房貸破12兆建商卻縮手？買房前必知的3大市場變化
好房網News記者王震濂／台北報導
如果最近有看房或關注房市新聞，你可能會被搞得有點暈！一下子說房貸餘額破12兆創歷史新高，另一邊卻又跳出建商縮手、建築融資創10年最大減幅。這兩條數據擺在一起，是不是感覺有點矛盾？專家表示，現在的房市就像是一台「雙速列車」，一個是舊案交屋潮和政策性貸款（如新青安）支撐的買方採下油門，一個則是獵地、開工與資金投入極度保守的建商拉起煞車，造就了央行9月房貸續增、建商縮手的雙向新高奇特現象。
為什麼會出現這種強烈對比？
先從數字來看，央行9月消費者及建築貸款餘額統計，購置住宅貸款餘額，單月增加770億元，年增5,742億元，年增率5.02%，達12.02兆元；不僅數字首度突破12兆元大關，年增率創下了2025年11月以來新高。相較之下，有著建商推案信心風向球之稱的建築貸款餘額，則是降至3.39兆元，跌破3.4兆元，年增率為-0.99%；連續四個月負成長，年減幅更下探2016年10月以來、近十年最大減幅。
央行經研處行務委員劉淑敏表示，這背後的主要推手，包含民俗月結束後的遞延買盤釋出、六都建物買賣移轉棟數回升，以及不少建案迎來完工交屋潮。此外，新青安貸款的占比也持續攀升至 14.45%，顯示剛性需求與政策房貸依然是撐住購屋市場的基本盤。
然而，轉頭看看被視為建商推案信心風向球的建築貸款，景象卻完全不同。9 月建築貸款餘額降至 3.39 兆元，月減 190 億元，年增率滑落至 -0.99%。這不僅是連續第 4 個月呈現負成長，更是 2016 年 10 月以來、近十年來的最大減幅！劉淑敏分析，許多建商在建案完工交屋後迅速提前清償融資，加上對於新案開發、購入土地態度極度謹慎，使得開發端的資金動能顯得十分疲弱。
會有這種強烈對比，網路地產王總經理陳韻如分析，主因來自央行持續實施的選擇性信用管制政策，建商面臨高營建成本與資金融通壓力，加上對中長期房市景氣的看法趨向保守，因而選擇「打保守牌」。相對地，買方市場則是由前期預售屋陸續交屋的撥款，以及首購族利用政策貸款填補買盤，進而造就了買賣兩端資金走勢分道的奇特現象。
觀察中信房屋的調查也可以發現，雖然對比2024年第一季與2026年第一季，全台房貸負擔率已經由44.30%降至41.46%，減少2.84個百分點，但中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然房貸負擔率下降，並不代表購屋門檻已降至多數家庭都能輕鬆負擔的程度。
莊思敏強調，目前全台房貸負擔率41.46%，仍屬「負擔能力偏低」水準，其中，雙北的房貸負擔率更超過5成，等於一般家庭要拿出一半以上的可支配所得繳房貸，購屋壓力之沉重可見一斑。動輒數百萬元的頭期款，仍是年輕人與首購族最大的難關。
展望進入1/3的第四季，永慶房屋研展中心副理認為，央行9月維持政策利率不變，並將自然人第2戶購屋貸款成數上限由六成調升至七成，有助於減輕部分換屋、家庭購屋及預售屋交屋族群的自備款壓力。
不過，陳金萍也指出，貸款成數放寬不代表銀行授信同步轉為寬鬆，房貸利率仍處高檔，金融機構對借款人的所得、負債比及還款能力也將持續審慎評估。預期後續房市將維持「量小增價平」格局，交易量雖有機會優於上半年，但在信用管制及高房貸成本制約下，回升幅度仍相對有限。
●常見問題 FAQ
Q: 房貸餘額破 12 兆創新高，代表現在房市非常熱絡嗎？
A: 不完全是。房貸餘額創新高主因是先前預售屋陸續完工交屋，加上新青安等政策性貸款支撐剛性買盤，並不代表房價正在全面飆漲或市場過熱。
Q: 為什麼建築貸款年增率會創下近十年最大減幅？
A: 主因是央行信用管制發揮效果，加上建商對未來市場態度保守，減緩了購地與推案節奏，且部分建案完工後建商提前償還貸款所致。
Q: 建商開始縮手推案，對一般購屋族有什麼影響？
A: 建商縮手意味著未來市場的新成屋與預售屋供給量將逐步減少，有助於維持市場供需平衡、避免房價大幅下滑，市場將轉為由剛性自住需求為主導的軟著陸格局。
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