1,000萬成交「實登1,200萬」？ 房仲揭「作價鬼故事」：買賣方都要懂
文／陳泰源
作價，是買賣合意的結果，也就是對外「宣稱」的成交價，跟實際買價有所不同。會出現作價的情形，不外乎是買賣雙方有不為人知的協議與共識。
只是，房屋「作價」很像「鬼故事」，偶有所聞，好像確有其事，卻不曾有人親眼見過；談到作價，大多數人會覺得，一定是只做高價（影響後來買房民眾對房價的判斷，因而買貴了），不可能做低價，真的是這樣子嗎？
房地產買賣，不時聽到關於價格灌水等實價登錄造假的手法。圖／Freepik
案例 1 做高價 能閃避房地合一稅？
某間房子的行情是1,000萬元，最後也以1,000 萬元成交，但為了配合買方將來可以少繳一點稅，因此作價1,200萬元。
原因在於現在是房地合一稅的時代，若持有1年內就售出，獲利部分要課45％的所得稅，但前提是有獲利才要繳稅，如果售出的價格剛剛好也是1,200萬元，那麼帳面上是平盤脫手；如果是以1,100萬元售出，等於帳面上虧損100萬元，就不用繳稅（除了要繳土增稅之外）。
案例 2 合意價太低 未來可能會吃虧
某間房子的行情是1,000萬元，因為屋主急售，只開價700萬元，買賣雙方合意作價850萬元，帳面上看來，屋主還是低於行情價150萬元賣出。
這樣子做會造成3方面的影響：
1. 就房價來看，這是跌破行情的成交價，無疑是房價「助跌」的動力，之後的買方恐怕都會參考實價登錄揭露的850萬元往下出價，連帶使得同社區其他住戶的資產縮水。
2. 對賣方來說，成交價過低，好像會讓全世界都知道屋主缺錢，特別是豪宅，傳出去不好聽，有面子問題。
3. 對買方而言，買到便宜，照理應該高興，不過買太便宜，卻也未必是好事，在目前的房地合一稅制下，買太便宜，代表將來賣房子時，帳面上獲利的幅度較大，要繳的財產交易所得稅也會較多，而且破壞社區房子的行情，未來要賣房子時，很難提高價錢。
現在有實價登錄，買方要查詢屋主當初的購屋成本很容易，若知道屋主購入價格過低，就會影響買方加價的意願，這是一種「不想讓賣方賺太多」的心態。
案例 3 差1萬元 自備款差很大！
某間房子成交總價為7,100萬元，屋主為了方便買方申請貸款，配合作價6,900萬元，中間價差200萬元。
這麼做的原因在於，以2023年的豪宅限貸令來說、台北市為例，台灣央行認定豪宅的總價為7,000萬元以上，只要過了這個門檻，銀行貸款上限就從首購最高 85成，瞬間降至4成，不僅利率較高，還沒有寬限期！
對首購族而言，6,999 萬元的房子最高可以貸到85成，也就是5,949萬元；但只要多1萬元，變成7,000 萬元，最多只能貸4成，也就是2,800萬元，一來一回就要想辦法多籌措3,149 萬元的自備款！
買房，你該這樣做！
關於「作價」這件事，如果做高價，政府會認定賣方多賺；做低價，政府會認定買方多賺（買方將來賣屋要繳稅時）；不論做高或做低，在房地合一稅實施之後，多少還是會影響其中一方的稅金，所以不容易達成共識。
其實作價的情況並不多，畢竟違法的事情，敢做的人極少，何況也要買賣雙方都同意，還要有願意配合的房仲、代書才行。
對於作價，消費者其實不用太過擔心，畢竟，不符合一般行情、過高或過低的成交資訊，政府已明白表示會過濾掉，未必會揭露在實價登錄中。
法律教室
（諮詢律師：立揚法律事務所 葉恕宏）
依據平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例（即俗稱的地政三法）相關規定，權利人、地政士或不動產經紀業者，應在完成所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件的實際資訊，即實價登錄的義務。違反者經主管機關限期改正而未改正者，將處以 3 萬元以上、15 萬元以下罰鍰，並且可以連續處罰。
除此之外，依實價登錄制度的立意來看，主管機關對申報人申報的資料雖然沒有事先審查的義務，但完成申報登錄後，可以進行抽查，核對資料的正確性，申報人如果故意登錄不實資料，有可能構成《刑法》第 214 條「使公務員登載不實事項於公文書罪」，將依個案由主管機關向檢察機關逕行告發。
（作者介紹／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理陳泰源；全文出處／《一眼看穿房仲賣屋手法》）
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