「都更第三條路」走得通嗎？專家揭自主都更5大難關：光容積獎勵還不夠

文／謝曉菁

老屋想重建，不一定得靠建商，但地主真的有能力自己推動都更嗎？行政院日前通過《都市更新條例》修正草案，提出「都更第三條路」，希望透過全案管理、信用保證及容積獎勵等措施，協助地主自主更新。不過，房市趨勢專家李同榮提醒，即使政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，也不代表直接發給住戶600萬元，更不等於銀行一定核貸。自主都更要真正走得通，仍須跨越整合、專業、融資、分配及安置五大難關。

李同榮今（12日）指出，行政院於今年7月16日通過《都市更新條例》修正草案，試圖突破傳統都市更新仰賴建商整合或政府主導的模式，讓地主有機會透過專業團隊及金融支持，自行推動老屋重建。然而，制度提供誘因，不代表社區就具備執行能力，從住戶取得共識到工程完工，仍有不少現實問題需要克服。

其中，資金是自主都更的一大考驗。李同榮表示，重建前就需要支付規劃、設計、鑑定及整合費用，進入施工階段後，更涉及龐大的工程資金。政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，有助於改善融資條件，但信用保證並非現金補助，銀行仍須評估土地權利、借款人財務能力、工程成本及還款來源，並非住戶提出申請就能取得貸款。

對高齡屋主而言，融資問題可能更加棘手。李同榮指出，有些屋主雖然持有具價值的房地產，卻缺乏穩定收入，即使願意參與重建，也可能面臨貸款審核及後續還款壓力。因此，自主都更不能只靠信用保證，還需要結合銀行、信託及專案資金管理機制，降低重建過程中的財務風險。

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除了資金，住戶整合也是一大難關。同一棟老公寓可能同時有自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主，各自對重建後的房屋面積、現金補償及搬遷安排有不同期待。李同榮認為，過去建商主導都更，通常由專業團隊負責協調；改由地主自主推動後，住戶仍須自行凝聚共識，並不代表整合難度就會降低。

專業管理及利益分配同樣不能忽視。李同榮指出，自主都更涉及建築設計、容積試算、權利變換、工程發包及資金管理等環節，地主即使擁有產權，也未必具備開發管理能力。此外，工程成本上漲、追加預算及融資利息，都可能影響住戶最終分回的房屋價值與面積，若缺乏透明的財務資訊及分配制度，重建過程恐再生爭議。

另一個容易忽略的問題，則是搬遷安置。李同榮表示，對住在老公寓的高齡屋主來說，重建不只是房屋變新，還包括施工期間住在哪裡、租金由誰負擔，以及完工後能否負擔貸款與管理費等問題。如果沒有完善的中繼安置及回住保障，即使增加容積獎勵，也未必能讓住戶安心同意重建。

針對上述問題，李同榮建議，政府應建立自主都更輔導整合平台，協助社區進行產權盤點、意願調查及初期共識整合；同時建立全案管理機構的認證與監督制度，並結合銀行及信託機構推動專案融資。對於權利分配，則應公開工程成本、共同負擔及分回權值，並針對高齡與經濟弱勢住戶提供搬遷及回住協助。

李同榮強調，自主都更不能只靠地主自行承擔風險，政府除了提供容積獎勵及信用保證，更應協助住戶取得專業與金融資源，建立透明的成本分配及安置保障制度。他認為，「容積獎勵只是誘因，制度保障才是根本」，唯有讓地主有選擇權，也有能力承擔重建過程，才能讓都更第三條路真正走得通。