經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
《天下》到訪當天，他指著房子外的空地給記者看，從鄰地面積、建物離街道的退縮率到綠化面積，甚至連鄰房歷史由來都一清二楚。研究得透徹，是因為他曾被建商嚇壞了。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」
當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始。
危老重建正夯，但這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，地主轉向和全案管理業者合作自建。（謝佩穎攝）
15家搶著談，每個建商都天花亂墜
前後15家業者登門洽談，機警的蘇瑞哲馬上發覺蹊蹺，「合建有人開28分（建商兩成、地主八成）、有人開46分（建商四成、地主六成），每個建商一張嘴『糊瘰瘰』（天花亂墜），讓我嚇一跳，同樣是標配，為什麼差這麼多？」
建商拿兩成和拿四成，差異有多少？
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億。市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。
大同區老宅屋主蘇瑞哲，決定找「全案管理」業者合作，自地自建。（謝佩穎攝）
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。
以往老公寓、老平房的屋主想要改建，大多選擇與建商合建，主因就是「省事」。屋主只需搬離住處、等待新屋建好，全程不用煩惱資金、設計、施工或是銷售，精華地段甚至還能拿到「一坪換一坪」的優渥條件。
為什麼情況在這兩年有了變化？
原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前
原因之一，是這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。
「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。
此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。
危老改建案的規模多數偏小，不到100坪的基地也大有人在，讓經營穩健的大型建商興趣缺缺，「像我們藏在巷子裡的，基地面積又小，有名的建商其實也會挑，不想做，」蘇瑞哲也有些無奈。
中小建商因而成為危老市場主力，但業者素質參差不齊，有建商刻意對地主隱瞞容積獎勵，也有建商營運實力不夠，又缺乏危老整合經驗，為了搶案大幅讓利給地主，簽約後卻遇到營建成本暴增，驚覺入不敷出，硬是要求地主更改合建條件，否則就不動工。
中小建商成為危老市場主力，但業者素質參差不齊，甚至有建商刻意對地主隱瞞容積獎勵。（謝佩穎攝）
經手不少這類營建糾紛的宏道法律事務所律師蔡志揚說，近期就接獲一個合建案，建商簽約之後反悔，轉而要求地主自行發包地下室開挖工程， 「（建商）現在不划算，寧可放著不動。」或者直接和地主解約，也所在多有，意味著建商寧可放棄得來不易的建案，也不願承擔興建後賠錢的風險。
「建商條件開太低，違約只要賠幾百萬，還可以跟地主盧（協商違約金），總比蓋下去要賠幾千萬好，」譚又銓嘆道，也有部份建商以拖待變、不肯解約，地主也因此動彈不得，白白浪費許多時間。
原因二：融資容易，地主零自備就能換新房
去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
例如華南銀行都更危老放款承作金額，今年就較去年同期成長128%，土銀2021年危老重建核准授信額度也較2020年成長98.5%，兆豐2021年危老重建額度也成長了87.92%。
尤其，銀行對危老自建的貸款額度，又比和建商合建更為放寬。
由8間公股行庫出資設立的台灣金融都更服務公司副總經理張財旺表示，很多老地主都已經退休，手上沒有現金流，「要他付信託帳管費、每個月孳息費用，他真的付不出來，銀行是有公益的考量。」
建經公司評估，以雙北市中心為例，因為土地價值高、房價欲小不易，銀行考量土地抵押品價值、未來成屋總銷與地主前貸金額後，危老自建最高可取得總銷七成的貸款，足以支應全額營建、管銷及利息成本，讓地主零自備款也能改建。
像是東亞、安信及台灣金融都更，手上都有全案管理客戶取得100%重建成本的融資條件，華南、兆豐、合庫、一銀及上海商銀等都有承作，建案地點集中在台北市，也有部份座落於新北市土城、鶯歌等地。
得到銀行資金支持，讓本來只能選擇與建商合建的地主，有了考量自建的機會。像是蘇瑞哲向華南銀行的貸款，就可以涵蓋所有改建費用，「這樣我們才會放心決定繼續自建。」
危老新機會：自建＋全案管理
環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。
「我們這兩年都是被地主追著跑的，台北市的案子根本都做不完，」中力都市更新副總經理黃壽山笑呵呵說。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。
危老改建停看聽
不過丁致成也提醒，對地主而言，全案管理自建、與建商合建兩種模式各有優劣，無法一概而論。像是全案管理自建，即使有專業顧問協助，地主仍要花心思決定產品定位和建案設計，未來才能如願將新建案賣出好價格，賺進理想中的利潤。
危老合建案則因高漲的營造成本，必須慎選財務體質健全的建商，避免後續衍生糾紛。
處理營建案件超過20年的蔡志揚直言，「這兩年地主和建商之間的合約糾紛，有更多新的狀況，」他手上近期陸續接獲有建商簽約、整合完成後就空轉擺爛，開工遙遙無期。
蔡志揚強調，合約內一定要設立退場機制以保障地主權益，「以前退場機制我會抓到整合期，但現在要更延長到開工期，如果你多久沒開工，那我（地主）就要退場。」
雖然與建商合建仍會是危老改建的主要模式，但自建配合全案管理，可以讓過去難以重建的老屋有新生的機會。（謝佩穎攝）
他也建議，不論採取何種模式，合約都應該自請律師審閱，以免合約內容暗藏陷阱，因小失大；此外，少數合建建商會提出將地主土地抵押融資，以換取更大坪數，因為涉及資產權益，地主也要特別小心，切勿輕易答應。
業界普遍認為，從量體上來看，與建商合建仍會是危老改建的主要模式，但自建配合全案管理的風潮興起，讓過去那些藏身巷弄裡、不被建商青睞的破舊老屋，也有機會華麗變身，改善屋主的居住品質。
「我們老房子都是幾十年前的，你把祖先的房地產活化，祖先有靈會說你很孝順，」蘇瑞哲看著即將改建的老屋笑說。
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