新北市淡水區 輕軌效益有限 仍賴低單價撐盤
位新北市北端的淡水，位置相對邊陲，加上南北狹長，使得區內房市樣態差異極大。前些年靠著輕軌綠山線話題，本區一度由新市鎮領銜，出現價量齊揚走勢；然而輕軌通車後效益遠不如預期，因此新市鎮至今仍仰賴低單價支撐買氣，舊市區以南之淡水河出海口沿線，原本的景觀賣點也逐年式微……
文／施絢傑
位於台北盆地西北側、緊鄰北市北投區（關渡）的淡水，面積約70.65平方公里，屬新北市境內較大的行政區；但有實質發展的，卻僅沿淡水河及北海岸一帶；之所以如此，主要是受制於地理條件。
由於大屯山系延伸，淡水全區往東延伸至內陸後海拔便快速拉高，難以開發，區域發展及人口於是被迫集中在河岸側狹長廊帶。然而，對岸八里及北側三芝等區，地理條件也類似，卻只有淡水成為重要發展聚落，原因何在？原來淡水另有「地利」優勢。
早期水運起家 近代觀光興盛
舊稱的「淡水」，指的可是整個北海岸地區，甚至是台灣北部統稱；現在的淡水，則為舊名滬尾之村落。「滬尾」一說源自原住民語，一說如《台灣府志》所載，乃以碎石築海平之，為漁民捕魚之所，村處其尾處而得名。日據時期以淡水取代滬尾，沿用至今。
台灣發展早期，水運幾乎等於經濟命脈；而淡水恰好控制淡水河出海口，又位東南亞航線中途點，大屯山更是絕佳航行指標，因此成為重要口岸；至今仍負盛名的淡水老街，當時即是北台灣最重要的通商集散地。
然而後來淡水河口淤積，加上陸路興起，淡水地位又被基隆港取代。自此，淡水發展一度陷入瓶頸。
不過淡水依山傍水，位河流出海口，景色渾然天成，自古即是台灣八景之一，昔日還有「東方威尼斯」美稱；加上通商口岸背景，造就當地文化匯集、人文薈萃。台灣第一所西學就在淡水，淡江大學更是台灣首間私立大學。
於是，另一項產業取代商港運輸，成為淡水經濟命脈，那就是觀光。觀光不僅讓淡水振衰起敝，連帶更區域房市呈現極特殊，甚至是北台灣絕無僅有的樣貌。
景觀條件 左右區段市態
國內實施週休二日後，房市休閒風應運而生；兼具自然景觀和人文風情的淡水，自此成為「休閒房市」代表區之一。從南端竹圍、紅樹林，到半山腰的小坪頂，由於都能飽覽山海景觀，標榜休閒或第二屋的建案，於是如雨後春筍般冒出。
可能是競爭激烈之故，這類建案幾乎都會規劃多元休閒設施及強調高檔物業管理。不過，這些規劃都增加成本；於是坐擁當地休閒宅，得付出更多代價，而有能力買單的，自然多是有錢有閒的外地客。至於1998年底全線通車的淡水捷運線，因為只通到舊市區南緣，故效益有限。
淡水其他區塊，市況又大不同。舊市區（含老街）是當地早期發展聚落，可用建地少，買家幾乎都是本地客。淡江大學周邊更特殊，過去幾乎全為學生套房案，購買者以投資客為主。再往北的沙崙及漁人碼頭一帶，位置更偏，但畢竟有出海口景觀條件，因此景氣高檔時也出現過休閒宅案。
最北端的淡海，則有新市鎮計畫；不過早期發展遲滯，又無交通配套，建商進駐意願偏低，房市一度乏善可陳。2014年底開工的輕軌捷運綠山線，則是該區後來大翻身，甚至成為近十餘年新北重案區的關鍵。
以下，再將淡水細分為竹圍、紅樹林、小坪頂、舊市區（含沙崙等）、淡海新市鎮共五個次區，做更詳細的市場介紹。
1.竹圍
從北投大度路往北行，過了關渡橋頭後，就進入竹圍地區。本區緊鄰北投（關渡），小區塊發展還不錯，馬偕醫院也在此。
不過本區由於位居北市往返淡水孔道上，尖峰時間車流量大，區域發展大受影響，因此房市產品一般訴求（相較北市北投）相對低價。另雖距淡水河口較遠，但仍有景觀，故也不乏以此為訴求的休閒住宅案，價差和一般產品甚至可達一倍以上；像是前排水岸景觀戶，十餘年前極盛時期時就曾衝到6字頭。
然本區景觀條件畢竟不比紅樹林周邊，加上景氣高峰期高速開發，近年已無真正第一排的水岸宅釋出，價格當然難再創新猷。近年本區大致回歸到相對（於北市北投）低價為賣點，指標案則有『香草天空』、『森原樹』等，不過銷售期都不短，『香』案更歷經更名重售，暗示本區光靠相對低價，吸引力還是稍嫌不足。
當然，這也可能是近幾年缺工、料等議題發酵，導致價格再度走揚、又使消費者轉觀望，目前本區開價行情又重回4字頭以上。
2.紅樹林
沿著中正東路往北，約過竹圍國小後，一直到淡水舊市區前緣，即淡水捷運線總站前，即屬本區範圍，紅樹林站則約為中心點。
本區雖有捷運行經並設站，但腹地狹長又缺生活機能，並沒有成為一級房市戰區的條件；但實際上本分區卻是歷年整個淡水行情及銷況最佳區。理由主要還是景觀。淡水的「休閒房市」，說的就是本區。
本區既以景觀為賣點，價位當然完全跳脫、自成一格。2003年起的大多頭前，本區景觀宅價位已動輒近3字頭，到金融海嘯前價位更拉高近一倍至50萬∕坪以上。
景氣大好、價位狂飆，建商趁勢開發，本區腹地快速減少，但反使景觀條件更加稀有，加上資金行情助威，之後價格繼續拉高；約十年前最高峰時，曾出現8字頭牌價（高樓層水岸景觀戶）。
後來政府祭出調控，買氣走弱，加上有實質景觀條件的基地愈來愈少，本區終於慢慢退燒；和竹圍類似，改以訴求相對（於北市）低價的一般型產品為大宗，坪頂路一帶寶佳機構『托斯卡尼』系列，算是最具代表性。
儘管訴求相對低價，惟其價格仍隨資金行情拉高；寶佳系案最早還可見1字頭，但2013年的『豐悅城』已開到40萬∕坪。惟同期蛋黃區房價飆更兇，故『豐』案仍能靠3字頭成交及低總價，銷售初期反應還不錯。
後來買氣下滑，本區行情也明顯下修；『托斯卡尼系列8-印象法藍』，2015年初預售，開價仍達35萬∕坪，但一年半後成屋重推，實際成交已降至2字頭，兩年後系列9『布拉諾花園』，則直接以約25萬∕坪不二價銷售。
近幾年本區推案包裝，大致仍延續相對平價路線，如『湯泉紅樹林』及今年最新案例『山河帝寶』；不過同樣基於缺工料等理由，單價又再向上蠢動，實際成交都逼近4字頭。
3.小坪頂
從登輝大道右轉坪頂路上坡直行，就來到屬山坡地的小坪頂。本區原屬保育區，七○年代中期南國建設向當時北縣府申請變更為丙種建地。由於本區可居高遠眺觀音山及淡水河景，形勢類似香江別墅豪宅區半山，因此南國也想依樣畫葫蘆。
經過約十年整合及開發，又吸引其他七家建商投入開發，先後推出透天加大樓之複合式社區案。不過各建商產品同質性高，加上後來景氣下滑，林肯大郡事件又使民眾對山坡開發產生疑慮，於是本區開發停擺，還被貼上「八掛山」污名。
2004年房市景氣回溫，樺福建設利用約一年餘時間，收購之前未開發或未售出土地及餘屋，於2007年底推出『環遊郡』，平均開價20萬∕坪以上，接續的景觀區要價更近5字頭。
不光如此，隨後本區又陸續出現其他建案，如別墅案『大景無言』，標榜超高地標的『天境Ellipse360』，及對岸大型房企萬通集團的『萬通台北2011』；『天』案還開出三位數字單價，技驚四座。這些業者的大動作，確實重新炒熱本區。
儘管以上推案合計數量不算多，但光『環』案一案供給就很可觀，還是造成若干賣壓；加上區域幾乎沒有生活機能，聯外交通條件又不佳，結果就是仍難破除八掛山魔咒，後來『環』案還曾採公開標售。另外，萬通案先前所謂熱銷，及受兩岸三地高端人士青睞的說法，根據後來實價揭露資訊，也都不攻自破。
4.舊市區及沙崙地區
論生活機能，全淡水大概只有淡水捷運總站以北的舊市區，算是完整具備。區域房市則可再細分為河岸市區，淡江大學周邊，及新春街一帶共三區塊。
緊鄰河岸的市區地帶，以一般產品居多，也偶見訴求景觀者。不過發展早、可開發土地有限，因此近年雖有零星推案，但規模偏小，欠缺指標性。
淡大周邊無水文景觀，生活機能則算佳，但淡大學生宿舍不足，衍生相關需求，加上租金投報率誘人，吸引投資客搶進，一度造就學生套房熱，一般產品反而是相對少數。不過應是開發近飽和，加上少子化影響，大約2006年後，本區已幾乎不再出現此類產品，甚至已無任何房市推案。
新春街一帶近淡海新市鎮，價量當然隨新市鎮起落；大致上都以鄰近新市鎮、單價相對稍低或相仿，機能相對較好為主體訴求，一般也都能收到效果。因此以整個舊市區大範圍來說，是歷年供給及價量最穩定的分區。
沙崙則在舊市區北側，沙崙海水浴場、海濱公園等設施都在本區，大名鼎鼎的『漁人碼頭』，更是近年淡水衝觀光的最大賣點之一；然公共建設及機能不比新市鎮好到哪去，儘管景觀足以和紅樹林相比，但地處偏遠，因此整體實屬平淡；2013年中首推的『一森原』就主打景觀，算是極少數亮點，但開價創區域新高，因此銷況並無突出處，之後也歷經數度重推。
對整個廣義舊市區來說，未來唯一可期利基還是輕軌，也就是和綠山線同時定案的藍海線。不過藍海線屬地面系統，和一般車輛共用路權，再考量綠山線的前車之鑑，且走舊市區的藍海線二期，目前都還未實質動土，故效應還有待觀察。
另值得一提的是，今年稍早本區出現淡水第一宗危老案；但平心而論，宣示意義較大。畢竟當地房價不易拉高，很難創造足夠利潤、讓更多建商願意進駐整合。就此來看，舊市區房市供給依然欲大不易，重要性還是遠不如其他分區。
5.淡海新市鎮
由中央政府主導的淡海新市鎮，是因應1990年後高房價及無殼蝸牛社會現象，當時總統李登輝指示規劃的新都市計畫，希望引導買不起市區房子的消費者移居至此。
1994年4月第一期示範區動土後，就不時傳出與本區相關的發展訊息，包括規劃為北部銀髮宅大本營，設置博奕特區及興建合宜宅等，過去北縣政府也曾委託商仲進行土地標售，還放寬開發條件及增加獎勵，希望吸引開發商進駐（之後開發主導權已回歸中央）。
然以上話題，多仍是紙上談兵，實際上本區早期公共建設發展遲滯，建商進駐意願並不高。但畢竟本區土地完整、成本低，加上近舊市區處至少還有起碼的生活機能，因此早年本區推案，多位在與舊市區交界處。
近年新市鎮的正港第一波熱潮，約在2006年底，當時民進黨政府重拋輕軌捷運利多後達到高峰，在隔年下半年大型造鎮案『台北灣』帶動下，淡海超越紅樹林，成為本區頭牌推案重鎮。
之後政黨再輪替，一切又變調。輕軌胎死腹中，政府還一度宣佈縮編新市鎮開發規模，之後又爆發金融海嘯，本區果然迅速降溫，賣壓陡增，隨後更再現1字頭房價。
輕軌復活 價量爆發
之後當時馬政府調降遺贈稅率，間接啟動房市資金行情，然本區無明確利多，公共建設質量仍不足，因此隨之起舞的程度不如其他地區。然「塞翁失馬，焉知非福」，2012下半年起到2015年，這短短約三年內，本區推案如雨後春筍般不停冒出，各路建商都前進本區推案。
原來，當時盛傳中央想在本區蓋合宜宅，紓解高房價民怨，但聯外交通須先改善，於是淡海輕軌又敗部復活。後來官方駁斥蓋合宜宅之說，但輕軌重新啟動則是事實，於是新市鎮進入第二波價量擴張期，代表案是商業區首案，號稱將有知名品牌影城進駐，第一期量體就有1600戶、標榜單價1字頭的『海洋都心』。
輕軌捷運題材發酵加上相對低單價，本區推案去化大多順遂，價格跟著快速墊高，最高峰時期多數個案都要賣25萬∕坪上下，近新市國小一帶及輕軌綠山線G4站前的案例，更普遍要價3字頭以上，標榜品牌的案例又更貴，如甲山林『天藝』的48萬∕坪。
這段期間，本區買方結構也出現變化，從原本外地、自用消費者為主，變成為投資客新天堂，甚至出現秒殺案例。短期價量高快擴張，結果招來央行信用管制，於是一年多後市況轉為下行，半年後更再現1字頭單價。之後一、兩年間價量持續下修，大多以消化餘屋為主。
然而這時又出現新變化；一方面輕軌綠山線終於完工通車，加上本區確實仍具備相對低價優勢，業者為突破銷售瓶頸，更祭出不少優惠措施，因此買氣一度回溫。更值得玩味的是，近幾年更又出現高單總價案例，一是『海上皇宮』、一是『麗寶微風別墅』；前者規劃本區近年僅見的大樓大戶豪宅產品且標榜海景，還是先建後售，開價逼近5字頭，後者則是更罕見的別墅產品，單戶總價3,600萬起跳。
只是綠山線畢竟屬輕軌輕運量設定，且是地面系統、未擁有優先路權；結果，通車後反而有利空出盡味道。當然更別說前期大量預售供給，如今陸續進入交屋期，果然形成若干賣壓，壓縮新案推出的空間。
或因以上因素，近年本區價格隨缺工缺料議題發酵的程度，明顯較弱。行情確有回升，但3字頭顯然成了瓶頸，更偏遠（北側）區塊行情，甚至卡在2字頭不上不下。
新市鎮再起 供給一度大增
從以上描述情況可知，淡水房市最大特色在產品端，呈現兩個迥異之極端；一是以相對低價吸引小資，特別是首購族，另一則為鎖定有錢又有閒高資產族群的景觀休閒第二宅。不過，淡水房市還有其他特殊點，是其他地區幾乎看不到的。
首先，水運年代的淡水就是重要聚落、人口密集；後來又靠觀光條件資源，區域發展得以延續。不過由於位居台灣西北端，冬季恰好正迎來自大陸冷氣團的濕冷東北季風，冬季寒冷多雨；於是入冬不僅是觀光淡季，當地房市也進入半冬眠期。
2003年後房市大多頭，本地房市迅速加溫，某些休閒宅案甚至開鑿地熱水充當溫泉，讓當地房市一度出現全年無休的盛況，不過後來地熱泉愈挖愈深、愈挖愈少，淡水房市又回歸到以往狀態。
回歸產品基本面；儘管價格及產品設定呈現兩個極端，但基本上除舊市區外，各分區無論產品規劃，大都需賴外地客源支撐，甚至新市鎮擘劃目的，也是導引疏散北市過度密集的人口。因此公共建設，特別是交通，就成為重要課題；畢竟從拚觀光到吸引置產族或輕移民，交通都是最關鍵。就更別說近年供給大量導致人口大量移入，也需要更大聯外能量應援。
有關這部份，最初被寄予厚望的，是捷運淡水（紅）線；但該線只到舊市區南緣，效益一定打折。之後焦點轉到淡海輕軌，淡海新市鎮則成最大受惠區。本刊資料統計顯示，2022年後之三年期間，新北市每推出約3戶，就有1戶來自淡水，其中泰半是新市鎮的『貢獻』。
扶植在地產業 市場才有撐
結果，2018年通車的綠山線，並未發揮官方或開發商宣稱的通勤效益，載客量僅預估的一半上下，新北市更一度採拚觀光之策略，企圖拉抬該線運量。而這樣的窘境，也反映在後來的新市鎮房市上；不但前期大量預售供給轉為賣壓，價格也再度面臨修正壓力。
當然有人會說，未來還有走舊市區的藍海線二期、興建中的淡江大橋，及剛定案的淡北道路。但深入分析不難發現，這三項交通建設，對新市鎮乃至淡水聯外而言，都猶如雞肋、可有可無，或效益恐有被誇大之嫌。主要是淡水通往北市只有一條狹長廊道，此般地形，實在很難用後天人為方式突破。
那麼，真正有效的解套方法是？應是引進合適產業，並使其落地生根，創造更多經濟活動與就業機會。
這一點，新北市府也明白；周錫瑋縣長時代就曾提議本區（新市鎮與沿海地區）與台北港特定區連結（淡江大橋），成為雙海港加雙空港（台北、基隆港及松山、桃園機場）之中的核心地帶。升格後，朱立倫主政時則倡議規劃為遊憩娛樂專區。
事實是，只要切實落實新市鎮公共建設，找到並引導適合產業進駐，活絡地方經濟、創造在地工作機會，淡海乃至整個淡水房市，或許就能獲得實質支撐。否則，基於先天地形限制，加上具實質景觀條件的基地愈來愈少，本區房市將愈來愈難擺邊陲、低價，發展相對遲滯的刻板印象，只能靠相對低價衝買氣。
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