早期人們在發現一塊荒地時，多半是沒有計劃的隨意開墾，喜歡哪、搶到哪就在那裡落地生根，久而久之形成了聚落，漸漸變成城市。但當人口密度開始提升，工商業開始興盛，這樣隨便蓋的方式使得稀有的土地沒有被有效率的使用。
但應該如何在已經發展成熟的地方重新規劃每塊地的最有效使用呢？這樣拆遷、興建的費用又應該要由誰來支出？市地重劃就是處理這個難題的一種手段，在台灣也是非常常見，很多你所熟知的地方都是透過市地重劃的方式讓土地使用更有效率、更活絡的。
就讓我們透過這篇文章一起來了解一下什麼是市地重劃吧！
什麼是市地重劃？
市地重劃，顧名思義就是將一定範圍內的土地視為一個區塊，然後重新劃分地塊大小、位置、形狀以及分配道路、公共設施位置 … 等。如此一來，就能夠減少破碎、低效利用的地塊，提升整體土地價值。
但市地重劃並不是像切披薩一樣，隨便切都可以，必須遵從都市計畫所規劃的內容，考量過去的歷史脈絡、現在的使用情況以及未來的預期發展，合理分配公共設施、住宅區、商業區等使用分區，盡可能的讓重劃區內土地大小適宜、形狀方整，最後讓各宗土地都能直接臨路，而且可直接供建築使用。
不負責任解釋：市地重劃＝這塊土地打掉重練
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市地重劃怎麼操作？
依照實施主體的不同，市地重劃可以分成「公辦市地重劃」和「自辦市地重劃」兩種。
- 公辦市地重劃：
指市地重劃的發起人是政府部門。地方政府主管機關在選定重劃區後，經由中央主管機關核准後，擬定重劃計畫書並通知當地原有的土地所有權人。
- 自辦市地重劃：
指市地重劃的發起人是重劃區内的地主，只要徵得超過 30％ 的土地所有權人同意（這些所有權人持有的土地面積也要超過重劃區全部土地的 30%），便可發起成立籌備會，並且向主管機關申請核備，接著還要通知重劃範圍全體土地所有權人召開重劃會成立大會。重劃會成立後，就必須向主管機關申請核定重劃範圍，並研擬重劃計畫書。
重劃後怎麼分配呢？
既然參與了市地重劃，要將這塊土地打掉重練，那地主們就會非常關心一個重要的問題：如何分配重劃後的土地？
前面有說到，土地的重新劃分不是比誰拳頭大或是先搶先贏，通盤要考慮的東西非常多。
首先，要先扣除「抵費地」的面積。市地進行重劃後需要額外興建道路、下水道等等民生公共設施，基於使用者付費和受益者付費的原則，這筆錢是要算在這些原地主身上的。因此需要每個地主貢獻一部分的土地來抵付相關費用，這就是所謂的「抵費地」。一般來説，「抵費地」的面積原則上不超過重劃區總面積的 45%。
再來，扣除掉抵費地剩下的土地（大概 55%），要依照「原位次分配原則」分還給原地主。「原位次分配原則」指的是依照重劃前的區位地段去進行分配，比如原本重劃前是在十字路口旁的地塊，那麽重劃後也會盡量分配給地主類似的位置，保證分配的公平性和合理性，讓土地維持該有的價值。
但是，你的土地也有可能因為重劃後就不見了！如果重劃後，扣除抵費的土地後，你持有的剩餘面積＜最小分配面積的話，就會需要抉擇！看你是要：
1.現金補償：因為你能夠分回的土地已經太小了，自願放棄分配土地的權利
2.拿錢買地：你願意再另外交錢，來購買不夠的面積，才能繼續參與後續的土地分配
市地重劃也太虧了？
怎麼照這樣算起來，市地重劃好像很虧啊！為什麼我就要拿土地去支付那些設施的費用？甚至害我的土地就這樣不見了？
老實說，土地面積確實減少了，但價值確實也增加了！其實重劃後的土地價值是遠超過你現在的狀況，而且因為這個地方的重新規劃，未來的生活機能還會提升，也代表地價、房價也都有機會水漲船高。
看看新莊的頭前重劃區、台中的七期重劃區現在土地的價值都已經不可同日而語，所以實際上來說應該是不虧啦。
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市地重劃的案例——台中第十四期重劃區（美和庄市地重劃）
了解市地重劃的基本流程後，接著要了解我們生活周遭的重劃案。在所有實施市地重劃的都市中，台中市可說是最具代表性的城市。我們耳熟能詳的「台中七期」指的就是「台中第七重劃區」，七期現在已經是台中市市政府的所在地、台中商務經貿的中心，也因其整齊大氣的都市景觀，成為外地遊客的旅遊打卡聖地！
而現在台中面積最大的重劃區 ── 第十四期重劃區，已經重劃完成，吸引許多建商競相推出新建案，是目前台中不動產市場的一級戰區，未來的發展相當受到矚目！下圖可以看出重劃前、後的不同，重劃後開闢了許多新道路，並且地塊比過去方整，原本雜亂無章的建築也被拆得一乾二淨。看著這塊地，彷彿都可以看到未來發展起來後的繁華樣子，難怪是當前炙手可熱的市場！
十四期重劃區小檔案
重劃開始時間：2009 年（民國 98 年）
重劃區面積：403.89 公頃
行政區：北屯區、西屯區
重大建設：台中捷運綠線、台中洲際棒球場、台中巨蛋、漢神百貨、環球購物中心等
市地重劃是台灣都市發展的重要政策，許多大大小小的城市都是經過市地重劃後，才逐漸發展成形的。不過世界上沒有百分之百完美的政策，市地重劃也是有被詬病的地方，比如說少部分的不同意戶會面臨到強制拆遷、重劃前後的地價如何評估等等的問題，這都是大家可以持續探討、關注的議題哦！
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