新青安房貸支撐建商未來三年業績 半年度作帳蓄勢待發

美元指數藉著6月7日公布五月非農就業人數意外新增27.2萬人的利多，確認了技術面在104點附近的年線有撐，拉出一根漲幅達0.79%的實體長紅Ｋ，6月10日接著續漲0.28%，重返均線之上，可以說從三月中旬以來，美元指數就穩在年線之上，大有底部從102點墊高到104點的姿態，降息展望的美元指數，走勢一點也不弱勢，於是才剛降息的歐元從一歐元兌1.09美元跌到1.0759美元，日圓重新貶值到一美元兌157元日圓。

利率敏感個股波動大

6月7日台指期夜盤在非農就業數據公布後，從21900點快速下跌到21730點，十五分鐘跌170點，然後用一小時反彈到21907~21892點，勉強算是多空打平，但最後收盤仍下跌101點，收在21793點，由於聯準會六月利率決策會議召開，而且台灣央行的第二季理監事會議也在6月13日召開，換言之，近期對利率敏感的個股可能波動較大。

在美股當中，麥當勞、星巴克、嬌生等民生消費股的走勢較弱，尚不知跟聯準會維持較久時間的高利率是否有關。但在台股，央行在第一季無預警的升息半碼的效應，讓營建類股在五月份進行漲多整理，同時官股行庫的走勢也相對較弱勢，相對於今年金融類股指數累積+14.42%漲幅，八大行庫的彰銀今年累積漲幅僅2.51%，第一金1.46%，兆豐金更少僅0.38%，合庫金甚至今年-3.18%，華南金累積漲12.75%是因為承接了00939與00940的保管銀行業務，所以在承作新青安首購貸款的官股行庫當中，華南金算是逆勢走強。

八大行庫近期走勢疲弱

為什麼八大行庫的走勢疲弱呢？因為在央行理監事會之前，根據6月9日經濟日報報導，財政部將召八大行庫研議防弊措施，目前已知至少將採取兩大策略，一是注意房屋過戶之後的房屋和土地的謄本，是否有「產權不得移轉」的註記，另一個則是在一定期間之後，向房貸戶索取年度所得稅課資料，檢視是否有租金收入。

大型行庫主管指出，通常若是人頭戶，真正的金主會要求人頭必須在謄本上作出上述註記，或是不得設定次順位抵押等要求，以防止人頭另行拿去變賣。除此之外，各大行庫普遍都有所謂的「75法則」，亦即「年紀加上借款年限不得超過75」的內規，這會對營建類股有什麼影響呢？或許利空測試後的營建類股就知道五月份拉回整理型態是不是新的底部。

政策加碼新青安 營建股撐過升息壓力

政府去年加碼推新青安貸款，額度從八百萬元增加到一千萬元，年限從二十年增至四十年、寬限期三年變五年，另提供利息補貼1.5碼。

從財政部的數字，2023年新青安尚未實施之前，公股行庫每月核撥不超過二千戶，但新青安八月上路當月，直接破2500戶，隨後每月核撥戶也都有五千至六千戶的水準，2024年一月更突破6800戶，占公股行庫新承作房貸量逼近四成水準。

市場對於官股銀行的股價觀望，主要還是擔心首購族高估自身還款能力，忽視利率變動的風險承受力，所以市場正在觀察央行是否採取第六波房市管制措施。

雖然美國的房市也在聯準會去年的暴力升息中走出多頭，但台灣的營建股能夠撐過2023年聯準會升息的壓力，最主要的關鍵是政策加碼新青安房貸，首購族怕現在不買將來房價更高的心態下，用五年政府低利率的寬限期賭房價上漲的機會。

於是根據財政部資料，2023年七月底青年安心成家貸款受理戶數36萬1583戶，累計受理金額1兆5173.4億元，新青年安心成家貸款從8月1日上路，截至今年四月底，核貸戶數累計已達41萬4510戶，受理金額高達1兆9237.86億元。

換言之，新青年安心成家貸款政策上路九個月，新增核貸戶數累計達5萬2927戶，受理金額累計達4064.46億元，等於臺銀、土銀、兆豐、彰銀、合庫、一銀、華銀、臺企銀等八大行庫平均單月合計新增451.6億元房貸金額，相較於2023年一月到七月一共才增加616.3億元房貸金額，就可以明顯比較出新青安房貸有多麼的吸引首購族進場。

房市熱 未來三至五年建商入帳行情可期

雖然營建類股指數短短兩天跌了-3.41%，甚至還有聯上收跌停板，但目前仍有股價低於淨值或略高於淨值的營建股，可追蹤龍邦、宏普、宏盛、鄉林、太子、欣陸、國揚、日勝生、力麒、皇鼎、太設等，畢竟總統大選後房市買氣湧出，許多預售屋都告捷，未來三至五年的建商入帳行情可期。

房市有多熱呢？這兩年使用執照總樓地板面積及使用執照戶數大幅成長，顯示成屋供給大增，例如2023年第一季使照總樓地板面積327萬8982平方公尺，到了今年第一季成長到453萬9382平方公尺，年增率38%。2023年第一季使用執照住宅戶數達2萬1671戶，到了今年第一季成長到3萬1454戶，年增率45%。

央行可能出手抑制熱錢流入房市

不過，建商也是老江湖了，自然揣測到房市熱絡後就是政策管一管，因此從台灣建照總樓地板面積可以發現建商踩煞車的動作，2022年第一季建照總樓地板面積是1071萬6690平方公尺，2023年第一季年增率-14%，達922萬106平方公尺，2024年第一季年增率-14%，達793萬3510平方公尺。但是值得注意的是，2024年三月年增率-38%，降到285萬8630平方公尺，從這個數據再配合內政部認為新青安不宜再加碼補助的風向球，暗示央行可能出手抑制熱錢流入房市。

籌碼你丟我撿 資金伺機逢低布局

六月是半年度法人作帳的時間點，台北電腦展、台積電股東會與FOMC利率會議等三大變數主導了端午節前後的行情走勢，加權指數雖然繼續創歷史新高，站上22000點整數關卡，但籌碼你丟我撿，AI族群跌下去，航運族群漲起來，等到航運族群跌下去，半導體族群又漲起來。資金持續尋找機會逢低布局，加權指數與櫃買指數雙雙創下歷史新高，多頭接力輪漲行情還沒看到盡頭。

櫃買市值前十大 築底上漲潛力股

一般來說，櫃買市場通常比較有法人作帳的氣氛，尤其是股王信驊近期已經漲到5075元新高價，多頭應該多關注櫃買市場的作帳機會，以櫃買市值前十大個股來看，元太、世界、力旺、鈊象、中美晶、新普等，都具備築底上漲的條件。

集中市場這邊恐怕就是鴻海與玉晶光是最明顯的法人作帳股，尤其蘋果發表進軍AI的計畫之後，6月11日股價大漲7.26%，收207.15美元歷史新高，激勵台積電在6月13日除息3.5元之前，股價漲到914元，今年累計52.39%漲幅，可以說主要的蘋概股都大漲，就差大立光今年還累積-17.77%跌幅，就看下半年的補漲機會。