身體機能可能下降。因此，此刻買小宅，最重要的問題就是思考：將來老了，可能會有哪些需求？
「一定要有電梯。」張國華說，天母一帶有許多老公寓，很多人想賣公寓，就是因為沒有電梯。有無電梯，房屋價差可達10至20萬，無電梯物件雖然便宜，但必須思考：未來的你，能接受每天爬樓梯嗎？
大眾交通也需納入考量。有些人退休後，想圓夢回歸大自然，於是搬到交通不便的清幽地帶，想著日後開車通勤，卻疏忽了萬一哪天不適合開車，可能寸步難行。
此外，張國華建議買10年內的房子。新一點的房子雖然比較貴，可是房屋需要修繕的機率比較低。他說：「如果以後手腳沒那麼俐落，想到要修繕房子，你可能會覺得很麻煩。」
談到換屋過程中，大換小通常必須斷捨離，張國華的心得很寫實：「這次搬家，我發現很多東西都是從上次搬家後，就沒有用的。」
因此，他建議《50+》讀者，既然要換屋，就下決心把這幾年用不到的物品都淘汰、送人或變賣吧！「尤其是家具或是很占地方的大型物品，可能看起來很有價值，事實上根本用不到，就下定決心捨棄，不要再一直搬來搬去。」
此外，由於不需先賣舊屋籌措購買新屋的費用，這次換屋，他選擇先搬到新家，再慢慢思考哪些東西需要搬過去。如果一下子整理不出什麼該丟、什麼該留，張國華建議以新家的收納量來安排。他說：「可以先把一定用得到的先帶過去，剩下的東西就看新家還有多少空間，再決定該怎麼處理。」
預留老後空間 浴室淨寬至少120公分
無障礙空間改善業者居安照護規劃師戴銀幸則補充，50歲後買小宅，浴室很重要，因為這是老後最容易發生意外的地方。以20坪的物件為例，浴室大約1.5至2坪，她說，浴室內的淨寬至少需達120公分，讓日後輪椅有外推空間，看護幫忙洗澡，多一個人也不會顯得很侷促。
至於門寬，則至少80公分，因若日後坐輪椅，輪椅座寬約45公分，便盆椅寬度約65公分，所以80公分通常即夠用。戴銀幸解釋：「超過80公分，門片要用訂製款，價格會拉高。」此外，浴室面盆底下不要再加裝櫃體，輪椅往前推才不會撞到。
馬桶高度也需留意。「一般馬桶的高度，大約只有38公分，如果是免治馬桶，大約是42公分。」戴銀幸說，別小看幾公分的差距，坐在矮一點的地方和稍微高一點的地方，起身的容易度仍有差異。因此，可考慮裝免治馬桶。
此外，家中也盡量不要做太多收納櫃，盡可能預留安裝扶手的空間，日後有需要，才能省下拆除的功夫。有浴缸的物件，可能也不適合中高齡。「浴缸很容易滑倒。」戴銀幸說，如果現在有浴缸，哪天需要拆除，還得花費一筆錢，而現在廢棄物清運和人工拆除的費用可都不便宜。
為了避免滑倒，如果購買預售屋，可請建商客變，改成止滑地磚；如果是一般地磚，則需定期施作防滑劑。
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