首購買房可以出租嗎？一般房貸 vs 新青安「限自住」規定詳解，小心利息補貼被收回
「新青安」由政府提供補貼，讓「無自有住宅」的年輕人購屋自住，因此會嚴格杜絕投資客利用補貼炒房。（圖片來源：行政院官方網站）
近年房價高漲，買房壓力倍增，由於房貸首購與「新青年」的低利率與長寬限期優勢，讓許多人萌生藉此「以房養房」的念頭。然而，財政部已於2024年全面升級查核機制，嚴格執行「限自住」規定。若抱持僥倖心態違規出租，不僅優惠將被取消，更將面臨沈重的財務代價。本文將解析首購利率與新青安利率買房後，在出租規定上的差異，以及可能面臨的財務風險。
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首購身分的銀行利率，純商業行為可出租
首購的字面意義常讓人以為是指「第一次買房」，但其實首購的指的是「借款人名下無自有住宅」，只要本人、配偶及未成年子女名下，在申請貸款當時沒有登記自有住宅，就符合首購貸款的資格。各家銀行針對符合「首購身份」的客戶皆會提供的常態性優惠專案，利率與條件由各銀行自訂，其實可視為一般房貸的純商業行為，依據借款人信用與房屋價值核貸。除非合約另有特殊註記，否則銀行通常不干涉借款人將房屋出租。
「新青安」全名是「新青年安心成家購屋優惠貸款」，雖然同樣是協助首購，卻是由政府提供大量利息補貼協助，本質是提供「無自有住宅」的年輕人購屋自住，因此會嚴格杜絕投資客利用補貼炒房，有著嚴格的「限自住」規定。除了必須簽署自住切結書，也嚴格禁止出租、營業或借名登記。
新青安「限自住」天條，違規出租3大處分
為了杜絕投資客利用新青安炒房，財政部已自2024年起全面升級查核機制。借款人必須簽署「自住切結書」，承諾購屋後僅供本人或配偶、未成年子女居住，絕無出租、營業或借名登記等情事。若抱持僥倖心態違規出租（包含雅房分租、整層出租），一旦被查獲，將面臨以下三大處分：新
- 收回利息補貼：自違規事實發生日起，政府補貼的利息將被全數追回，並要求一次性返還。
- 利率調升：貸款利率將回歸各銀行的一般房貸利率水準，甚至可能因違約風險而被加碼懲罰性利率。
- 縮減貸款條件：銀行有權重新評估貸款成數與寬限期，嚴重者會被要求提前償還部分本金，造成瞬間資金缺口。
買到「帶租約」房屋能辦新青安嗎？
許多中古屋市場上的物件是「帶租約出售」的，若成交當下房屋仍有租賃關係，銀行在徵信審核時，通常會認定該物件非自住用途，因此無法直接核貸新青安貸款。因此如果購買「帶租約」的房子，必須要求賣方在過戶前排除租約（合意終止），確保銀行鑑價與撥款時是空屋/自住狀態。
雖說可以提出交屋條件，在簽約前確保賣方排除租賃關係並騰空交屋。但若賣方提前解約趕走房客，可能涉及違約金糾紛或交屋延遲，增加交易複雜度。
如何抓出新青安「假自住」？3大管道破口
許多投資型自住客認為：「只要不報稅、不公證，政府就不會知道我有出租。」這是一個極度危險的誤解。目前的稽查手段已透過跨部會資料勾稽，精準度極高。主要透過以下三種途徑進行比對：
租金補貼申請紀錄（最常見的破口）：
政府大力推動租金補貼，且申請時「無需」房東同意。一旦您的房客自行申請租金補貼，內政部的資料庫便會立即顯示該房屋處於「出租狀態」。銀行端透過勾稽系統比對，會直接將該戶列為違規戶。
戶籍入戶紀錄：
銀行會定期檢視抵押房屋的戶籍狀況。若發現借款人及其家屬未設籍於該屋，或是該屋內有非親屬的第三方設籍，將會觸發預警機制，要求借款人提出說明。
金流與水電異常：
針對疑似案件，銀行會調閱水電費單據或要求實地訪查。若水電用量長期極低（顯示無人居住）或與一般家庭用量顯著不同，亦會被列入重點觀察名單。