賣房要繳什麼稅？2026稅費清單懶人包：房地合一稅、土地增值稅全解析
房屋交易不僅是成交價的金錢往來，更涉及繁雜的稅務負擔。賣方在出售資產前，若不先精算稅費成本，最終的淨收益可能與預期落差甚大。
根據財政部最新數據，2025年房市受政策調控影響，交易量雖呈現波動，但稅制核心架構維持穩定，預計2026年將延續現行稅率框架。本文將解析賣房必繳的「房地合一稅」與「土地增值稅」，從計算公式、稅率分級到節稅撇步，協助換屋族與屋主規避稅務地雷。
賣房子稅費總覽：主要稅種及適用情境
賣房子時產生的支出可分為「交易稅」與「持有稅」。持有稅如房屋稅、地價稅是每年固定繳納；而交易稅則是在產權移轉時發生，這也是影響獲利最鉅的關鍵。以下整理2026年賣方需關注的稅費清單：
1. 房地合一稅（交易所得稅）
適用於2016年1月1日以後取得的房地。其核心概念是「有賺才課稅」，針對賣出房屋的「純獲利」部分進行課徵。
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2. 土地增值稅（土增稅）
針對土地漲價的部分課徵，無論房屋是否有獲利，只要土地公告現值高於前次移轉現值，就必須繳納。
延伸閱讀：2025土地增值稅全解析：「一生一次」「一生一屋」是什麼？如何適用10%自住優惠？
3. 財產交易所得稅（舊制）
若房屋是在2016年以前取得，則適用舊制。賣房所得需併入隔年度的個人綜合所得稅申報。
4. 其他規費與行政支出
房屋稅與地價稅：依據交屋日，由買賣雙方按年度持有的比例拆算。
印花稅：簽訂契約時需貼用的稅票成本（實務上多由買方負擔，但可協商）。
代書費與謄本費：委託地政士辦理流程的服務費及政府規費。
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房地合一稅2.0 詳解：稅率、計算及 2026 年重點
房地合一稅 2.0 是目前台灣房市最重要的控管工具，其目的在於抑制短期炒作。對於計畫在 2026 年售屋的屋主來說，持有年限的認定是影響稅率的最直接因素。
房地合一稅率分級
持有2年以內：稅率45%（重稅期）。
持有超過2年，未逾5年：稅率35%。
持有超過5年，未逾10年：稅率20%。
持有超過10年：稅率15%。
非境內居住者：持有2年以內45%，超過2年一律35%。
房地合一稅計算公式
稅基 = 房地收入（成交價） - 成本 - 費用 - 土地漲價總數額
應納稅額 = 稅基 × 適用稅率
確定收入：實際成交金額，需扣除支付給仲介的佣金或廣告費。
扣除成本：包含購入價格、契稅、印花稅、代書費、裝潢費（需有合法單據）及工程受益費。
扣除費用：若無法提供證明文件，國稅局通常允許按成交價的3%計算（最高以30萬元為限）。
減除土地漲價總數額：為了避免重複課稅，計算房地合一稅時會先扣除已繳納土增稅的土地漲價額度。
房地合一稅的節稅關鍵
自住400萬免稅額：若屋主、配偶或未成年子女設籍並居住滿6年，且無出租營業，獲利400萬元以內免稅，超過部分僅課10%。
重購退稅：2年內換屋（先買後賣或先賣後買均可），只要符合自住條件，可按比例申請退稅。
土地增值稅（土增稅）全解析：稅率、試算及優惠
土地增值稅與房地合一稅最大的不同在於，它是基於「公告現值」而非「實際市價」。隨著2025年全國公告現值調升，2026年的土增稅負擔預期將小幅增加。
土增稅稅率分類
土增稅分為「一般稅率」與「自用住宅優惠稅率」：
一般稅率：採累進制，依漲價倍數分為20%、30%、40%。
自用住宅優惠稅率：單一稅率10%。
土增稅優惠申請條件
一生一次：
面積限制：都市土地不超過3公畝（約90坪）、非都市土地不超過7公畝（約 211坪）。
条件：出售前一年內無出租或供營業使用，且需有屋主或家屬設籍。
一生一屋：
已使用過「一生一次」後，若持有滿6年、設籍滿6年，且無其他房屋，可無限次使用10%優惠稅率。
長期減徵：
持有土地超過20年以上，可針對一般稅率漲價部分進行減徵（20%至40%不等）。
土增稅計算步驟
公式為：土地漲價總數額 = 申報移轉現值 - 前次移轉現值 × (物價指數 / 100) - 改良費用
計算出漲價總數額後，再對照累進稅率表扣除累進差額。建議使用財政部稅務入口網的試算工具，能精準算出應繳金額。
賣房子稅費常見錯誤與風險防範
在實務交易中，許多賣方因忽略細節而導致被國稅局補稅甚至罰鍰。以下是常見的三大痛點：
1. 忽略單據保存
房地合一稅可扣除裝潢費用，但並非所有工程都算數。國稅局認定「增加房屋價值或效能且非兩年內耗竭」的修繕才可抵減（如水電管線、隔間）。粉刷、壁紙或活動家具通常不被採認。若無單據，僅能以成交價3%推計費用，損失極大。
2. 誤判持有時間
房地合一稅的持有時間是以「登記日」至「登記日」計算，而非簽約日。提早一個月賣出，稅率可能就從20%跳到35%，價差高達數十萬甚至上百萬。
3. 自住條件認定不全
許多人以為「有戶籍」就是自住。實際上，國稅局會查核是否有「出租事實」或「營業行為」。若曾將房屋租給他人領取租金補貼，或設有公司行號登記，將無法適用自住免稅額及優惠稅率。
2026年換屋族的節稅實務建議
如果您正計畫在2026年進行換屋，建議遵循以下操作流程以達到資產最大化：
查核持有年限與制度：先確認是適用新制（房地合一）還是舊制。2016年前取得的物件，其稅務規劃與新制完全不同。
評估重購退稅：如果您是小換大（新屋總價高於舊屋），房地合一稅與土增稅都有機會全額退還；若是大換小，房地合一稅可按比例退稅，但土增稅則無法退還。
時序規劃：若持有年限接近5年或6年門檻，建議延後出售時程，利用稅率級距跳轉來合法節稅。
諮詢專業人士：房地產交易涉及金額龐大，建議在簽約前請代書或稅務顧問進行精算，避免申報逾期（房地合一稅需於登記後30日內申報），否則將面臨最高3萬元的罰鍰。
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。