都更政見大體檢2／沈伯洋推循環都更！老屋換新屋只搬1次家　3大難關待解

沈伯洋提出循環都更6大步驟，透過新舊住宅交換，讓老屋住戶只搬一次家，專家憂心資源不足。

都更不用苦等10年，還能直接搬進新房子「老屋換新屋」？台北市長候選人沈伯洋拋出循環都更6大步驟，主張政府先蓋交換住宅，再以舊屋換新屋，讓老屋住戶只搬一次家，免去漫長等待。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰提醒，換屋並非想像中簡單，首批新屋從哪來？估價如何取得共識？都是必須跨越的難關。

「都更只要搬一次家！」台北市長候選人沈伯洋提出「循環都更」構想，強調由市府先取得交換住宅，讓有意願的老屋住戶直接搬進新家，原基地再進行整合重建，完工後取得的住宅繼續投入下一輪更新，形成循環機制。

根據沈伯洋在臉書發表的都更政見，市府將盤點公有土地、老舊公有房舍，以及公辦、自主都更取得的住宅資源，並重劃更新區、建立法源及房屋交換平台。住戶可選擇交換新屋所有權，或取得新屋地上權，價差依估價結果多退少補，並規劃貸款協助。

此外，住戶搬遷後，尚未拆除的舊屋在符合安全條件下，可先透過包租代管作為社宅、青年出租住宅或托育空間，待整合完成再重建。

不過，在實務上，以舊換新制度行得通嗎？

難關一：首批交換住宅蓋在哪？

「第一批交換住宅要蓋在哪裡？關渡平原嗎？」莊孟翰提出疑問，台北市大量老宅亟待更新，但可供興建交換住宅的土地有限，第一批房源如何取得、要蓋多少戶、多久才能完工，都是政策必須回答的問題。

莊孟翰認為，即使第一批住宅順利完工，後續仍須持續興建，才能讓第二批、第三批住戶接續換屋，房源供給速度能否跟上龐大的老屋更新需求，是政策成敗關鍵。

「政府手上的社宅都要抽籤了，需求之大，哪裡來的房子給你換？」品嘉建設董事長胡偉良觀察，北市社會住宅的中籤率屢創新低，聯開宅的分回戶數量有限，難以形成持續循環，「如果循環都更的屋源從這裡來，等於是從水量不夠的池子裡再舀水出來。」

難關二：舊換新，價值如何對等？

房市專家田大全也說，沈伯洋的政策假設住戶願意「跨區換屋」，但實務上，蛋黃區的住戶不願意搬到蛋白區，「這不是交通距離的問題，是門牌、學區、生活圈的價值差距。」

莊孟翰指出，住戶願意都更，不代表願意離開住了數十年的地方，尤其高齡長者對熟悉的鄰居、生活圈及就醫環境有高度依賴。

難關三：估價誰說了算？

沈伯洋提出由專業估價決定交換價值，並採多退少補方式處理價差，但莊孟翰提醒，即使是同一棟公寓，1樓、2樓、3樓與頂樓的鑑價結果，都可能不同。

例如1樓可能具有店面效益，頂樓則可能涉及不同使用條件，各戶對房屋價值的認知未必一致。即使有專業估價，住戶是否願意接受，仍是一大考驗。

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