「社會住宅」是製造「無殼蝸牛」的溫床！（地政士林瑞明專欄）

（地政士林瑞明專欄）「房地合一稅2.0」推出後餘波盪漾！檢視目前政府推出的社會住宅只「租」不「售」，而且為了要讓更多人能夠享受到這樣的福利，並沒有辦法讓租戶永遠的租下去。以台北市的社會住宅為例，根據台北市社會住宅出租辦法的規定，原則上是一次簽約3年，在沒有特殊違規情況下最多可以續約一次，也就是一般人最多可以住6年。等到這些租期屆滿打包離開社會住宅的無殼窩牛，就面臨向民間租屋繼續當「無殼蝸牛」，或者面臨購屋以滿足居住的需求。

以主計處統計的國人平均薪資每月新台幣四萬元，租金價位：一房型14坪12,900元／月、16坪14,700元／月、20坪18,400元／月；二房型27坪24,800元／月、三房型44坪40,500元／月。看看雙北的物價一個便當大約80元、捷運通勤交通費、手機費用、水電費，在雙北生活的民眾日常每月開銷約15000元，這還不包括個人的治裝費及娛樂開銷；所以，如果民眾每月收入新台幣四萬元，扣除開銷及房租大約剩壹萬元可以當購屋基金，以目前雙北的房價，以雙北正常的的兩千萬房產，銀行核貸七成或八成房貸，「無殼蝸牛」購屋需自備二成到三成自備款，也就是400-600萬。

無殼窩牛在承租社會住宅後，省吃儉用以一個月存1萬元、一年存12萬元、要在3.5年至5年存到購屋自備款，其實，吾人認為這就是當初政府規劃社會住宅讓「無殼蝸牛」存錢購屋的初衷，但是政府並沒有考慮到3-5年物價的波動以及房價的飛漲，因此，在無殼窩牛租期屆滿打包離開社會住宅後，仍然無法圓購屋的美夢，只有從原本的「年輕蝸牛」慢慢進化成「中年蝸牛」、最後變成「年老蝸牛」，這樣惡性循環下去，台灣的無殼窩牛只會越來越多。

政府推出「社會住宅」既為只「租」不「售」，目的其實是讓民眾「緩購屋」而非「不購屋」！因為，任何人退休後沒有收入如何負擔起每個月的房屋租金？所以「租屋非長久之計，購屋才是王道！」但是，政府「社會住宅」雖然延緩「無殼窩牛」的購屋時間，沒有考慮台灣是自由經濟的社會，物價的漲跌全憑市場機制，不可能如共產國家的「計劃經濟」而有效的限制房價的上漲！因此，「社會住宅」的美意反而害了「無殼窩牛」的購屋時機！

如果大家認同「租屋非長久之計，購屋才是王道！」，那麼，政府何不效法「新加坡的公屋政策」，就是以勞保基金作為「無殼窩牛」的購屋保證，政府主動蓋公屋以成本價讓「無殼蝸牛」認購徹底解決社會問題，只要按月繳付租金滿20年就能擁有房產所有權，接下來的「公屋」轉讓就由政府「作莊」來服務民眾、不賺差價，轉售給另一組申請公屋的「無殼窩牛」，讓「公屋」在這個封閉市場做良性循環，如此，一般民眾在購買「公屋」這項「平價屋」能夠獲得滿足，那麼，自由經濟市場上的私人建商自建房屋或豪宅，也在不影響一般民眾購屋需求下恢復自由經濟的價格漲跌。

台灣當年的惡性通貨膨漲促成台幣「四萬換一圓」的噩夢！源於台灣早期使用的貨幣是「台幣」，1949年6月15日，臺灣省政府公布〈臺灣省幣制改革方案〉、〈新臺幣發行辦法〉，實行幣制改革。臺灣省政府正式發行新臺幣，規定舊臺幣40,000元折合新臺幣1元。臺語俗語「四萬換一箍」由此而生，意即「四萬換一圓」。當時，因為惡性通貨膨漲，致使「四萬換一圓」造成很多人因此破產，由此可知貨幣長久以來都是趨於貶值，相對的「物價」長久以來都是趨於增值，既然自由經濟中的物價上漲是一個趨勢，那麼奢望房價不漲甚至下跌，這根本是緣木求魚的一種癡心妄想！

政府推出的「社會住宅」其實對於邁向「居住正義」的目標是背道而馳的方法，政府一味的繼續加重稅賦打房、限制購屋貸款、加重「房地合一稅2.0」打房力道，政府的住宅政策不趕快導正回到正確的方向，只會讓社會中「地主」、「建商」、「無殼窩牛」等等族群更形對立、更為分裂，也讓「年輕蝸牛」、「中年蝸牛」、「年老蝸牛」等等充斥整個社會，以後台灣的社會，房產會全部落入財團之手，台灣人只能全體當「無殼蝸牛」了！《作者為執業二十五年經驗地政士、現任社團法人台北市第二地政士公會理事、原任太平洋房屋代書組長、國家考試地政士及格（84台內地登字第13778號）、國家考試不動產經紀人及格（97北縣字第001563號）》

備註：

臺北市社會住宅出租辦法第四條規定：申請承租社會住宅者，應具備下列資格條件：一、年滿二十歲之國民。二、在臺北市（以下簡稱本市）設有戶籍，或在本市就學、就業有居住需求者。三、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。四、本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，無承租本市國民住宅、公營住宅或社會住宅。五、家庭年收入低於公告受理申請當年度本市百分之四十分位點家庭之平均所得，且所得總額平均分配全家人口，平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。