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房客如何避免租到凶宅 房東提「惜命條款」自保真有效?

租到凶宅人人怕。圖/實價登錄比價王 製作

你還在使用舊款的租賃契約嗎?別讓自己的權益睡著了!依照內政部公布的租賃新制2.0內容,已於2020年9月1日上路。

修法背景是因考量租客在租屋市場,普遍屬於較弱勢一方,為保障租客權益,因而規定房東必須在「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的附件中「租賃標的現況確認書」的第8項,房東必須勾選出租的房子,是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情事,須盡到告知的義務以利租客判斷。

依規定房東須於「租賃標的現況確認書」中勾選,房子是否為凶宅。圖/內政部

佛心房東願意如實填寫租約內容是好事,但要是房東刻意隱瞞,直到租客簽約入住後,才發現自己住的竟是凶宅,憤而向屋主提告求償,諸如此類的租屋糾紛時有所聞。

不僅房客害怕租到凶宅,房東更怕砸大錢買了房子,甚至精心裝潢一番出租,卻遇到來者不善的房客。有的生活習慣差,被鄰居投訴屢勸不聽、或放任毛小孩撕咬家具搞破壞等。

房東最不願碰上的,當屬房客在屋內自殺。「凡走過必留下痕跡」未來房東想再把凶宅租給其他房客;或想趕緊脫手賣掉,可能困難重重,每月固定收取租金的包租夢,因此破滅瓦解。

房客簽約睜大眼看仔細 避免住進凶宅

拜科技所賜,現在打開手機使用定位app,可輕易找到目的地確切的位置。同理可證,要想租到適合自己的房子,除了擁有天選之人的運氣,如今人手一機,上網快手搜尋,仔細篩選各大房仲網站或實價登錄網站的物件,可發現部分會清楚標示是否為「事故屋」即俗稱凶宅。也有業者推出手機就能查詢的「事故地圖」APP,可供民眾以地圖定位尋找自身附近的凶宅數量及相關新聞來源。

你也可以當起柯南,親身前往欲租屋處事前偵查,探訪時巧遇街坊鄰居,進一步打聽當地的各種八卦,假如遇到樂意分享的鄰居,或許就能獲得小道消息。社群平台同樣有跡可循,無論房東、房仲,或是熱心民眾,都會拍照分享事故屋的地點。

房客要是真心喜歡物件,千萬別讓感性沖昏頭,務必記得:租屋定型化契約依規定有3天的契約審閱期,詳讀後再決定是否簽約。到了簽約當天,租客也請再三確認,房東是否如實填寫「租賃標的現況確認書」,包含你最在意的那一項:未來的租屋處,到底「凶不凶」?

電訪法務專家得知,如果房東當初勾選為「非凶宅」,但入住後租客發現是凶宅,想退租並提告的話,房客必須舉證,提出明確的證據租到凶宅,否則「從鄰居口耳相傳」這樣的說法,難以取信於法官。

而依民法的「契約自由原則(註1)」,假如簽約前房客要求且房東同意的話,房客可白紙黑字將「出租人的房子並無發生非自然事故,若事後發現出租人有故意隱瞞,與原租賃標的現況確認書勾選不符者,房客得主張解除契約並要求損害賠償」等字句明列契約中。

※ 註(1)何謂「契約自由原則」:基於私法自治及契約自由原則,當事人得自行決定契約之種類及內容,以形成其所欲發生之權利義務關係,倘無違強制規定及公序良俗,即無不可(最高法院109年度台上字第88號民事判決)

消費者應注意租屋的定型化契約有至少3日的契約審閱期。圖/內政部

房東當自強! 要求房客簽訂《惜命條款》可自保嗎?那倒未必…

房東出租房子,本來就要承擔部分風險。要真遇到惡房客蓄意破壞,花錢修復事小;萬一出租的房子,不幸發生租客身故變為凶宅,這才是讓房東最頭大的狀況。

所以,實務上有許多房東為保障自己權益,都不希望自己的房子遇到憾事,更不願房屋因此掉價,而要求房客簽下在租賃條約中,額外附註一條的「惜命條款(珍惜生命條款)」(又稱「防自殺條款」)以求自保。

對此法務專家提醒,依民法規定,所謂「繼承」是指「繼承人」需繼承「被繼承人」的義務與權利,一旦義務大於權利者,比如後代根本無法負擔不了高額的賠償金、或依契約房東希望以原價買回房屋者,身故者的兒女可依民法第1174條,於三個月內選擇「拋棄繼承」,房東最終仍無法獲得賠償。

另一種情況是,萬一該房客於租屋處輕生過世,且為膝下無子的獨居者,即便當時房客曾與房東簽訂「惜命條款」,最終因求償無門致使房子淪為凶宅,房東也只能認栽了。

如此看來,就像是維護自身健康的標語「預防大於治療」,惜命條款並非萬靈丹,而是「預防勝過求償」,對房客僅有一定程度的嚇阻作用。

※ 【實價登錄比價王關心您】珍惜生命,若需任何協助請撥打諮詢:衛福部安心專線1925、生命線1995 ※

>> 內政部各項契約書範本

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