禁養寵物、禁開餐廳、陽台禁菸 社區規約百百款糾紛多

台中國美館周邊大樓林立，有社區規約要求「寵物不落地」，還開罰住戶10多萬元。社區為提高生活品質，規約百百種，除了寵物問題，常見的像「管制房仲進出」、「禁止陽台抽煙」等，常引發住戶糾紛，甚至鬧上法院；還有網友羅列自己的社區，總共有11項規約，直呼「我以為住在法院」。

台中市住宅處公寓管理科長楊勝淵說，社區規約經區分所有權人會議同意具法律效力，但不能凌駕或抵觸法令等，若住戶不服規約罰則，送法院裁處。

台北市、桃園市公寓大廈爭議事件調處委員會委員陳世鴻說，從調處經驗分析，社區規約仍有所限制，例如不能違背善良風俗、法令等，也不能規範非住戶（外人），也不能有侵權行為等。

陳世鴻指出，最常見糾紛房仲代屋主帶民眾進社區看房，被管委會要求索取看屋費、帶看費，甚至不從阻擋進社區；社區規約不能規範外人，管委會不能向管委會收取費用，若阻擋恐涉強制罪。常見還有外車進入社區被上鎖，這也恐涉強制罪；裝修工進社區要收清潔費、保證金，則是裝修工與屋主打合約，由屋主繳納。

陳世鴻說，社區規約不能抵觸法令，例如有社區規約一樓店面禁止經營嫌惡設施，台北曾有房東將一樓店面租給連鎖餐廳遭社區禁止而鬧上法院，法官以一樓店面符合法規上用途，規約不能擴權，因此判社區敗訴。

陳世鴻指出，社區規約不能侵權，例如住家陽台抽菸，因屬住戶私領域，一旦送法院恐敗訴，住戶外牆若要架設廣告牆、管委會收取費用，需要經過屋主同意；常有糾紛是社區停車格堆雜物上法院，因違反空間使用，通常住戶敗訴。

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