從工業腹地到 AI 算力核心：深度解析龍科三期如何翻轉桃園蛋白區房價與產業格局
龍科三期如何翻轉桃園蛋白區房價與產業格局（圖片來源：桃園市政府）
在北台灣科技廊帶的版圖中，龍潭科學園區三期（簡稱龍科三期） 的擴建計畫已不再只是單純的工業區開發。隨者「桃竹苗大矽谷計畫」的正式啟動，龍科三期正轉型為台灣關鍵的 AI 算力中心 與高階研發重鎮。這場轉型不僅重新定義了桃園蛋白區的產業價值，更對周邊如楊梅、龍潭市區及新興重劃區的房價水位產生了質變。
本文將從實務角度解析龍科三期的進度、AI 產業鏈的實質落地，以及這些變化如何具體反映在住宅與商用不動產的供需結構中。
一、 2026 龍科三期實務進度：AI 算力中心的戰略佈局
龍科三期的擴建計畫在 2025 年經歷了規模調整，目前總面積定案約為 94 公頃。根據竹科管理局與桃園市政府的最新時程，該計畫預計在 2026 年第一季提報行政院核定，隨後將進入土地徵收與地價查估階段。
1. 產業轉型：從半導體研發到 AI 算力集群
不同於一、二期的低調生產，龍科三期的核心在於「算力需求」。
電力與土地的排他性：AI 資料中心與算力中心需要極高的電力供應。實務觀點來看，龍科三期周邊的特高壓供電穩定度，將成為吸引 NVIDIA、Google 等跨國科技巨頭衛星供應鏈進駐的關鍵。
研發與製造的緊密結合：園區未來將聚焦在 AI 晶片測試、高效能運算（HPC）模組，以及 AI 伺服器的關鍵零組件。這意味著進駐人才將從傳統勞動力轉向高薪的「研發工程師」與「系統架構師」。
二、 蛋白區翻轉實錄：解析楊梅、龍潭的房市連動
產業鏈的擴張必然帶動居住需求的外溢。在桃園蛋白區房價的脈絡下，楊梅金山特區（金山街、新農街一帶） 與龍潭大池周邊正成為科技新貴的首選。
1. 楊梅金山特區：科技外溢的首購天堂
楊梅金山特區因鄰近楊梅交流道，且透過神龍路可快速銜接龍科，其區位優勢在近幾年愈發明顯。
實務觀察：該區的新成屋目前單價已穩站 3 字頭（約 32-38 萬元/坪）。對比青埔 6 字頭、竹北 8 字頭，這裡提供了極佳的「價格凹陷區」價值。
人口結構變化：過去楊梅以在地工業區勞動力為主，但隨龍科發展，金溪特區（金山特區延伸）出現大量竹科與龍科外溢的「跨區通勤族」，推動了 2-3 房含車位的主流產品需求。
2. 龍潭市中心：機能與景觀的稀缺性
龍潭市區（如神龍路、中正路商圈）土地釋出極少。
新舊斷層：龍潭近 50 年未有重大都市更新，這導致高品質、具備管理的新大樓在市中心極度稀缺。
實務建議：對於重視生活機能的族群，龍潭市區的「自住率」極高，這類產品在房市盤整期具備強大的抗跌性，主因在於供給量遠低於產業人口的增長速度。
三、 商用不動產的新藍海：電力與物流的黃金交叉
當龍科三期定位為 AI 算力中心，商用不動產的邏輯也隨之改變。
1. 工業用地的「電力價值」
在 AI 時代，「有電的土地比有路更值錢」。實務上，龍科周邊具備特高壓供電條件的丁種建築用地（丁建），成交單價已不可同日而語。
廠辦化趨勢：傳統的鐵皮倉庫正逐漸被「高規格智慧廠辦」取代。這類建物需要高承重地板、無塵室空間以及完善的廢水處理系統，租金收益率遠高於傳統工業廠房。
2. 蛋白區土地的「物流溢價」
隨桃竹苗大矽谷計畫推動，桃園蛋白區不再只是居住的備胎，而是供應鏈的「中轉站」。鄰近國道三號與五楊高架的土地，成為 AI 伺服器組裝與物流配送的核心節點。
四、 沙崙智慧產業園區與龍科的協同效應
除了龍科，桃園另一大 AI 引擎是位於大園、觀音交界的沙崙智慧產業園區。
海空聯運與 AI 的結合：沙崙園區聚焦冷鏈、AI 自動化物流。實務上，龍科三期生產的高階硬體，可透過沙崙園區的智慧物流系統快速出口至全球。
區域房價聯動：這種多點開花的園區開發，讓桃園蛋白區的房價不再是單點暴漲，而是形成一種「科技走廊」式的支撐。
五、 購屋與置產的實務檢核清單
在龍科三期正式動工前，購屋族應具備以下實務看法：
通勤壓力的實測：龍潭交流道與神龍路尖峰時段的壅塞是常態。實務上，選擇「逆向通勤」或能快速上交流道的路段，價值更高。
電力配給與嫌惡設施：AI 算力中心附近可能有特高壓電塔或大型機房，這對住宅價格有兩極化影響：機能提升 vs. 視覺避諱。
都市計畫的遲滯性：龍潭市中心公設不足是事實。購屋前應確認建案是否具備自給自足的公設，如健身房、交誼廳，以彌補公共設施的匱乏。
價格窪地的持久度：楊梅 2 字頭正逐漸消失。2026 年的市場，32-35 萬將成為常態水位，首購族應以「總價帶（1,000-1,200 萬）」而非「單價」來進行評估。
結語：桃園蛋白區的華麗轉身
龍科三期與 AI 產業鏈的導入，實質上是一場「人口素質的置換」。當傳統工業人口轉向高薪科技人才，桃園蛋白區的房價將不再隨波逐流，而是擁有獨立的產業支撐力。
建議對此區感興趣的讀者，可實際走訪 楊梅金山特區 與 龍潭神龍路，觀察當地新建案的進駐品牌（如全聯、星巴克）與學區規劃，這比單純看房價數據更能反映區域的轉型成敗。
※本文建案資訊與市場分析僅供參考，不構成投資建議。相關細節（如價格、工程、法規等）請以開發商現場公告及政府最新政策為準，投資前請務必審慎評估。
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