老公寓等都更未必能翻身！專家點名「3類地段」　未來恐租不出、賣不掉

文／謝曉菁

買老公寓等都更，過去被不少購屋族視為資產翻身的機會，但隨著少子化、高齡化及人口分布改變，未來恐怕不是每間房子都能順利脫手！住商機構發言人徐佳馨與具有日本不動產操盤經驗的WHO’S HOME名人旅宿創辦人呂元鐘於Podcast節目《地產詹哥老實說》指出，台灣房市正逐漸走向「K型分化」，部分缺乏人口與產業支撐的地區，未來可能面臨房屋難以出售、出租的困境，並提醒購屋族留意3類高風險地段。

談及台灣房市現況，徐佳馨表示，台灣房市分化現象已逐漸浮現，雙北核心地段及條件較佳的重劃區，因具備交通、就業及生活機能等優勢，房價相對具有支撐；反觀部分賣壓較重、人口需求不足的蛋白區，市場表現則可能持續走弱。尤其不少購屋族選擇購買老公寓，是看中其未來都更的增值潛力，卻容易忽略房屋所在地段是否具備足夠的居住需求。

她分析，同樣是老公寓，位於市中心的物件，即使屋齡逐年增加，仍可能因交通便利、就業人口集中，維持一定的租屋需求，也有機會透過抵押貸款活化資產；但若位於郊區，甚至距離主要都會區較遠的地段，一旦缺乏穩定的就業人口及租屋需求，不僅房價可能面臨下修壓力，未來也可能陷入「賣不掉、租不出」的困境。

日本近年受到人口減少、高齡化等因素影響，空屋問題日益受到關注，部分地區甚至出現「0元屋」。據《CNBC》報導，日本部分空屋依屋況、屋齡及所在地段不同，售價從50萬至2000萬日圓不等，也有免費轉讓的物件。不過，即使房屋無須支付購買價金，取得者仍可能須負擔相關稅費、仲介費及後續整修成本，並非真正零成本取得住宅。

至於台灣是否可能重演日本空屋增加，甚至出現「0元屋」的情況？呂元鐘認為，台灣與日本的土地面積、人口分布及產業結構不同，不能直接套用日本經驗。台灣從內湖科學園區、新竹科學園區到半導體相關產業聚落，均有一定的就業人口支撐周邊住宅需求，因此不宜認定全台房市都將面臨相同的空屋危機。

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兩位專家也提醒，並非所有地區都能持續受惠於產業發展與人口集中，未來購屋應特別留意3類地段。首先是面臨招生壓力的私立大學周邊，隨著少子化持續衝擊高等教育，部分私校及偏遠科技大學可能面臨招生不足、整併甚至退場的風險，一旦學生人數減少，過去仰賴學生租屋需求支撐的套房市場，也可能受到影響。

第二類則是逐漸沒落的傳統產業聚落。住宅市場與當地就業機會息息相關，若工廠外移、產業萎縮，原本支撐區域租屋及購屋需求的工作人口可能跟著流失，使房屋出租、轉售難度提高。對於以收租或長期增值為目的的買方而言，不能只看當前房價是否便宜，更應評估當地產業是否具備持續發展的條件。

第三類是缺乏實際居住需求的偏遠重劃區。重劃區雖然具備街廓整齊、建築較新等優勢，但若周邊就業機會不足、交通及生活機能尚未成熟，又缺乏穩定人口移入，住宅需求可能難以跟上供給。尤其連指標建商都缺乏進駐意願的區域，更應審慎評估未來市場發展及轉手性。

對此，房產趨勢專家李同榮則於臉書提出「城鄉雙癌」觀點，他認為，台灣住宅市場正面臨「老化」與「閒置化」兩大挑戰。都市地區受到老屋增加、都市更新推動不易等問題影響，形成「老屋癌」；偏鄉則因人口外流、產業衰退，逐漸出現住宅閒置的「空屋癌」。

李同榮進一步分析，台灣未來10年不至於全面出現日本式的「0元屋」，但缺乏人口與產業支撐的區域，仍須留意住宅需求萎縮的風險。他以「四個沒有」形容部分老屋可能面臨的困境，包括「沒人住、沒人承接、沒能力更新、沒辦法賣掉」。

他表示，部分老屋因缺乏電梯等設施，難以滿足高齡者的居住需求；年輕購屋族偏好新屋，加上建商缺乏整合誘因、自主都更門檻較高，可能使老屋逐漸失去市場流動性，成為難以活化的資產。

李同榮認為，未來台灣房市可能持續朝「強者恆強、弱者恆弱」的K型結構發展。具備科技產業、就業人口支撐的核心都會區，住宅需求相對穩定；反觀人口流失、產業衰退及缺乏實際居住需求的區域，則可能面臨房價停滯、交易流動性降低等壓力。