專題／繼承房產卻欠數百萬房貸！「繼續繳、賣房、拋棄」怎麼選？
好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
父母過世留下房產，原以為能繼承一筆資產，卻發現房貸還有數百萬元尚未繳清，究竟該繼續繳款、出售房屋，還是直接拋棄繼承？房產達人賣厝阿明指出，台灣採取限定繼承制度，繼承人原則上以所得遺產為限清償債務，不必拿自己的財產無限填補。不過，繼承人仍須留意貸款證明、遺產稅申報及相關法律程序，避免因不熟悉規定而增加負擔。
房貸可列遺產債務扣除 須備妥銀行證明
賣厝阿明表示，自2009年《民法》修法後，台灣採取法定限定責任制度，繼承人原則上僅須以因繼承所得的遺產清償被繼承人的債務。換句話說，即使房屋遭拍賣後，所得仍不足以償還全部貸款，繼承人也不必當然以自己的薪資或存款補足差額。
因此，發現房貸尚未繳清時，不必急著決定拋棄繼承，應先盤點遺產、債務及房屋價值，再評估後續處理方式。
至於房貸能否抵減遺產稅，賣厝阿明指出，被繼承人死亡時尚未清償的債務，符合《遺產及贈與稅法》規定者，可自遺產總額中扣除，降低課稅遺產淨額。不過，並非只要聲稱有貸款就能扣除，申報時應備妥被繼承人死亡當日的貸款餘額證明，並提供借貸契約等相關資料，以供國稅局審核。
繼承房屋有3種處理方式 過戶後別忘了聯繫銀行
面對尚有房貸的繼承房屋，賣厝阿明表示，繼承人可依自身財務狀況及家庭共識，選擇不同處理方式。
第一種是繼續繳款、保留房屋。若有自住需求，或看好房屋未來的增值空間，可與銀行確認貸款承接、借款人變更及相關條件，再依約定繳納貸款。房屋完成繼承登記，不代表貸款關係也會自動完成變更，應主動向銀行確認後續辦理程序。
第二種是出售房屋、清償貸款。若繼承人沒有自住需求，或無力負擔每月房貸，也可考慮出售房屋，以售屋所得償還貸款，剩餘款項再依繼承關係及遺產分割結果處理。若有多名繼承人，更應事先釐清房屋出售、貸款清償及款項分配方式，避免日後發生爭議。
第三種則是房貸高於房屋價值。假設房屋市值800萬元，但尚有1,000萬元貸款未清償，繼承人不能只因房屋已辦理過戶，就認為債務問題已經解決。賣厝阿明提醒，應依法處理遺產及債務清償程序，並留意繼承開始後的相關期限，必要時可向法院陳報遺產清冊，避免因程序疏漏衍生風險。
繼承房貸不計入房貸戶數 銀行仍會評估還款能力
不少民眾也擔心，繼承房屋及貸款後，未來自己買房是否會受到限制。賣厝阿明指出，依央行相關規定，因繼承取得的房屋貸款，不計入特定選擇性信用管制下的房貸戶數認定。
不過，這不代表繼承人未來申請房貸完全不受影響。銀行仍會評估借款人的收入、負債比及整體還款能力，繼承房貸每月須繳納的金額，也可能影響銀行對其償債能力的判斷，進而影響核貸條件。
賣厝阿明提醒，發現親人留下房產及貸款時，應先向國稅局查調財產資料，並向銀行確認貸款餘額，切勿因害怕負債就貿然拋棄繼承。若有多名繼承人，則可透過遺產分割協議，明確約定房屋歸屬、貸款負擔及後續處理方式。先掌握資產與債務全貌，再決定保留或出售，才能避免原本的繼承資產成為家庭的財務壓力。
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