房貸族平均「揹債千萬」翻倍創新高、利率拉高到2.5%-3%...解約案件頻傳，房價有可能翻轉嗎？

作者 : 彭蕙珍

圖片 : 中信房屋提供

全台房價不斷攀升，桃園青埔房價每坪76萬創新高，超過竹北新成屋每坪75.8萬，台中、高雄、台南房價今年以來也屢傳紀錄，高房價讓民眾在購屋時需要更高的財務槓桿，增加房貸需求。

依據財團法人金融聯合徵信中心的資料統計，今年第2季度新增房貸件數達65,143件，平均購屋總價鑑估值為1,399.8萬元，平均房貸金額達1,016萬元，均創下歷史新高。

其中，平均房貸金額首次突破千萬大關，顯示出購屋民眾面臨的壓力之重。

房仲觀察六都和新竹縣市，只有桃園、台中、台南及高雄等四都，平均房貸負擔仍能千萬元有找，其中又以台南及高雄，為各都房貸壓力指數最小的城市。

而在銀行收緊房貸資金後，買方進場信心大受干擾，近期解約案件更是頻繁發生，引發市場一陣恐慌，儘管央行要求銀行優先放貸給自住及首購族群，但銀行仍受到「不動產放款天條」的限制，操作空間相對有限。

和10年前相比，房貸申貸件數增加29,291件，增幅達81.7%，幾乎翻了1倍，平均購屋總價鑑估值增加404.9萬元、增幅40.7%，平均房貸金額則增加339.9萬元、增幅50.3%。

新青安、股市助攻 前2季房市熱賣

中信房屋研展室副理莊思敏表示，在新青安、股市獲利、通膨預期、科技題材、新案交屋等多重因素的影響下，第2季的房市熱度延續第1季的強勁。

根據內政部統計，今年第2季度全台建物買賣移轉棟數達95,765棟，相較於去年同期的74,651棟大幅增加21,114棟，增幅28.3%。隨著房市交易量持續攀升和房價的持續上漲，申貸件數、平均購屋總價鑑估值及平均房貸金額也同步創下新高。

她指出，目前國人平均需要承擔約1,016萬元的房貸，相較於2015年第二季度的676.1萬元，增加339.9萬元，成長幅度超過5成，房貸族壓力明顯加重。

央行要求放款自住、首購 銀行仍受限制

莊思敏表示，由於房價的急劇上漲直接推高了每筆房貸的金額，進一步加劇不動產放款比率的提升，使央行不得不提高警惕，下令要求國銀降低房貸水位。

在銀行收緊房貸資金之後，不僅買方的進場信心大大受到干擾，近期解約案件更是頻繁發生，引發市場一陣恐慌。儘管央行要求銀行優先放貸給自住及首購族群，但銀行仍受到「不動產放款天條」的限制，操作空間相對有限。

她觀察，部分銀行現在已經暫停收件，仍然提供貸款的銀行，核貸流程也變得更加嚴格，市場利率區間更是已上升至2.5%-3%；新申貸的購屋族每月需要負擔的房貸支出也會隨之提高。

七都房貸金額爆表 台中倒退

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年8月新青安政策上路，受惠優貸助攻，首購買氣需求大爆發，加上疫後經濟復甦、股市看俏，均為房市景氣添柴火，帶動房貸量體逐季攀增。

去年上半年，新增房貸件數單季約在3~4萬件左右，去年Q4至今年第1季一舉站上5萬件，Q2更是衝破6萬件。

觀察六都及新竹縣市第2季新增房貸表現，相較台中市第1季鑑估值1,329萬，本季呈現倒退狀況，其餘七都平均鑑估房價，以及平均背負房貸金額均已爆表，創下史上最高點。

上半年房市熱絡 推升房市價量

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台中第1季受新案交屋潮助攻，帶動房價鑑估值衝上史上高峰，加上每季可能受中古和新屋申貸物件比重影響鑑估值，台中第2季房價鑑估值雖呈微幅下修，不過平均房價水位仍位居歷年高點，未必是房價出現下修。

李家妮指出，近年全台房市景氣熱絡，新案總銷、推案量及戶數表現均屢創新高，尤其自帶產業題材、公建利多的城市，整體房市價量表現也更為亮眼，以第2季新增房貸件數，包含新北、桃園、台中及台南、高雄等縣市，同樣締造新猷，足見房市景氣熱度。

南二都雖房貸壓力最輕，不過兩縣市受惠科技產業帶動房市買氣旺、房價增速快，房貸壓力已不可同日而語，推估未來也恐將逐步搭上千萬列車。

張旭嵐表示，7月因央行一杯咖啡引爆市場房貸荒，影響包含整批、分戶放貸進度減緩，交屋、買賣期均延長，不過政府重申首購族及對保完成的個案，將不影響房貸撥款，然而接下來還有央行第3季理監事會議，是否會祭出其他政策，美國大選的發展和台灣經貿發展，都是影響後續整體房市交易的關鍵。

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