房價會不會跌？估價師：要看「這項」關鍵數據

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

即便平均地權條例修正案7月上路，但同時，政府也推出新青安優惠方案、第二年的300億租金補貼方案等，雖然台灣經濟成長率今年無法保2，但不動產估價師認為，在總經、通膨率維持一定狀態，加上觀測資金面，客觀可以判斷早在5月房價就止跌，目前台灣房市沒有出現破壞性價格的重大利空。

去年美國進入升息循環加上縮表，台灣央行則採鴿派升息步調，購屋族轉趨觀望，而建商也因央行打炒房，限制土建融貸款成數，以及購地貸款限18個月內動工，讓建商縮手不再追價獵地，以及不少建商轉而先建後售，市場氛圍轉溫吞。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，包括平均地權條例修正案的預售屋換約限制不溯及既往，以及觀察5月的平均房價，也出現下跌收斂，因而當時就推估今年第二季房價落底，但這並不代表第三季會好或壞。

他表示，依據自己觀察房價走勢，主要是看「台灣經濟成長率」與「通膨率」，這是最重要的基本面，因為經濟成長率代表財富產生，而房地產就是經濟的果實，的確會反應在房價、物價上；至於通膨率，通貨膨脹代表貨幣貶值，因對物要保值，所以房價會拱在那邊。

至於陳碧源長期觀察「資金面」M1B、M2變動率與房地產的關聯性，M1B、M2年增率若超過10％，房市會很熱，若為5至6％，房價持平，若低於5％，就要注意下跌風險。

值得觀察的是，6月M1B及M2年增率分別下降為2.35％及5.93％，續呈死亡交叉，剩代表定存資金的M2年增率為5.93％。指標意義就是，房價持平，但得注意下跌風險。

不過，陳碧源認為，以房地產很重要的「政策面」觀察，目前頗有「政策實施日等於房價落底日」的味道，尤其平均地權條例修正案上路後，也逐漸被淡化。相較早期政府會透過資金管控，如清查買方資金來源，以及土管面的管控，例如容積率管制等，還有政府釋出供給，造成房市出現破壞性價格，現今則較不偏向使用這類工具。

陳碧源說，若市場有出現多地爛尾樓，民眾可撿便宜，但反面效果就是失業率肯定也高，這樣的價格下跌，民眾跟政府都並不樂見。

他提到，政策面與房價直球對決，就是「政府要釋出供給」，對買賣市場的直接衝擊，尤其現在社會住宅興建品質不錯，應該不會再出現早期國宅品質堪虞的狀況，這點政府應該加以思考。

尤其陳碧源強調，多數民眾觀念是「買不起才租」，社宅或租金補貼，所謂「租」對價格，不會產生破壞力，甚至用投報率思考時，當價格拱在那邊，反而會造成漲租效果，這也是現在租屋族面臨到的窘況。

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