沈伯洋拋「無限都更」！舊屋直接換新屋 估價師揭4大關鍵
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
台北市長選戰倒數，隨著近日雙方民調拉近，相關房市政見議題討論度也持續升溫。尤其台北市平均屋齡高達39.62年，都更議題更成雙方攻防焦點，現任市長蔣萬安10月拋出「5099專案」、住三基準容積率自225％提高至300％等；台北市長候選人沈伯洋除了在辯論會提到「都更陪伴」之外，10月31日則提出「無限都更」。
「無限都更」構想是以公有地興建住宅、殭屍都更退場案、自主都更及聯合開發分回戶四類屋源，讓住戶以住屋交換直接搬入新屋，不必經過中繼宅；換出的舊屋權利由政府取得，再據以整合原基地。
中泰不動產智庫指出，在不評論政見優劣，也不評估政治可行性的前提項之下，民眾可以先了解的是「無限都更」換屋在國內外有哪些前例、現行制度能做到哪，以及這套機制在估價上的問題。（延伸閱讀：蔣萬安、沈伯洋房市政見大比拚！估價師解析都更、捷運、產業如何牽動房價）
國內外都有前例！從行二行三到東京大手町 換屋模式已經有實踐經驗
中泰不動產智庫表示，國內已有兩個公辦案例。第一是台北車站東側的行二行三，該街廓公私產權複雜，整合十餘年未果，國家住都中心以「跨區權利變換」合併開發鄰近國產署的臨沂段土地，私有產權集中至臨沂段興建住宅，行二行三則作為行政園區，預計2030年底前完工。
第二是信義兒福，國家住都中心借鏡日本大手町模式推動的全台首案公辦「連鎖式都更」，六塊基地合計2.83公頃，以公有地為主（B2基地公有土地占93.98％），2025年1月完成最後一塊基地簽約，總投資額189億元。
國外最常被引用的是東京大手町。都市再生機構於2005年取得合同廳舍跡地作為「種地」，老舊大樓的地權人先在種地上興建新樓並遷入，騰空的舊址再成為下一輪的建設用地，依序連鎖更新。
不過大手町的地權人以企業辦公大樓為主，與住宅換屋的情境不完全相同。澳門則已訂有《都市更新暫住房及置換房法律制度》，但據當地議員2026年2月的質詢，仍未有依都更法成功重建的案例，顯示有制度不等於有進度。
學界也早有類似主張。北科大邱英浩近期即建議，政府可整合公有住宅、社會住宅或私部門開發，提供中繼住宅、租金補貼、異地換屋及跨區換屋等多元選擇。
中泰不動產智庫認為，換屋的構想已有實證，建議先以公有地集中的地區做示範，累積數據後再擴大適用範圍。
跨案換屋是新挑戰！現行都更條例能做到哪一步？
現行《都市更新條例》第12條第2項規定，依第7條第1項劃定或變更的更新地區，直轄市、縣（市）主管機關得合併數個相鄰或不相鄰的更新單元後實施都市更新事業，這是行二行三能夠跨區權變的基礎。換言之，由政府主導、以權利變換計畫串連兩塊以上基地的換屋，在現制下已可執行。
「無限都更」的新意在另外兩點，一是屋源跨越不同案件，二是住戶可以在不同時點陸續加入。前者讓交換不再侷限於同一份權利變換計畫，後者讓每一次交換的時點都不相同。這類跨案、跨時點的換屋平台，國內尚無先例，是否需要修法、由哪個機關擔任交換的相對人，都有待說明。
稅負同樣關鍵。依同條例第67條，以土地及建築物抵付權利變換負擔者免徵土地增值稅及契稅，依權利變換取得的土地及建築物於更新後第一次移轉時減徵40％；若換屋是在權利變換計畫之外進行的單純互換，是否仍適用同樣優惠，目前並不明確。
中泰不動產智庫提到，公辦跨區權變已有法源，建議先依現行條文起步；跨案換屋平台則應另訂自治條例，補上交換相對人與稅負的規定。
舊屋換新屋怎麼算？估價師點出交換比例、加入時點兩大難題
換屋必須同時估兩端的價值。權利變換的估價有法定程序，依同條例第50條第1項，更新前後的權利價值由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定；換屋若脫離權利變換計畫，這道程序由誰執行、如何監督，也需要規定。
住戶交出的舊屋，價值多半落在土地持分；換入的新屋，則以新成屋的市場價格計算。兩者之間的價差，由住戶找補還是由市府吸收，直接決定這個政策對住戶的吸引力與市府的財政負擔。
第二個問題是加入時點。若不同意者日後加入的條件與先加入者相同，觀望反而最划算，先看別人換得如何，再決定自己要不要換。這等於給予每位住戶一個等待的選擇權，可能拖慢整合。每一次交換的價格日期如何訂、期間市場漲跌由誰承擔，也需要明確規則。
第三是逆選擇。區位好、條件佳的屋主，等待原地都更通常較划算；最先排隊換屋的，可能是條件較差的物件，使政府手中累積的權利恰好是最難開發的部分。
換屋的公平與否，取決於交換比例與加入時點。中泰不動產智庫建議，以價值對價值為原則，差額提供多種找補方式，並訂定統一評價基準日與早換獎勵，讓規則先於個案。
公有地不夠、資金誰出？殭屍都更退場補償也成考驗
中泰不動產智庫表示，行二行三仰賴國產署的臨沂段，信義兒福以公有地為主，前例都建立在大量公有地之上。台北多數老舊社區周邊並沒有這樣的條件，屋源也與社會住宅、幸福住宅等政策重疊，同一批公有地與分回戶將面臨多重用途的競合。
資金面上，換屋是先建後換。大手町的經驗顯示，種地持有者必須負擔得起土地持有成本，連鎖機制才能持續運轉；若換屋意願不如預期，新建住宅可能閒置，前期墊付的資金也難以回收。
殭屍都更退場則是另一個估價課題。沈伯洋指出，台北市有超過70件都更案核准逾五年仍未動工。實施者已投入的規劃、整合成本與已整合的權利如何認定與補償，若沒有明確標準，可能形成新的爭議。
此外，換屋並不適合所有人。一樓店面戶不易以店面換住宅，高齡住戶與學區家庭也在意生活圈的改變，這些都會影響實際參與率。
屋源與資金決定換屋能做多大，建議先公布屋源配比與周轉基金的規模；退場補償則應訂定統一標準，由專業估價者評定，避免個案談判。
擴大工具箱 也要說清楚規則
本次選戰中，蔣萬安以降低公辦都更門檻、提高大街廓容積推動整合，沈伯洋則提出換屋路線，兩者處理的都是都更整合困難的老問題。
中泰不動產估價師聯合事務所副所長謝坤龍指出，從估價角度看，換屋確實擴大了都更的工具箱，若定位為擴大公辦連鎖式都更，法律阻礙相對較小；若要發展為跨案換屋平台，交換比例、加入時點、法源與財源，都需要在政策落地前說清楚。
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