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甩掉擺爛建商!危老地主如何靠這群「工頭」自地自建,蓋更快、賺更多?

甩掉擺爛建商!危老地主如何靠這群「工頭」自地自建,蓋更快、賺更多?
甩掉擺爛建商!危老地主如何靠這群「工頭」自地自建,蓋更快、賺更多?

經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲,對紡織機具一分一毫的數字都算得精準,但50歲的他從沒想過,有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。

《天下》到訪當天,他指著房子外的空地給記者看,從鄰地面積、建物離街道的退縮率到綠化面積,甚至連鄰房歷史由來都一清二楚。研究得透徹,是因為他曾被建商嚇壞了。

蘇家位於台北市大同區巷內的老宅,建物本體已有50年歷史,一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策,蘇家人就十分心動,希望能改建成電梯大樓,「尤其年紀大了,改建以後住起來更安全方便,起碼進出不用爬樓梯。」

當他好不容易說服周遭屋主,整合出160坪土地進行危老重建,想不到考驗才正要開始。

危老-都更-自建-全案管理

危老重建正夯,但這兩年工料上漲、營建成本飆升,建商開出的合建條件大不如前,地主轉向和全案管理業者合作自建。(謝佩穎攝)

15家搶著談,每個建商都天花亂墜

前後15家業者登門洽談,機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺,「合建有人開28分(建商兩成、地主八成)、有人開46分(建商四成、地主六成),每個建商一張嘴『糊瘰瘰』(天花亂墜),讓我嚇一跳,同樣是標配,為什麼差這麼多?」

建商拿兩成和拿四成,差異有多少?

以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計,與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊,由建商主導的合建成本、品質又不透明,讓蘇瑞哲和其他地主打定主意,決定改找全案管理業者合作,自地自建。

危老重建-都更-地主自建

大同區老宅屋主蘇瑞哲,決定找「全案管理」業者合作,自地自建。(謝佩穎攝)

東亞、安信等大型建經公司不約而同指出,像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建,並和全案管理業者合作的危老屋主,近年明顯成長。

以往老公寓、老平房的屋主想要改建,大多選擇與建商合建,主因就是「省事」。屋主只需搬離住處、等待新屋建好,全程不用煩惱資金、設計、施工或是銷售,精華地段甚至還能拿到「一坪換一坪」的優渥條件。

為什麼情況在這兩年有了變化?

原因一:工料上漲,建商開出的條件大不如前

原因之一,是這兩年工料上漲、營建成本飆升,建商開出的合建條件大不如前,對觀望中的屋主形成一股強大推力。

「工料雙漲之後,建設公司條件真的變差,選擇性變少了,」安信建經開發經理譚又銓舉例,大同區100坪以下基地,3年前每坪造價只要約16萬,現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件,絕對得不償失。

屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞,現在不但換不回原有坪數,條件甚至從屋主7、建商3的73分,漸漸走向64分,甚至近乎對半。和預期落差太大,雙方往往難以取得共識。

此外,危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構,更放大工料上漲帶來的影響。

危老改建案的規模多數偏小,不到100坪的基地也大有人在,讓經營穩健的大型建商興趣缺缺,「像我們藏在巷子裡的,基地面積又小,有名的建商其實也會挑,不想做,」蘇瑞哲也有些無奈。

中小建商因而成為危老市場主力,但業者素質參差不齊,有建商刻意對地主隱瞞容積獎勵,也有建商營運實力不夠,又缺乏危老整合經驗,為了搶案大幅讓利給地主,簽約後卻遇到營建成本暴增,驚覺入不敷出,硬是要求地主更改合建條件,否則就不動工。

危老都更-獎勵容積-自建

中小建商成為危老市場主力,但業者素質參差不齊,甚至有建商刻意對地主隱瞞容積獎勵。(謝佩穎攝)

經手不少這類營建糾紛的宏道法律事務所律師蔡志揚說,近期就接獲一個合建案,建商簽約之後反悔,轉而要求地主自行發包地下室開挖工程, 「(建商)現在不划算,寧可放著不動。」或者直接和地主解約,也所在多有,意味著建商寧可放棄得來不易的建案,也不願承擔興建後賠錢的風險。

「建商條件開太低,違約只要賠幾百萬,還可以跟地主盧(協商違約金),總比蓋下去要賠幾千萬好,」譚又銓嘆道,也有部份建商以拖待變、不肯解約,地主也因此動彈不得,白白浪費許多時間。

原因二:融資容易,地主零自備就能換新房

去年以來,央行嚴格調控選擇性信用管制,拴緊房市資金水龍頭,各銀行都對今年的土建融(土地與建築融資)放款成長量極為保守。不過,針對都更危老的土建融放款不在此限,甚至將都市更新列入永續指標,讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。

例如華南銀行都更危老放款承作金額,今年就較去年同期成長128%,土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%,兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。

尤其,銀行對危老自建的貸款額度,又比和建商合建更為放寬。

由8間公股行庫出資設立的台灣金融都更服務公司副總經理張財旺表示,很多老地主都已經退休,手上沒有現金流,「要他付信託帳管費、每個月孳息費用,他真的付不出來,銀行是有公益的考量。」

建經公司評估,以雙北市中心為例,因為土地價值高、房價欲小不易,銀行考量土地抵押品價值、未來成屋總銷與地主前貸金額後,危老自建最高可取得總銷七成的貸款,足以支應全額營建、管銷及利息成本,讓地主零自備款也能改建。

像是東亞、安信及台灣金融都更,手上都有全案管理客戶取得100%重建成本的融資條件,華南、兆豐、合庫、一銀及上海商銀等都有承作,建案地點集中在台北市,也有部份座落於新北市土城、鶯歌等地。

得到銀行資金支持,讓本來只能選擇與建商合建的地主,有了考量自建的機會。像是蘇瑞哲向華南銀行的貸款,就可以涵蓋所有改建費用,「這樣我們才會放心決定繼續自建。」

危老新機會:自建+全案管理

環境因素使然,讓危老屋主更有動機走向自建,但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易,於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務,在市場上變得愈來愈熱門。

「我們這兩年都是被地主追著跑的,台北市的案子根本都做不完,」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。

全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人,也是監工的工頭,除了協助地主整合、規劃、融資,也要將工程發包並監督施工,甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣,分出新房子的銷售利潤給建商,而是支付一筆相當於工程款5%~10%的費用給全案管理業者。

這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營,這兩年營建市場波動大,有更多人投入戰場,「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊,」黃壽山說。

由各大行庫成立的建經公司,更是積極搶進這塊市場,「建經公司發展有限,工程查核簽證費賺不了多少錢,全案管理(利潤)是10倍以上,」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察,全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。

危老改建停看聽

不過丁致成也提醒,對地主而言,全案管理自建、與建商合建兩種模式各有優劣,無法一概而論。像是全案管理自建,即使有專業顧問協助,地主仍要花心思決定產品定位和建案設計,未來才能如願將新建案賣出好價格,賺進理想中的利潤。

危老合建案則因高漲的營造成本,必須慎選財務體質健全的建商,避免後續衍生糾紛。

處理營建案件超過20年的蔡志揚直言,「這兩年地主和建商之間的合約糾紛,有更多新的狀況,」他手上近期陸續接獲有建商簽約、整合完成後就空轉擺爛,開工遙遙無期。

蔡志揚強調,合約內一定要設立退場機制以保障地主權益,「以前退場機制我會抓到整合期,但現在要更延長到開工期,如果你多久沒開工,那我(地主)就要退場。」

危老-都更-建商-全案管理

雖然與建商合建仍會是危老改建的主要模式,但自建配合全案管理,可以讓過去難以重建的老屋有新生的機會。(謝佩穎攝)

他也建議,不論採取何種模式,合約都應該自請律師審閱,以免合約內容暗藏陷阱,因小失大;此外,少數合建建商會提出將地主土地抵押融資,以換取更大坪數,因為涉及資產權益,地主也要特別小心,切勿輕易答應。

業界普遍認為,從量體上來看,與建商合建仍會是危老改建的主要模式,但自建配合全案管理的風潮興起,讓過去那些藏身巷弄裡、不被建商青睞的破舊老屋,也有機會華麗變身,改善屋主的居住品質。

「我們老房子都是幾十年前的,你把祖先的房地產活化,祖先有靈會說你很孝順,」蘇瑞哲看著即將改建的老屋笑說。

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