央行第四波打炒房效應之檢視

央行於12月16日召開理監事會後宣布推出被稱為「史上最嚴房市管制措施」，主要內容為針對豪宅與第三戶以上房貸、建商購地、餘屋與工業區土地抵押貸款等五大類放款，再度緊縮貸款成數限制。

央行本次修正重點包括：高級住宅及第三戶以上購屋貸款最高成數降為四成，購地貸款降為五成，且保留一成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，餘屋貸款最高成數降為四成，工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成，由於這五大類管制貸款成數，有四項上限為四成，因此，被稱為「史上最嚴房市管制措施」(詳請參閱附表)。

由於這波房價已持續飆漲四年，並且漲幅普遍超過三、四成，央行在苦無更佳對策情況下，只好再從限縮貸款額度著手，俾免房市陷入「硬著陸」困境。

至於中央銀行理監事聯席會議後公布之選擇性信用管制措施考量因素與修正重點說明分別節錄如下，以供參考。

壹、調整本行選擇性信用管制措施考量因素

一、近期全體銀行不動產貸款集中度仍高。

二、為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地，進一步控管金融機構不動產授信風險。

貳、修正重點說明

(一)自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為4成，以進一步強化銀行管理信用資源，降低授信風險，避免資金流供囤房。

(二)購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，以強化督促借款人加速動工之力道，增加住宅供給，避免資金流供囤地。

(三)餘屋貸款最高成數降為4成，以加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。

(四)工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成，以配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調。

內政部將修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」 ─限制換約轉售與禁止炒作行為，並加重罰則

自從去年12月以來，央行已三度調整選擇性信用管制措施，主要希望房價能「軟著陸」，惟鑑於近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為避免銀行信用資源流向囤房囤地，遂決議再度推出房市管制措施，並自12月17日起實施。此外，央行總裁強調，房市管制措施還沒有落幕，未來還會與各部會配合抑制炒房炒地措施，意有所指的必然是12月9日內政部所公布的「嚴懲炒作！內政部修法，預售屋禁換約、建立檢舉機制」，雖然此一研擬措施尚未定案，不過就目前房價依舊持續飆漲情況下，至少會有部分措施不得不付諸實施，其中又以「限制換約轉售」與「禁止炒作行為」之規範與罰則最受關注。

依內政部所公布之資訊顯示，為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利，將修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」，修正重點主要有限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登錄、管制私法人購屋與建立檢舉獎金機制等五點。

應嚴防「台灣錢淹腳目」之投機性泡沫危機重演！ ─謹防非理性繁榮導致房市出現「硬著陸」！

眾所皆知，當前房價持續飆漲與游資浮濫息息相關，此亦可由內政部所公布「嚴懲炒作！內政部修法、預售屋禁換約、建立檢舉機制」措施之管制私法人購屋窺其堂奧，如再深入探討近年法人與外資法人現金一次付清購置豪宅資訊(詳請參閱附表)，即可充分了解當前高房價始終高懸之主要原因。

另外，投資台灣三大方案從108年7月實施迄今，總投資金額已超過新台幣1.5兆元，原訂今年屆期，由於台商申請踴躍，政府決議延長；國發會主委龔明鑫於12月16日表示，投資台灣三大方案將延長三年，由此不難了解當前國內資金仍將持續氾濫之緣由，至於是否會再度衍生「台灣錢淹腳目」，房市與股市非理性繁榮(Irrational Exuberance)之投機性泡沫危機，則仍有待主管機關政策之制定與控管！

一旦內政部方案也付諸施行，營建業恐陷入蠟燭兩頭燒困境 ─應儘早研擬景氣轉折因應對策

其次，如再就最近央行12月16日所公布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定部分規定修正規定」以及內政部12月9日所公布之「嚴懲炒作！內政部修法，預售屋禁換約、建立檢舉機制」，兩者內容加以詳細檢視，當可了解當這兩大措施同時實施，其後座力實際已無異於「打房」，尤其可能使得一些財務狀況欠佳公司陷入蠟燭兩頭燒之困境，因此，今後建築產業更應就以下六大方向好好檢視一下因應景氣變動對策，不應再以「打房愈打愈旺」的輕蔑態度揶揄打炒房政策！

1.賣越多賠越多？是真？是假？

2.不確定因素愈來愈多，行銷策略怎麼擬定？

3.何時進入交屋高峰期？市場景氣何時轉折？

4.是否該繼續大量購置土地？

5.成本與利潤如何控管？

6.未來營運策略該怎麼擬定？

由以上之分析可知，2022年下半年至2023年，景氣發展趨勢將會愈來愈明朗，尤其不論是交屋高峰期屆臨，抑或缺工、缺料所導致工程品質爭議或因此而衍生的經營風險，都將使得建築產業面臨優勝劣敗的嶄新考驗！