圖/110年1月小坪數與新成屋占總案量比例對照圖
Q根據主計處公布資訊，2020年我國經濟成長率2.54%，2021年更將高達3.83%，並且GDP亦將由6,648億美元提高至7,090億美元，此外，每人GDP亦將由28,180美元攀升至30,038美元，加上股市亦摜破16,000點歷史新高點。請問莊教授，在當前錢多利率低情勢下，未來房市發展趨勢為何？
A 2020年整體房市呈現「價量微增」走勢，2021年仍將延續此一發展趨勢，以下再就買賣移轉棟數、捷運生活圈以及新成屋與小坪數占比加以分析，以供參考。
五、買賣移轉棟數略增
─2020年約介於31.5~32萬棟，價量微增
由2020年1~11月買賣移轉棟數291,223棟，推估全年約介於31.5~32萬棟之間，至於2014~2020年各年度1~11月六都買賣移轉棟數變化情況，請參閱附表一。
這一波房市景氣自2015年反轉以來，買賣移轉棟數從2015年之29.25萬棟，2016年下降至24.53萬棟，2017年回升至26.6萬棟，2018年再攀升至27.79萬棟，如再根據內政部統計處所公布資訊，2019年買賣移轉30.03萬棟，2020年推估介於31.5~32萬棟。其次，如再就當前仍處於讓利促銷，並且仍以小坪數為主，銷售率也普遍未超過五成，可以想見的是，未來在新成屋累增情勢下，整體市場除交通建設與產業投資區域之外，對於景氣走勢仍將以保守評估為宜。
其次，由附表二資訊亦可得知，2018~2020年北台灣各縣市房價，除新竹縣市5.68%之外，其他地區漲幅都在8%以內，因此，對於未來房價走勢亦應以保守評估為宜。
由以上之分析，當可了解縱然三年來買賣移轉棟數略呈增加趨勢，惟在小坪數當道以及大坪數豪宅去化遲滯情況下，眾所矚目的焦點應會轉移至新成屋讓利促銷效果如何，再據以評估未來市場走勢；另外，應將商用與住宅市場予以區隔，當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢！
六、捷運生活圈漸受重視
─購屋置產跟著捷運走
交通與產業直接影響住宅需求，未來購屋跟著捷運走必然成為首購族新選擇，另外，高鐵車站周邊以及科學園區附近，都是可以預期的新興發展區域。
1996年3月28日木柵線捷運正式通車，1997年12月25日淡水線加入營運行列，1999年12月24日板南線亦告完工通車，其後各路線陸續加入營運，大台北都會區正式邁入交通便捷新紀元，沿途各站隨著進站與出站人次的增加(詳請參閱附表三)，房價亦隨之逐年上漲。
以板南線為例，捷運生活圈的發展與進出人次息息相關，例如以台北車站為中心點向東與向西延伸，往東至南港，向西從西門站到板橋再延伸至土城，日後如果南環與北環全部完工通車，其對整體經濟效益之影響不言可喻。
過去交通仰賴公車再到捷運，交通便捷地區會隨著人口的聚集逐漸形成捷運生活圈，再加上周邊市場、公園、學校等公共設施加持，例如台北市幾乎都是五百至一千公尺就有一個捷運車站，尤其是東區商圈的忠孝復興、忠孝敦化、國父紀念館再到市政府站，捷運生活圈的形成，更是房價居高不下的主要原因。
其次，當板南線逐漸延伸連結至板橋、亞東醫院、再到土城，周邊房地價格也跟著進出人次增加逐漸上漲，主要原因在於土城站至台北車站只要半小時車程，土城房價也順勢從過去一坪十幾萬元，逐漸上漲至四十多萬元，由此顯見捷運生活圈對房價之巨大影響，未來各大都會區捷運沿線各站房地產之發展趨勢也都是同樣模式。
尤其是在都市更新與危老重建加速推動下，未來捷運生活圈必然更加受到購屋者青睞！
七、小坪數與新成屋占比居高不下
─小坪數占比超過30%，新成屋占比超過50%之警訊值得關注
(一)107年9月、108年5月與110年1月小坪數占總案量比例
─小坪數占總案量比例由41%下降至24%再大幅回升至47%
1.台北市：小坪數占總案量比例由46%下降至19%，再大幅回升至48%。
2.新北市：小坪數占總案量比例由53%下降至7%再大幅回升至63%。
3.桃園市：小坪數占總案量比例由36%下降至4%再大幅回升至44%。
4.新竹地區：小坪數占總案量比例由21%下降至7%再大幅回升至23%。
5.合計：小坪數占總案量比例由41%下降至24%再大幅回升至47%。
根據《住展雜誌》統計資訊顯示，107年9月、108年5月與110年1月北台灣之台北市、新北市、桃園市與新竹地區小坪數占總案量比例由41%下降至24%再大幅回升至47%(詳請參閱附表四)，由此顯示在房價再度回升情況下，「小坪數低自備款」之預售屋再度當道，而這也正是近年預售暢銷、新成屋滯銷之主要原因；倘若預售小坪數占比未能降至30%以下，未來由首購轉換至換屋過程，必然面臨同質性產品無法順利去化所導致愈來愈大之市場賣壓。
(二)107年9月、108年5月與110年1月新成屋占總案量比例
─新成屋占總案量比例由64%下降至60%再降至51%
1.台北市：新成屋占總案量比例由70%下降至68%，再降至64%。
2.新北市：新成屋占總案量比例由66%下降至59%再降至48%。
3.桃園市：新成屋占總案量比例由71%下降至66%再降至54%。
4.新竹地區：新成屋占總案量比例由48%下降至45%再降至41%。
5.合計：新成屋占總案量比例由64%下降至60%再降至51%。
根據《住展雜誌》統計資訊顯示，107年9月、108年5月與110年1月北台灣之台北市、新北市、桃園市與新竹地區新成屋占總案量比例由64%下降至60%再降至51%(詳請參閱附表四)；雖然目前預售屋普遍銷售順暢，惟若新成屋占比未能降至50%以下，預售屋銷售率必然難以回升，尤其是在當前推案量逐漸增加情況下，未來新成屋存量必然愈來愈多，對整體市場賣壓亦必愈來愈大。
由以上之分析可知，未來在小坪數占總案量比例高達47%，並且新成屋占總案量比例亦高達51%情勢下，一旦投資性需求退潮，不論是小坪數建案完工交屋或新成屋讓利求售，整體市場都將面臨另一波大量餘屋競銷的考驗。
另外，倘若整體市場無法顯現大、中、小坪數都能同時順利去化，就無法達到以舊換新、以小換大的良性下濾循環作用；儘管目前有些地區銷售順暢，惟僅限於預售屋，倘若業者再不儘速調整行銷規劃策略，未來全台超過兩千個建案的餘屋將會逐年累增，屆時必須面對的必然是整體產業營運的流動性風險。
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