都更過後...社區大樓「被地主把持」？他爆糾紛樣態：買房戶頭疼

好房網News記者林和謙／台北報導

政府這幾年大力推動老屋重建，都更案量能也有走升，不過若都更重建的社區有「數量與勢力」較大的地主或家族存在，就可能衍生「把持」現象。做過房仲與代銷、深耕大台北房地產10多年的房市專家Peter Pan表示，雙北市確實有這樣的社區大樓存在，因地主與家族人數龐大，而占掉社區幾乎一半的戶數；國內公寓大廈問題的專家、台灣物業管理學會理事長郭紀子也點出此樣態確實存在，可以由幾個面向來觀察。

Peter Pan透露，雙北市一些經過都更重建後的社區大樓，因為有不少戶數分回給地主，可能社區總戶數數十戶，就有一半或至少三分之一的戶數為地主分回的，地主「家大業大、且家族人數多」，因此容易出現「在社區內話語權較大」、把持社區的事情發生，也會跟購屋戶產生不少糾紛。

對於上述的樣態，郭紀子表示，第一，依據《公寓大廈管理條例》第27條規範，各專有部分之區分所有權人有一表決權，而數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使；區分所有權人會議的出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分則不予計算。

郭紀子說，因此若是某社區有50戶，某一大地主分回社區20戶，雖然其所占戶數達4成，不過依據《公寓大廈管理條例》第27條的規定，其表決權仍以最多五分之一計算，所以不太會有「把持社區話語權」的現象。

但郭紀子指出，如果今天一個都更案社區共有60戶，有地主不但分回一半的戶數，且又是大家族，其兄弟姊妹、晚輩與親戚眾多，若全部都住進這社區、並以不同名字持有房子，則這樣的情況確實會出現「社區被把持、話語權偏失」的情況，而這樣的現象在國內確實存在。

郭紀子表示，上面提到這樣的大地主、大家族多人都住進該社區，「買房戶確實可能成為較弱勢一群」，加上價值觀、生活習慣不一樣，都會產生許多糾紛與爭議，可能連大廳通道的燈在晚間要不要打開，都會有爭吵情況，買房戶認為要開，但地主戶認為要省電而不開；甚至管委會成員都是大地主的親朋好友，如此一來，社區的生態、發展、議事權確實會失衡。

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