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磁磚破裂、颱風後滲水…中古屋瑕疵擔保範圍,賣方必須負責嗎?

(圖片提供/幸福空間)

民法三五四條

出賣人應擔保物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少通常效用,或契約預定之效用。但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵。

瑕疵擔保責任在民法裡是有明文規定的。首先,瑕疵擔保責任不僅止於不動產買賣,動產或不動產都算在內,而我們討論的重點以不動產買賣為主。再來,瑕疵包含物的瑕疵以及權利的瑕疵;物的瑕疵,簡單說就是標的物物理現象的瑕疵;權利瑕疵,例如像是標的物上有限制登記或其他妨礙所有權之登記等。民法三五四條,簡單來說就是屋主在交屋的時候,必須確保標的物跟簽約時之情況不能有太大落差。舉例來說,簽約時地磚都是好的,但可能屋主在搬遷的過程中將地磚敲破了,或是落地窗原本是好的,但在交屋時因颱風或其他原因而破裂;或是最常見的,看屋時天氣都很好,簽完約後颱風過境,才發現標的物會滲漏水,以上狀況屋主都必須負責處理修繕。

狀況不嚴重的瑕疵 就是買方自行處理

可是有很重要的一點,「但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵」,意思就是說如果不是很嚴重的情況,那就是買方自行處理……。我在簽約時,如果買賣雙方有人提到關於瑕疵擔保責任的範圍,我通常會這麼回答客戶:因為畢竟是中古屋的買賣,我們依一般交易習慣以是否「堪用」來判斷這算不算瑕疵,簡單說,如果瑕疵已造成無法使用或顯然已經失去原先的效用,那麼屋主就必須負責,如果只是不好使用或是單純外觀損傷,那就是由買方自行吸收。像是如果房間門鎖壞了,但門還是可以正常開關,那就是買方自行處理,如果房間門已經變形不能關上,那屋主就必須修復至正常可使用的狀態。通常買賣雙方都可以接受我對於瑕疵擔保責任範圍的解釋。

(圖片提供/幸福空間)

除非重大瑕疵 買方沒有權利要求代書停止撥款

但在實務上很容易遇到一種情形,那就是我們在過完戶後,準備清償原屋主的貸款之前,會請買方到標的物的現場「驗屋」,如果驗屋順利,沒什麼狀況,就會進行撥款、塗銷、交屋……等後續流程。但偏偏就有一種買方,買中古屋的價格用新成屋的標準來檢驗,如果只是嘴巴說說,嫌東嫌西,唸一唸就算了,倒也還好,但有的買方會要求代書停止撥款,等屋主將標的物整理至他滿意為止,才願意繼續進行後續流程。嚴格來說,就算是屋況真的有問題(除非是非常重大的瑕疵,例如海砂屋或是輻射屋、凶宅等,達到契約約定解除權那種),買方也沒權力要求代書停止撥款,按照合約精神來說,流程必須繼續進行,貸款一樣得照撥、利息照算、流程繼續照走……,但通常我還沒說完,買方這時候已經跳起來了,一定會指著代書的鼻子大罵:「那我買方的權益怎麼辦?!誰來對我負責?!」

我先來說明為什麼流程要繼續進行,第一,幾乎所有的不動產買賣合約書裡面都有載明,買方必須於過戶完成後五日內通知貸款銀行撥款清償屋主原貸款,而在整份合約書其他地方並沒有特別註明可例外排除的情形。第二,是比例原則的問題,在標的物已經過完戶的時候,所有權人已經移轉為新買方,而屋況問題的處理費用相對於整間標的物的價值來說,顯然不相當。所以,買方要求代書停止撥款很明顯對屋主不公平,不符合比例原則。

因此,綜合上面兩點來說,買方是不能要求代書停止流程、拒絕撥款。那買方的權益該如何保障呢?實務上,我們遇到這種情形會先協調屋主儘快處理,儘量在交屋前將屋況恢復或改善,不然就補貼費用讓買方自己處理。倘若真的來不及,那麼在交屋時就會協調屋主保留部分款項在履約保證專戶裡,藉此箝制屋主,避免將全部款項交付後屋主事後不理。

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【本內容節錄自精選好書《連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事:80%的人都不知道的,不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角》】

書名:連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事:80%的人都不知道的,不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角

出版社:財經傳訊

作者:許哲瑝

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