台北東區商圈繼知名餐館永福樓吹起熄燈號後,關店的骨牌效應受到關注。根據商仲瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計,東區第 1 季店面空置率已達 15.6%,與 2017 年第 4 季超低空置率 6.4% 的榮景相比,不過短短一年,實質關店數量翻倍成長。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,若再加上 Forever 21 在第 2 季退出商圈,短期內空置率斷崖式滑落的現象未見回頭。
瑞普萊坊工業暨零售資深總監李誠慶指出,傳統販賣業在電商、新零售、體驗經濟的席捲下,勢必轉型,東區是一個高房租門檻下,新陳代謝最鮮明的案例。而且東區目前大型商業設施只有 5 家、總樓地板面積 5.1 萬坪,但信義計畫區有 14 家百貨、15.6 萬坪,規模差距大,再加上活動的豐富性、地標建築、頂級商辦、飯店、展覽館及交通轉運站等加持,空間的「重力法則」磁吸人潮、錢潮移動。
但另一方面,台北市的新興商圈,除了信義計畫區外,大直重劃區有整體規劃及後進者優勢,規劃的商業版塊又夠大,可掌握潮流,第一時間即時導入最適產業、最新硬體、最優營運模式,在市區傳統街邊店商圈一片轉型陣痛中,逆勢成長、強勢崛起,值得關注。
李誠慶指出,以餐飲業為例,根據經濟部統計,去年台灣餐飲業年營業額達 4,731 億元,年增 4.59%,不但營業額持續創新高,且年增率更為近 7 年新高,完勝零售業的 3.18%、批發業的 3.58%,可謂「得餐飲者,得天下」。也帶動近期開業的大型商業設施,如南山微風、大直 ATT 4 RECHARGE,從空間規劃、營業設施配置都以拉高餐飲營業比重至四成以上為致勝關鍵,增加消費者體驗小確幸的樂趣。再加上行銷活動的帶動、租戶組合的安排、物業管理的精緻,都放大商業設施的競爭優勢。
李誠慶認為,在大環境不確性仍高的狀況下,東區屋主要有維持基本商業動能的共識,適時回應市場需求,提供更多價格、服務上的配合彈性,而想進東區的業者要有「輕、薄、短、小」的經營概念。以輕資產策略,在營運的固定、變動成本都要精打細算,講求薄利多銷、周轉快、翻桌數多,搶營收量,創造話題、集客效果;並則因應網路世代,要注意與消費者的甜蜜期短,隨時調整營運產品、行銷策略;要有消費分眾的概念,鎖定潛在客層,深掘商機、專注經營。
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