房貸總量回歸內控、新青安不落日！利空出盡、交屋潮加持，潛力營建股出列
作者 : 丁彥鈞
圖片 : 攝影／陳睿緯
台灣房市低迷已久，雖然央行的管制政策仍無鬆綁跡象，但隨著放款集中度改為銀行自主管理，以及新青安2.0的推出，2026年起房市與營建股可望出現一線生機。
回顧近5年的台灣房市，2020年時因新冠疫情肆虐，央行將重貼現率調降至1.125％，低利率環境造就房市大漲。2023年疫情結束、景氣開始復甦，但利率也隨之上升，房地產成交量開始萎縮。
然而，內政部於2023年8月推出「新青安方案」，再次導致不動產市場價量齊揚。2024年4月花蓮發生大地震，引發的都更議題更是助漲房地產。建案賣得嚇嚇叫的營建股，成為資本市場追捧的對象，價值股搖身一變成飆股。
為了避免房市泡沫引發金融危機，央行於2024年9月祭出「第七波選擇性信用管制」，大幅降低房屋貸款的成數。下手之重，史無前例，使得市場信心盡失、房市成交量大幅萎縮，市場瀰漫恐慌情緒。
央行管制、企業赴美夾擊
利空暫歇房市轉趨樂觀
由於房地產市場已迅速降溫，2025年3月央行並沒有實施第八波管制，營建指數也一度谷底反彈；不過4月後隨美國總統川普要求台積電等企業赴美投資，引發市場對後續廠辦需求與住宅需求一併減少的疑慮。在川普政策加上央行管制的雙重打擊下，營建業與營建股的災情已經堪稱傷筋動骨，雖然日後台股一路創下歷史新高，但營建股仍一蹶不振。
不動產市場目前遇到的難題，是買房子的人想要貸款，但很難從銀行取得資金。為了化解民怨，金管會已於九月鬆綁，新青安貸款額度不計入《銀行法》第七十二之二條的分子計算，此項比率已經呈現下降趨勢。
- 《銀行法》第72-2條：為防止銀行資金過度集中在房市，此法條規定銀行對住宅和企業建築案放款的總額，不得超過其存款和金融債總額的30％。
此外，央行近期並宣示，其最看重的「不動產放款集中度」比率，日後回歸銀行自主管理，若銀行有資金核發房貸，不動產成交量有機會開始回升。
另一方面，為期三年的新青安專案將於2026年7月結束，目前內政部正在規畫「新青安2.0版」，可望延續原方案多項作法，讓小資族可以圓夢成家。從新青安不計入《銀行法》第七十二之二條的分子、「不動產放款集中度」不再主動監管，以及新青安政策不落日的三重利多加持下，營建股有望在2026年起利空出盡，迎來轉機。
大型新案陸續完工
5檔營建股迎入帳行情
至於有潛力、領先漲升的營建股，可以檢視以下三個條件。一是推出的預售屋熱銷、二是目前股價低於每股淨值、三是一年內有大型建案完工入帳。附表的5檔營建股，至少符合以上條件中的兩個，投資風險不高，值得優先留意。
長虹（5534）為國內廠辦三雄之一，一年內將有「雲創科技大樓」、「長虹ICT商辦大樓」、「長虹虹創商辦大樓」三大商辦完工，總銷金額超過260億元。其中，「雲創」已售比率超過51％，完工即可入帳、貢獻獲利。此外，長虹財務體質良好，股利金額穩定，一直是存股族的最愛。
達麗（6177）近幾年在推案上，和代銷公司海悅（2348）合作，借助其豐富的銷售經驗，預售屋常常完銷；交屋後收回資金再投入下一個建案，規模逐漸壯大。此外，自公司將每年盈餘可分配百分比範圍或分配方式載入公司章程後，配息更加穩定，也逐漸受到存股族青睞。
至於新美齊（2442），其位於新北市板橋區的「新美齊画世代」都更建案，將於12月起開始入帳，由於總銷金額高達近150億元，預期2026年每股稅後純益（EPS）有望創下歷史新高。同樣可望受惠於新案入帳的花王(8906)，其位於新北土城的「花王F1前進總部」建案，A棟和B棟已興建完畢、正在銷售，若完銷，預估EPS約達60元。
目前該案的A棟13層樓已賣出3層，B棟也有客戶洽談中，2026年完銷的機率不低，獲利將於2026、2027年認列。
全坤建（2509）目前處於營運空窗期，股價低於每股淨值。但2027年會有「全坤峰碩」和「全坤御峰」等大案陸續完工。由於先前預售時已全部完銷，未來完工後即可入帳、認列獲利，值得期待。
營建股是景氣循環股，獲利會受到政策影響，導致股價產生波動。因此，於景氣低迷時逢低買入、長期投資，等待景氣過熱時再逢高賣出，才是最佳的投資策略。
（本文作者為證券分析師、現任職於啟發投顧）
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