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日圓走跌、搶當東京大阪包租公!在台灣買房不如去日本買?

近日台灣人赴日買房潮再起,原因之一是日本房價已經低於台灣。不只台灣人搶購,港、澳、東南亞的台商也愛買。

日圓匯率的頹勢,強烈激發了北緯22~25度島民的買房欲望。

在南科上班的莊雅麗(化名),拿起平板,透過視訊端詳大阪的獨棟透天物件,螢幕的另一端是日本仲介環繞室內以中文介紹。

大正年間的百年老屋經過「全能住宅改造王」式的大翻修,14坪的室內看來精緻典雅,地暖和浴室乾燥機等一應俱全,兩房一廳外加車庫,非常適合單身人士。

更讓莊雅麗動心的是,屋主開價1080萬日圓,在2022年的夏天僅約合237萬台幣,相當於每坪17萬元台幣。這樣的高性價比,不只在房價飆漲的南科找不到,放眼整個南台灣也很稀少。或許「房價可合理負擔」的雲林和屏東有,但知名度怎麼跟大阪比?

普通台灣白領越洋買房的底氣,源於日圓的劇烈貶值。

日本經濟成長率在2021年的第4季僅0.4%,2022年第1季也只有0.7%,央行為了刺激經濟,實施超寬鬆貨幣政策,進而觸發日圓大幅貶值。

2021年12月31日~2022年7月19日,日圓兌美元匯率由1美元兌115.105日圓,貶至1美元兌138.195日圓。

日圓兌台幣一度也突破了近20年來的新低:1比0.21,利差顯著擴大,精準擊中了那些自詡精明的投資者。

日圓大幅貶值,吸引許多台灣人赴日買房。Unsplash by Ryo Yoshitake

日圓大幅貶值,吸引許多台灣人赴日買房。Unsplash by Ryo Yoshitake

大阪買房:還沒交屋就已經找到租客

窗外不遠處的弁天車站,摻了些熟悉的大阪風情。

走路11分鐘就到JR和地鐵的交叉站。道頓崛、心齋橋的大阪燒和藥妝店,店員正列陣以待,迎接疫後解封的觀光人潮。莊雅麗打算趁機投資,購房後出租,當個遠距包租婆。

下一個程序便是網路簽約,再把相關文件郵寄到大阪。過了幾天,日本仲介欣喜回報,還沒交屋就已經幫她找到了租客,十分幸運。

「每個月租金收入就算9萬日圓,也是買到便宜價了,」協助成交的S OFFICE株式會社董事長莊雁文表示,237萬台幣在台灣很難置產,然而在日本有眾多選擇。而且他估算,大阪收取租金或做民宿的年投報率約可達10%。

大阪各處商家都在等待著解封後的觀光人潮,也吸引人趁機投資。Unsplash by Ramon Kagie

大阪各處商家都在等待著解封後的觀光人潮,也吸引人趁機投資。Unsplash by Ramon Kagie

南科太太海外購房,其實只是台灣人赴日買房浪潮再起中的一朵浪花。從2022年3月起,日本初步開放留學、商務、探親等簽證後,台灣人陸續朝向日本房地產市場進軍,熱潮迄今未止。

根據信義房屋日本事業部統計,2022年6月份總計有超過500組以上的客戶報名參加日本購屋說明會或諮詢,創下單月新增客戶數的新高,而同年上半年的來客量,已超越過去兩年的年度總來客數。

「這一波買氣來得很凶,」本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏說,從2009年自台灣赴日本從事不動產投資管理以來,唯獨這一次疫情後房市復甦的盛象嚇到了他。

東京辦公室每天都接到台灣客人的諮詢電話,不時領著遠端的投資人視訊看房,幾乎無法休息。

出手最豪邁的是台商,上億日圓的豪宅說買就買。

「老客戶打電話來問,聽完案子介紹就下訂。過了一會兒又打來,說他的朋友5分鐘後聯繫我,他買了什麼給他朋友照樣來一份,」林彥宏的語氣理性鎮定,卻掩不住「東京買氣竟是如此熱絡」的興奮。

東京購屋:長期資產配置

還令林彥宏意外的是,不光是只有台灣的客人要拿房,香港、澳門、中國大陸的台商也上門洽購,更出現了東南亞的新客,難不成全亞洲的台商有志一同瘋搶日本房?

「癥結是日本的房價已經比台灣房價低了,你在台灣買房不如去日本買房,」林彥宏說。

就像他手上一幢位於皇居旁的超級豪宅預售屋,屬於三菱地所的最高等級住宅,在三菱地所建造過的上千幢的房子中,類似等級的只有7棟,外圍庭院還種植了一株千年櫻花。

格局最小的是60平方米的一房一廳一衛,價格約1億4000萬日圓,大約1坪100多萬台幣,如此黃金地段確實不貴。

「日幣這麼便宜,為什麼現在不來買?」林彥宏點出,房子買了之後放著,縱使未來以同樣的價格賣掉,說不定匯率的利差會賺更多。

林彥宏分析,最近買日本房的熱潮中,儘管不排除有跟風炒作的投資人,但更多的是因為日圓便宜,手上的台幣換成大量的日幣之後,沒有任何利息,需要尋覓相對穩定、安全的方式轉化這些資產,日本不動產便是絕佳標的。

「海外購屋通常是高資產一族,最主要着眼於長期的資產配置,」林彥宏指出這群人不是快進快出的風格:「像這樣的客戶,反而比較沒那麼重視收益性,追求的是好的地點,強調 location!location!location!」

海外購屋族通常著眼於長期的資產配置,反而較不重視高收益性。示意圖。Unsplash by bady abbas

海外購屋族通常著眼於長期的資產配置,反而較不重視高收益性。示意圖。Unsplash by bady abbas

再如一對台灣醫生夫妻客戶找上門,並特地委託在日友人代為看房。看了十幾套房後大力推薦位於港區「虎之門之丘」附近的電梯大廈。

因東京奧運而大力開發的「虎之門之丘」,背後正是成功打造六本木之丘馳名全日本的森大廈,與東京都政府聯合開發,被寄望是下一個六本木之丘,業者評估擁有增值潛力。

1億2100萬日圓(約2660萬台幣)的售價,本以為超出客戶的期待,沒想到醫生夫妻卻沒有打退堂鼓,毅然匯款購得17坪的兩房高級住宅,就是看上地點好。

日圓貶值是台人買日本房的拉力,台灣房價太高則是推力之一。莊雁文認為,台灣的不動產太貴,投報率很低,是這一波熱潮的另一個關鍵因素。

對買主來說,日圓一路貶值在房市的「併發症」是屋主不給殺價。

如今每個月辦理30、40件租賃賣賣案子的莊雁文發現,儘管成交量回到疫情前的水準,但賣方知道行情好買氣熱絡、需求量大,因此變得非常強勢,不少物件「屋主是一毛錢都不給殺,最後就破局」。有一次,總價2000萬台幣的公寓,買方出價就差個80幾萬元,對方也一口回絕。

留心隱藏風險,擠壓獲利空間

除了台灣人爆買海外房地產,在日台人就地買房自住也愈來愈多。

赴日讀完大學留在東京10年的黃昕(化名),今年30歲,擔任線上中文教師,便是看到周遭的台灣友人紛紛看房買房,於是起心動念在距離東京1小時電車車程的神奈川縣川岐市,買下14坪的小套房,擁有了一個自己的房子。

那還是COVID-19猛烈大流行的2020年,她在空無一人的街道上搬家,慶幸日本真是適合生活的好地方。

財力不雄厚的她,買房的錢沒有向台灣的父母親伸手,而是以父親的名義跟台灣的銀行貸了頭期款20%的金額,每個月再由她從日本匯錢回台付貸款。對平均月收入可達10萬台幣的她,一點也不吃力。

碰巧2019~2022年日本因應消費稅上漲10%而推出的購屋優惠政策,贈予35萬點的點數可添置家電等用品,也省了一些錢。如今每個月繳交的房貸大約7、8萬日圓,其實也相當之前每個月交的房租錢:「就當成拿房租來繳房貸。」

固定與黃昕一對一上課的學生有40餘位,由於教學進帳以美金計算,意外使她成為各國匯率高低差的受惠者。強勢美元無形中令她的購買力增加,貶值的日幣則是提前償還房貸的好時機到了。

但,日本房市也並非一面倒的樂觀。莊雁文認為,一旦日圓停貶,外國人赴日買房就可能退燒。

過來人的經驗也指出,隱藏的風險還包括比日本人更嚴格的貸款門檻、無法享受的減稅政策,加上每個月數百甚至數千的管理費和修繕金等,或將擠壓投資人的獲利空間。

「穩健、長線、保值,方是王道操作,」一位不願具名的東京網路公司的台籍董事總結道。

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