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國內

傷痛記憶 回顧建商倒閉潮|你的爛尾樓 我的家|華視新聞雜誌

華視新聞

更新於 2023年02月21日12:58 • 發布於 2023年02月18日15:00 • 華視

爛尾樓的產生,通常是開發商缺乏足夠資金,無力完成工程所造成,但和台灣經濟發展同樣密切相關。1990年代,台灣就曾出現一波爛尾樓風暴,當時股市破萬點,房地產大熱,不少建商以案養案浮濫投資。 直到 1995年,政府祭出打房政策推出容積管制,加上亞洲金融風暴、台海危機爆發,台灣房地產進入超過10年的黑暗期。上百家建商倒閉,建案成了爛尾樓,採訪小組實地走訪桃園,發現有當年的爛尾樓受害者,至今仍無法擁有一個自己的家。近年受到南科及台積電效應,南部房價飆漲,房地產大熱,但被稱為史上最重的打房政策,《平均地權條例》通過 之後 ,30年前的爛尾樓風暴,歷史是否可能重演?繼續是我們的追蹤報導。

這裡是桃園大園區,占地超過九千坪,全台最大的爛尾樓社區,超過200戶透天厝彷彿被世人遺忘,未完工的建築,不敵歲月摧殘宛如廢墟。採訪小組試圖前進現場,但建物遭到高聳鐵皮阻隔,難以靠近,從大門縫隙只能窺見大量建材散落在原地,為了追查爛尾樓真相,記者前往鄰近社區,尋找蛛絲馬跡。

記者陳沿佐VS當地居民說:「(請問一下,旁邊那個社區沒蓋完,是怎麼了啊),它還要蓋三樓啊,沒執照能蓋,現在看王永慶的女兒,怎麼處理啊。」

一問之下,原來這處爛尾樓聚落,已經荒廢超過30年,當時建商疑似爆發財務危機,資金周轉不靈而倒閉,2016年由台塑集團接手,卻遲遲尚未重新動工。當地居民說:「我嫁來這邊已經30幾年,所以它應該超過30年了。」

1990年代,台灣曾爆發歷史上,最慘烈的爛尾樓風暴,究竟當時發生什麼事,讓建商紛紛不支倒閉。新聞片段(1989.6.19)說:「股市今早一開盤,各證券號子,聚集大批引頸而盼的投資人,在人氣資金匯集的情況下,加權股價指數,順利越過萬點關卡。」

1980年代,是台灣錢淹腳目的黃金年代,台灣經濟起飛,大量資金湧入股票市場,股市帶動房市失控狂飆。新聞片段(1987.6.17)說:「由於市區房價在半年內暴漲35%以上,購屋大眾在賣方控制的市場上,眼看房價一路攀升,卻束手無策。」新聞片段(1988.6.3)說:「從今年4月分起,台北市的信義仁愛路等地段,出現20多萬到30萬一坪的超高價位。」

1980年台北市房價平均每坪要價7萬6千元,到了1990年來到26萬7千元,短短10年暴漲近4倍,民眾搶買建商搶蓋,炒房熱潮,迎來的卻是房地產泡沫化危機。新聞片段(1993.4.30)說:「板橋地檢署外,上午集結了4百多位住戶,他們是新莊一處工業區,預售屋大利市的訂戶,建築公司負責人,在收了3億多元的訂購款後,捲款逃走。」

新聞片段(2006.1.12)說:「拉起白布條,居民用最激烈的方式,控訴建商欺騙他們,把住戶們辛辛苦苦賺錢買下來的房子,拿去向銀行抵押借款,還讓這些房屋被查封。」民眾(2006.1.12)說:「我要怎麼辦,我已經付了4百多萬了,我的房子真的是給他。」

政大地政系退休教授張金鶚說:「房市泡沫,剛講這幾個原因,都是因為1987年到1989年非常熱,股市從2千點漲到1萬2千點啊。房價一日三價,台北市的預售屋,從10萬漲到40萬,過熱的情況下就要慢慢地消風,那時候倒掉了上百家的建商。」

新聞片段(2001.6.18)說:「在大太陽下足足等了一整天,竟然還爭不回應得的工錢,上百名工人,把怒氣全發在建商的工務所上,放肆地搗毀門窗。」

1995年,容積管制上路,政策施行前,建商爭相推案。1992年,政府核發的建照數量,就有25萬4千多戶,短短4年下來,總計超過80萬戶。但1997年亞洲金融風暴爆發,2000年科技泡沫危機來臨,台灣房市進入超過10年的黑暗期,不少建商資金斷鏈 周 轉不靈,建案成了爛尾樓,一心想要成家的消費者,全成了受害者。

房仲業者潘柏彥說:「,1990年代,我記得政府那時候,容積跟建蔽開始有在做限制,建商就是搶蓋一直拚命蓋,東牆挖去補西牆,導致很多銀行的呆帳就出來了。」

鏡頭來到南台灣,曾經橫掃全台的爛尾樓事件,至今仍無預警上演。爛尾樓承購戶胡哲瑋說:「我是2019年好像8月跟他們簽約,交屋延到後面是2022年的6月要交屋,但是至今為止你看,這怎麼交屋。」胡哲瑋說:「這是我第一棟房子,第一棟房子買到爛尾樓很傻眼。」

任職於南科從事科技業,35歲的胡先生,2019年花了5百多萬,買下人生第一間房,如今卻成了這個模樣。位於台南新市區的建案COCO嚮家NO.2,以鄰近南科生活圈,小坪數低總價,吸引首購族青睞。地上7層樓公寓式建築,總數22戶已經全部完售,2020年無預警停工,同樣受害的,還有這位黃先生。

爛尾樓承購戶黃譽綜說:「這個是我當初跟這個建商買的4樓,想不到一次買預售屋就遇上爛尾樓,叫我們情何以堪。」

究竟建商為何停工,財務是否出問題,購買戶通通被蒙在鼓裡。胡哲瑋說:「這份是我們COCO嚮家NO.2房屋契約書,它裡面也有寫,從108年開始9月30日開工,民國110年6月30日之前完成主建築物。主建築物就是整個都要建好,你看現在長這樣,110年耶,今年都幾年了。他還有同業擔保,金圓通營造發開有限公司,這也是他子公司啊,他當初用這個的時候,因為大家看到有同業擔保會比較安心啊,可是沒有用啊。」

記者陳沿佐VS爛尾樓承購戶胡哲瑋說:「(假如這個房子續建了,你還願意住嗎),不願意啊當然不願意啊,畢竟都已經這麼久,結構有什麼問題我不知道啊,不知道建商發生什麼事,他也不是一個案子的建商,可是沒想到,我遇到的問題是最嚴重的,直接給你爛尾。」

政府機關核發建照,容許建商大量銷售預售屋,必須肩負管制責任,發生糾紛公權力也應該強力介入,保護消費者。但目前一旦民眾買到爛尾樓,只能向各地消保單位提出申訴,並自行對建商提起民事訴訟,也無法保證全額退款或要求建商完工,買賣雙方權益失衡,政府管控形同失靈。

胡哲瑋說:「和解委員會,我律師也自己找,花了差不多十來萬律師費,花這個費用,拿不拿得回來無所謂,但是起碼我去試試看,可是完全都沒有用。」

他們的經歷,是個案還是透露南台灣房市出現警訊?房仲業者潘柏彥說:「我們現在位於的地方是台南九份子,九份子是目前所有靠近市區的重劃區裡,人口增長速度最快的一個區域,相對性也是房價增長最快的一個區域。」

放眼望去建案林立,鄰近南科擁有地利之便,位於台南安南區的九份子重劃區,近年成為建商及投資客,爭相搶進的兵家必爭之地。當地預售屋每坪最高單價,已經突破4字頭,台南房地產市場,欣欣向榮,更高居近10年,六都房價漲幅之冠。2012年全台房價平均每坪18.1萬元,2021年來到近27萬元,漲幅為48.62%,而台南安南區,2012年房價平均每坪要價5.3萬,到了2021年飆升為21.6萬,漲幅高達307%。

潘柏彥說:「台南東區,在109年6月時,其實5百、6百萬算是找得到3房含平面車位。現在網路打開,3房含平面車位,便宜一點要8百、9百萬,甚至有些都要破千了。」

類似的場景,出現在50公里外,高雄市楠梓區藍田里,正午時分,建築工人仍在鷹架上全力趕工。高雄市楠梓區里長謝坤易說:「你看還這麼多在建設,這邊原本都是田。」在里長謝坤易帶領下,採訪小組深入社區,平均每前進5百公尺,就能見到一處建案,曾經是傳統農村的藍田里,搖身一變,成為近年楠梓房價及人口,快速成長的精華區域。

謝坤易說:「一窩蜂來蓋房子,8年前我們這裡人口只有5千左右,現在1萬多人。房價在3、4年前,差不多平均每坪15萬左右,現在應該每坪30萬才能夠買得到。」

行經一處轉角,里長突然停下腳步,眼前這棟地上15層,地下3層的嶄新大樓,不久前才剛艱辛挺過危機。謝坤易說:「這棟3、4年前是預售屋,這棟預售屋剛好遇到疫情、物價還有工人的關係,所以說有延誤交屋。」

2021年,台積電宣布進駐高雄,將在高雄煉油廠舊址設廠,消息一出,建商紛紛南下插旗帶動房價飆漲,短短一年多,楠梓區不動產交易行情,從每坪15、16萬,迅速來到25萬上下。學者憂心,當房市過熱,誰也無法預測,爛尾樓下一顆未爆彈會落在哪裡。

政大地政系退休教授張金鶚說:「在現階段看起來,這些過熱的地方賣得很好,資金周轉不是問題。可是因為發生不景氣,而且未來可能面臨長期不景氣,會不會因此而斷鏈,重點還是回到,這兩個地方的火熱,是不是投資客所造成的,還是自住客所造成的,台南有一部分是屬於投資客,高雄更是如此。」

台灣營造工程物價指數,逐年攀升, 從 2015年的101.71, 成長為 2022年 的 130.69,2021年年增率,甚至高達10.93%。烏俄戰爭,導致缺工缺料問題加劇,加上2023年,全球經濟放緩,種種變因,都讓邊蓋邊賣,「打帶跑」籌措資金的預售屋建商備感壓力。

台經院產經資料庫總監劉佩真說:「2022年,國內的央行已經升息了2.5碼,再加上銀行端,對於建築融資趨向緊縮,所以這個部分,會對一些中小型的業者,帶來一些影響。」

時隔30年,建商倒閉潮,歷史是否可能重演?2023年,被稱為史上最重的打炒房措施,平均地權條例三讀通過,政府期盼遏止不動產炒作,將房市「修正」回健康狀態,但這帖打房猛藥,卻可能對體質不良的建商,帶來嚴重副作用。

記者陳沿佐說:「平均地權條例通過後,引發投資客逃命潮,也嚴重衝擊房市,尤其是在台中地區。台中在2022年,總共完工了4萬4470戶的預售屋,數量全台最多,但其中的7,525戶隨即遭到轉售,轉售比來到16.9%。但這還不是最嚴重的,擁有竹科加持的新竹,近年成為建商爭相插旗的一級戰區,從空中鳥瞰所在的竹北地區,就有許多建案正在加緊趕工。根據統計,2022年光是新竹縣市,就有8,037戶的預售屋興建完成,但是轉手賣人的數量就有2.101戶,比例高達26.1%位居全台之冠。現在外界也不禁擔憂,隱藏在熱絡房市後的爛尾樓風暴,有沒有可能一戳就破。」

張金鶚說:「大家曉得平均地權條例,是真正打到炒房或者是造成房市不景氣的轉折點,如果這個時間拉得很長,那絕對很多小建商開始會面臨倒閉,那爛尾樓就出現了。」

中經院第三研究所助研究員陳馨蕙說:「我們認為,2023年會是一個大者恆大,小者可能就會不見在市場上。這波通膨,全球的壓力到什麼時候不知道,一來一回應付不過去的時候,可能就直接爛尾。」張金鶚說:「平均地權條例通過之後,爛尾樓風暴還在後面。」

落寞矗立在街角,每棟爛尾樓,都以殘破面貌警醒世人。房屋,不該是投資炒作玩金錢遊戲的籌碼,否則風暴還有續集。

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