央行調控力道超乎意料　「2族群」受創！他曝房市恐連數季退燒

好房網News記者林和謙／台北報導

我國央行19日召開今（2024）年第三季理監事會議，會中決議維持政策利率不變，其中重貼現率維持年息2％，為近年來的高點。有鑑於國內通膨呈現緩步回降趨勢，且下半年及明年台灣經濟仍將溫和成長，本次央行理事會一致同意保持利率穩定。不過這次央行推出第七波選擇性信用管制，且力道猛烈，CBRE世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認為，未來數月，建商獵地將隨房市轉冷而趨於謹慎；而CBRE世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，住宅市場也將受到影響，自住買方會縮手，判斷未來數季將持續退燒。

美國聯準會這次宣布調降基準利率兩碼，正式啟動降息循環，而亞洲多個央行預料也將陸續跟進。CBRE世邦魏理仕分析，相形之下，台灣貨幣政策暫無轉寬鬆的急迫性，且此次央行為改善銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況，繼6月後再度調升存款準備率1碼，並推出第七波選擇性信用管制，修正重點包括新增名下有屋者申請第一戶房貸無寬限期、第二戶購屋貸款成數降為五成且實施範圍擴大至全國等，緊縮房市金流的力道出乎市場預料。

世邦魏理仕研究部統計，截至今年9月17日止，今年前三季全國大型土地及商用不動產成交額總計2,860億元，年增67％ ，主要受惠於土地交易熱絡，加上自用型買方對工業地產的需求強勁。

施甫學認為，此次央行決議充分反應出其對於調控房市、抑制囤房行為的堅決態度，未來數季內住宅市場恐面臨買氣退燒的景象，買方縮手，加上近來銀行授信標準趨嚴、貸款條件不如以往，都將影響未來多月建商購地態度。另一方面，由於銀行法第72-2條比率於今年7月底達到26.5％（法定上限為30％），在全體銀行將加強控管不動產貸款總量的情況下，企業購置商辦時可申貸的額度或將受到擠壓，預料短期內商用不動產投資市場將呈現工業地產獨強的局面。

而實際走訪預售屋銷售中心，很多銷售人員認為這次央行打炒房力道之強，絕對會衝擊到928檔期，買氣勢必大為降溫，「很擔心來客數大減」，加上銀行限貸之亂仍持續，房市調控加上資金受限，是雪上加霜。

李嘉玶說，今年前三季商用不動產成交總額近958億元，較去年同期增加17％，主要是製造業對工業地產購買需求攀升；隨著數家半導體廠商加快擴產腳步，前三季廠房交易量能放大，成交金額高達515億元，大幅年增 289％。自今年5月以來，市場未見保險業出手，顯示最低收益率門檻維持2.97％的水準已使業者投資意願減弱。有鑑於台灣經濟將維持成長步調，未來數月內央行降息機率極低，商用不動產市場仍依賴自用型買方支撐。

受到房市價量齊揚的激勵，本土建商於今年前三季大買土地，總投資金額近1,450億元，較去年同期增加 ，並推升全國土地市場交易額較去年翻倍成長至1,902億元。此次央行明確表示銀行信用資源過度流向不動產的情勢漸趨嚴峻，致8月底不動產貸款占總放款比率升為37.5％ ；李嘉玶表示，在房貸減降令及選擇性信用管制新措施的雙重挑戰下，預期未來數月，建商獵地計畫將隨房市轉冷而趨於謹慎，整體土地市場將回歸基本面。

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