專題／央行房市管制鬆綁恐落空！科技業太強 專家示警：房市K型分化更嚴重
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行總裁楊金龍28日赴立法院財委會報告，針對選擇性信用管制部分明確表態，經濟成長強勁、台股熱絡，可能再度推升民眾對房價上漲的預期心理，「現階段仍不適合全面鬆綁信用管制。」專家表示，同樣是經濟成長，有些區域因產業進駐，增加居住需求，有些區域卻面臨買氣不足；部分家庭因科技紅利提升購屋能力，但更多一般購屋族，仍感受到沉重的房價壓力。
根據第一太平戴維斯10月發布的不動產投資市場報告，今年前三季商用不動產交易金額達2,744億元，較去年同期大幅成長123％，刷新歷年同期紀錄，整體工業不動產交易金額更達2,470億元。
反觀，今年前三季土地及地上權交易金額僅1,076億元，較去年同期減少約兩成。尤其住宅開發市場受到銷售放緩、融資條件及餘屋去化壓力影響，使建商購地策略轉趨審慎，從過去積極擴大土地庫存，逐漸轉向評估個案區位、資金效率及未來去化能力。
科技業搶進產能、建商保守購地 不動產市場冷熱兩樣情
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，當前不動產市場正呈現鮮明的「冷熱兩樣情」，同樣是買不動產，科技業買的是產能與未來訂單，建商考量的卻是住宅買氣與去化風險。
達麗建設董事長謝志長在20周年媒體交流會時坦言，「景氣好的時候要審慎思考，景氣不好的時候更要奮發圖強。」必須隨市場變化調整策略，例如在台灣以六都為主要佈局範圍，選地策略聚焦則就業機會的產業聚落，以及交通便利的軌道經濟區；美國市場則切入商業不動產，創造長期穩定收益。
謝志長也觀察到，具產業聚落優勢的區塊，新案銷售也存在優勢，畢竟市場始終存在首購、換屋等實際需求，好地點、好品質與好品牌的產品，仍能繳出不錯的成績。
科技業買盤進場 竹科、南科周邊房市有撐
舉例來說，位在新竹東區、竹科附近的「達麗吾同」開案僅2個月，實價登錄已揭露34筆，交易單價介於70至80萬元間。台南平實特區的公辦都更「達麗平實薈」第一階段，目前潛銷不到2個月，整體來客反應也相當不錯。
台南平實特區鄰近南紡購物中心，開車可以快速串接大灣交流道、約20分鐘到能南科，目前也吸引不少南科工程師選擇移居平實特區。聯碩地產業務部協理林三吉表示，像是「寳實二代」購屋客群中科技業人士約占3至4成，科技產業買方明顯高於預期，顯示南科產業發展帶動換屋與置產需求。
科技紅利推升購屋力 一般受薪族仍難追上房價
只是當成長紅利高度集中於科技相關產業，同時也為不動產的產業鏈埋下隱憂。陳孟筠指出，目前從產業與資金流向、不動產交易產品，到住宅市場的區域與購屋族群，都呈現明顯的強弱差異，當前房市形成「K型分化」。
科技產業與股市表現強勢，市場資金配置更趨多元，但住宅市場仍面臨房貸條件相對緊縮、購屋負擔偏高及交易信心不足等壓力，使整體房市難以同步反映經濟成長成果。
陳孟筠指出，科技產業具有高度群聚特性，企業設廠與擴產通常會優先考量科學園區、工業區及既有供應鏈周邊，隨著企業投資與就業機會增加，也可能進一步帶動周邊住宅、租賃及生活消費需求，使產業聚落成為區域住宅市場的重要支撐。
科技聚落撐起區域買氣 一般受薪族購屋壓力難解
這也讓購屋族群的購買能力也逐漸分化。部分科技業從業人員因薪資、獎金、分紅及金融資產增值，累積相對較佳的購屋能力；但對多數一般受薪家庭而言，即使整體GDP大幅成長，仍須面對高房價、房貸限制及所得成長難以追上購屋負擔的現實。
「經濟好，不代表房市就會全面變好。」科技產業擴張可以帶動廠房、工業地產交易及部分園區周邊住宅需求，卻未必足以推動整體住宅市場同步回溫。
陳孟筠認為，未來觀察住宅市場，不能再單純以全國房價或交易量判斷景氣，而應進一步辨識區域產業發展、就業人口、所得結構及供給變化。即使同樣是住宅產品，不同區域及購屋族群也可能呈現不同的市場走勢。
投資客退場、置產資金轉進股市 2027年預售市場難有大行情
德謙建設副總經理施孝文分析，六都當中，好地段、規劃設計佳以及有品牌公信力的產品，目前實際觀察仍能穩定去化與銷售，但第七波打炒房以來，即便是符合以上條件，但價格頂多與2年前持平，要再創價並不容易。
施孝文解釋，隨著央行總裁的表態，短期內選擇性信用管制不會全面鬆綁，同時，不動產市場的「三本柱」自住、投資與置產的結構，也正在鬆動，投資客消失、置產客資金轉入股市，只剩自住客之下，整體交易終究回不到過去正常時期的量能，且營造成本高漲，建商難輕易讓利降價，推估2027年預售市場仍是「量價持平」的格局。
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