高處不勝寒這個亞洲國家房價真的崩了

在全球房地產市場，有幾個神話一直深入人心。「首爾永遠漲」，就是其中之一。

過去幾年，韓國是全球房價漲幅最猛的國家之一，首爾房價更是世界第二高。然而，高處不勝寒，去年開始，韓國房價開啟「跳樓」模式。

據《亞洲日報》報導，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降 18.63%，寫下史上最大降幅。在首爾，部分公寓價格下跌 30%-40%，成交量更驟降 70% 以上。

與此同時，韓國 4 月房價連續第 11 個月走下坡，為 11 年來最長跌勢。

韓國房價崩盤的第一大導火索，是經濟至暗時刻。

韓國向來有「全球經濟金絲雀」之稱。韓國因產業高度依賴全球外貿市場，對國際環境極其敏感，因此韓國成了全球經濟風向標，「金絲雀」之名由此而生。

如今，「金絲雀」開始躁動不安了。去年至今，韓國出口連續八個月負成長，創下 14 個月貿易逆差，為史上第二長。

第二大導火索，是人口崩盤。

「韓國有可能成為全球首個消失的國家」，2006 年人口學家發出的預言，正在變成現實。

前不久，韓國公布 2022 年人口數據，總和生育率下降到 0.78，創有紀錄以來新低，在經濟合作暨發展組織（OECD）國家中排名倒數第一。

這不是韓國生育率首次破 1。統計數據顯示，韓國生育率已經連續五年低於 1，按照悲觀預期，韓國總和生育率恐將在 2025 年降至 0.61。

眾所周知，一個國家的總和生育率達到 2.1 以上，才能保證世代更替。生育率腰斬到 1 以下，意味著總人口將會不斷減少。目前韓國人口已經連續三年下降。

第三大導火索，是全球大升息。

全球十次危機，九次地產，而每次地產崩潰都與央行升息直接相關。

疫情之初，全球央行大放水，引發各國房價暴漲。然而，隨之而來的大升息，又快速刺破房地產泡沫。

去年以來，美國聯準會（Fed）已經連續十次升息，聯邦基準利率從最低的零利率攀升到如今的 5-5.25%。

第四大導火索，是難以支撐的居民債務。

在韓國，家庭財富與房地產可謂深度捆綁，超過 70% 財富都集中在房子上。

據韓國央行和統計廳發布的數據，2021 年韓國每戶家庭的平均淨資產為 5.45 億韓元，其中房產和不動產的比率高達 75.3%。

財富集中在房子上，債務自然也以房地產貸款為主，房價暴漲，迅速拉高韓國全體國民債務水準。

國際金融研究所（IIF）發布的報告顯示，韓國 2022 年家庭債務佔國內生產毛額（GDP）的比重高達 104.3%，位居亞洲國家之首。

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