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獨家/打炒房三禁令發威!小建商面臨困境 急求救公股銀行

金管會。(本報系資料庫)
金管會。(本報系資料庫)

財經部會聯手打炒房,金管會提高不動產風險權數、銀行法72-2條,及央行限制購地後18個月內動工興建等三大禁令「打到痛腳」,市場傳出,有中小型建商趕著開發,但因營建成本大漲,原先貸款的金額不足、須向銀行增貸,卻因民營銀行瀕臨銀行法72-2條的三成上限無法增貸,急忙向公股銀行「求救」的窘境。

一家行庫主管指出,央行今(2022)年1月祭出土建融「殺手鐧」,明定建商購地後18個月內必須動工興建,此招是「超有效的措施」,過去建商購地後常用一堆理由推遲開工,有的說要挖溫泉,有的喊著須變更設計,或直接把責任推給政府,說建照還沒申請下來等,借五花八門理由之名,行囤地養地之實。

不過,今年1月央行白紙黑字規定出爐,建商無法再拖延、全都趕著開工,卻面臨營建成本大漲及缺工等問題,且部分銀行受限72-2條三成上限「滿水位」,也讓財力不夠雄厚的中小建商因無法增貸而需錢孔急。

行庫主管透露,央行升息、調升存準率,加上金管會提高不動產風險權數,這三項都是銀行資金的「緊箍咒」,會拉高銀行的資金成本並影響資本適足率,此時又有銀行法72-2條,商業銀行辦理住宅及企業建築放放款的總額,不可超過存款及金融債總額的三成上限,有建商因營建成本上漲需增貸,民營銀行卻「卡」在三成上限已滿無法給予援手,急忙找上公股行庫,協助承接民營銀行建商客戶的建融。

公股行庫主管說,一般而言,建築融資成數最多就是五、六成,從民營銀行轉貸過來的建商,公股行庫不見得照單全收,而是會針對建商的財務、銷售平衡點等進行評估;所謂銷售平衡點是指,建融貸款成數一般介於五至六成,而「銷售平衡點」約五成,亦即建案只要銷售五成左右,轉入民眾分戶貸款後,銀行就可收回全部債權。

財經官員坦言,近期確實聽到不少銀行面臨銀行法72-2條「滿水位」的問題,但除此之外,營建成本與缺工問題嚴峻,對建商也是很大的考驗,因應市場變化,近期有不少建商啟動結盟開發計畫,結合各家建商優勢,達到資源互補、降低單打獨鬥可能面臨的問題,還可共享開發利益。

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