歷史上最買不起房的時刻，美銀：2026 年房價才會正常化

美國房地產市場自疫情之後就驚驚漲，隨著高利率將成新常態，經濟學家預期，借貸成本將在更長時間內保持高水準，然供應不足，美銀認為美國房價將繼續上漲到2026 年。

新冠疫情 (COVID-19) 期間房價飆升，隨後聯準會的通膨戰，導致抵押貸款利率飆升，導致現在是「歷史上最買不起房子的時期」。房價還在上漲，5 月美國二手房中位數連11 個月攀升至創紀錄的419,300 美元，較去年同期上漲6%。美國銀行預計，今年房價將上漲4.5%，然後在2025 年再上漲5%，最終在2026 年上漲0.5%。

根據凱斯─席勒指數，2020 年1 月至2024 年期間，價格飆升46%。Redfin 3 月報告，首次購屋者現在收入必須是四年前兩倍才能買房。美國銀行表示，隨著疫情大流行的扭曲正常化，這些影響可能在2025 年完全消失房價將由住房基本面帶動，上漲速度較為溫和。原因是一旦房價漲到一個水平，推動市場走高的疫情因素對房價上漲的影響就會減弱，但並不是指房價會下跌，而是房價上漲的一個重要來源應該已經過去了。

房價上漲原因是供需失衡

美銀提醒，2025 年後買家不應指望負擔能力會大幅改善。分析指出，過去通常不會發生抵押貸款利率大幅上漲，但房價也大幅上漲的情況，現在美國房市的問題是房屋供應根本跟不上需求，導致價格除了上漲之外別無選擇。

影響供應的一個主要問題是「鎖定效應」。美國上調利率導致抵押貸款利率飆升，超過大多數家庭現有房產的利率，除非被迫，否則大多數房主不願意搬家。美銀預期鎖定效應可能會再持續六至八年，限制這幾年之內的房屋供應，當房主無法換大房，下一代就更難獲得入門級房產。

從理論上講，大量新房供應將有助於緩解市場困境。美國銀行預計，房屋開工仍未從2000 年代中期房地產泡沫破裂中恢復過來，新屋開工率在未來幾年將保持穩定。美銀直言，「沒有什麼神奇的解決辦法，首次購房者只有等待和沮喪。」

一項看衰市場的The Technical Traders 首席市場策略師認為房價將會下修。他指出美國單戶住宅和多戶住宅的開工建設在去年急劇下降後已趨於穩定，建築活動的穩定可能是由於該行業的投資激增，但特別是在抵押貸款利率仍然較高的情況下，房地產仍面臨風險。

他認為現在建築活動模式與2008 年住房調整之前類似，房價有可能大幅下修，不過他認為住宅房地產房價不太可能像2008 年經濟衰退期間那樣暴跌，只是房價疲軟或下修可能會引發一直將現金投入房地產公司和房地產ETF 等市場的投資者恐慌性拋售。

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(首圖來源：Unsplash)

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