【區域探訪】台南｜新市、善化、安定｜南科與LM特區科技新貴聚落房價飆升

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作為台灣三大科學園區之一，南部科學園區（簡稱南科）近年來因台積電等半導體大廠進駐而聲名大噪。2023年更創下歷史性突破，以1兆5,855億元的驚人營業額，超越新竹科學園區的1兆4,201億元和中部科學園區的9,384億元，一舉躍升為全台第一大科學園區。隨著產業聚落效應持續擴大，南科及周邊地區的房地產市場也隨之蓬勃發展，成為台南的房市焦點，吸引投資者和科技新貴的目光。南科特定區：園區、重劃區、舊市區，三環結構打造科技聚落南科特定區計畫全名為「臺南科學工業園區特定區計畫」，橫跨台南市善化區、新市區、安定區等三個行政區，總面積逾3,282公頃，呈現獨特的三環結構，層層向外擴展。最核心的第一環是科學園區本身，佔地約1,043公頃，是產業發展的引擎；第二環是環繞在科學園區的「新市區建設地區」，共分成A～O等15個開發區塊，每一塊的面積大約都在50-60公頃，成為支援產業發展的生活服務區。至於最外圍的第三環，則是包圍在南科周圍的善化、新市、安定三大舊市區生活圈，為整個特定區提供更廣泛的都市機能支持。南科特定區交通：國1、國8、台1線、178縣道，井字形交通網絡四通八達整個南科特定區的聯外交通，則呈現獨特的「井」字形結構，由四條主要交通幹道環繞而成。指出，其中，東西向的國道8號可通往台南市區，南北向的台1線、國道3號貫穿善化、新市地區，國道1號則串連起安定生活圈與週邊鄉鎮。

軌道運輸方面，台鐵南科站就在LM特區的西南方，方便通勤往返。此外，台南市政府正積極推動「北外環道路」（台南環河快速道路）建設，目前第一、三期已完工通車，第二期、第四期工程即將進行，預計2027年底全線完工後，可進一步強化南科與台南市區的連結。

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（台南南科中長期區域發展圖示。大家房屋善化南科加盟店提供）

南科特定區學區：南科新貴首選南科實驗中小學

在學區的部分，指出，整個南科特定區內最搶手，最熱門的明星學校，就是緊鄰南科的南科實驗中小學，再往東邊走，LM特區內有蓮潭國小，以及正在興建的蓮潭國中。再往外圍走，三大舊市區都有完整的學區，其中善化生活圈的大成國小、善化國小，新市生活圈新市國小，以及安定生活圈的安定國小，評價都很不錯。

LM特區房市與機能：南科透天首選綠意盎然的美式生活氛圍

若要談南科特定區的房市，大致可從兩塊切入：新興重劃區與舊市區。新興重劃區包含特定區內的LM特區，以及緊鄰南科特定區的新和重劃區，舊市區就是善化、新市、安定三大生活圈。

其中LM特區是目前最靠近南科的重劃區，同時也是南科特定區當中，最先開發的新興重劃區。區域範圍北起目加溜灣大道，南至西拉雅大道，東起善新大道，西至台鐵鐵路，總面積106.94公頃，全區採低密度、高綠覆規劃，總體以透天別墅群為主，外圍再圍繞著一些零星的大樓，再加上區域內寬達5.5公頃的蓮潭公園可供休憩，營造綠意盎然的美式居住氛圍。

不過LM特區內商店並不密集，餐飲店也多半以咖啡、輕食為主，日常採買或醫療等生活機能需求，多半還是得到外圍的善化、新市、安定三個舊市區來補足。

LM特區蓮潭里最富有、最年輕、生育率最高的三冠王

此外，拜科技新貴入住所賜，LM特區所在的蓮潭里里民，2022年綜所稅中位數達到166.5萬元，成為全台都會區最有錢的「富人里」，更讓LM特區成為最富有、最年輕、生育率最高的三冠王。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，目前LM特區銷售中的新建案有「聯上Apple」、「宇成植在」等；前者屬於較高端的社區型獨棟雙拼透天別墅，具有該區的代表性，價位也較高，目前總價上看3000萬元；後者是區內較少見的大樓案，宇成建築深耕南科已久，從「植村墅」系列逐步打響知名度，近期也開始推出大樓，市場反應都不錯，「宇成植在」已接近完銷。

表示，雖然LM特區以透天為大宗，總價已經太高，地坪30坪的透天厝也要2000萬元起跳，對一些年輕人而言有點難以負荷，因此現在購屋的趨勢也逐漸轉向大樓，有些年輕族群甚至會往中西區覓屋。

指出，南科的蛋黃區以LM特區、善化生活圈為主，再外圍一點可能就算蛋白區了；總體而言，屋齡10-15年，30坪，蛋白區的房子，總價會落在1300萬元左右，蛋黃區可能就要2000萬元起跳了。例如善化的新建案「桂田磐古」，目前就已經成交到4字頭。

南科特定區房市：科技新貴需求帶動房價持續看漲受惠於南科的蓬勃發展，周邊房市表現亮眼。以LM特區為例，5年內的集合住宅均價已突破每坪30萬元，部分建案更逼近40萬元。透天厝市場同樣熱絡，10年內物件均價多在2,000萬元以上。值得注意的是，南科持續擴張，2023年6月公告的「南部科學園區臺南園區擴建計畫」三期擴建都市計畫變更案，預計於2026年完工，依據台南市府估計，將為區域創造4900個就業機會，帶來390億元年均產值，隨著產業聚落效應持續擴大、生活機能的提升，南科特定區可望成為台南市最具發展潛力的區域之一。

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《南科特定區優缺點》高度仰賴科技產業發展生活機能待補強

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，南科特定區作為台灣的科技重鎮，從核心園區到外圍舊市區，三環結構滿足了不同需求的置產選擇，但隨著房價快速上漲，南科周遭買房的門檻越來越高，且南科特定區內仍有大塊區域有待開發，日常採買仍要往外圍舊市區走，短期內生活便利性有待加強。若是就投資角度來看，當地的經濟發展高度依賴科技產業，若遇到產業波動，難免會對當地發展造成影響，需一併進行考量。