殺價成功秘訣》不管屋主開價多少...學會這2個「萬用句」，成交機會大增！

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絕招1：先口頭出價，往合理價下殺1成以上

計算出合理價後，接下來就要大膽開口出價囉！不要管開價多少，將合理價再往下抓10%~ 15%，勇敢地開價吧！如果心中那把尺計算出來的合理價是900萬，就口頭出價765~810萬。當然，這並不是萬用公式，而且還要搭配不同情境。我舉以下情境模式供大家參考。

情境：仲介開價1,200萬，透露屋主要「實拿」1,050萬，但你查過實價登錄行情，合理價應該是900萬。

仲介：「這間房子真的很不錯……」
你 ：「這間賣多久了？之前有人下過斡旋嗎？屋主有出來談嗎？」
仲介：「大概賣了快3個月，之前有人出950萬下斡旋，但屋主沒有出來談。」
你 ：「屋主想賣多少錢？」
仲介：「屋主簽給我們的底價是1050萬…」
你 ：「1050萬是屋主實拿還是含仲介費？」
仲介：「是屋主實拿，仲介費一般是4%，但是可以談啦…」
你 ：「所以如果仲介費抓2%，那屋主要賣1070萬耶！好貴喔…」
仲介：「那你想買多少錢？我們去喬喬看…」
你 （面有難色）：「我怕說出來你會笑…因為價錢差太多了。」
仲介：「沒關係，你說說看…」
你 （無辜）：「760萬吧!」
仲介：「哇！真的差太多了，你要往上加，不然買不到啦！」
你 ：「我有喜歡這個房子，不過我真的覺得1070萬太貴了，我有查過行情，這附近的房子哪有那麼貴？要不要我把實價登錄的資料拿給你看…」
仲介：「那也不可能760萬啊！差太多了…你要往上加一點啦！」
你 ：「不然你去問屋主，我加一點，780萬斡旋他收不收。我真的有喜歡這個房子，你去幫我問問看啦！之前出950萬下斡旋那個應該也一段時間了吧，屋主可能改變心意了啊！我會準備一些加價空間，你幫我跟屋主喬喬看…」
仲介：「好啦！我幫你跟屋主說說看，那你要先下斡旋嗎？」
你 ：「你先問屋主他這個價格收不收斡旋，我再下斡，不然要再退也很麻煩耶！」
仲介：「好啦！那我問完後再跟你回報…」

最後如果真的780萬下斡旋仲介願意收，而你也真的下斡旋並議價，一定要議到880萬含買方仲介費。因為從780萬880萬，加價加100萬已經很多，議到880萬以下含仲介費是有機會的。

發現共通點了嗎？不管仲介怎麼說，你心裡面的那把尺不會改變。遇到開價較低的屋主也不能見獵心喜，仍要把持住你的談判空間，口頭出價沒有損失，但要是這個物件你沒有喜歡，就不要浪費時間出價，因為仲介如果真的幫你溝通，最後屋主同意仲介收斡旋，你卻不想下斡，次數一多仲介也不想再幫你跟屋主周旋！

絕招2：超好用的萬用句！一招走天下！

有沒有發現一個萬用句：「之前出XXX萬下斡旋那個應該也一段時間了吧，屋主可能改變心意了啊！」這一句話很經典，一方面給仲介台階下（因為誰知道他說的「之前出XXX萬下斡旋但沒談成功的人」到底存不存在）一方面屋主也是人，是有可能改變心意的，所以這麼說也沒錯！

此外，還有一個萬用句：「如果屋主願意出來談，我會保留加價的空間。」讓仲介先願意接受你斡旋的價格，並想辦法約屋主出來。當屋主願意出來，就表示你原來出的價格其實離他要的底價沒有想像中那麼遠，再加上只要雙方出來見面談，對仲介來說就像已經到了球門前的球，無論如何都會想把這球踢進去。所以，到時候只要斟酌加一些價格，其他的讓仲介去努力，就有機會成交。

有時候仲介或屋主雖然不願意調整底價，但是你真的有喜歡那個房子，不妨每週關心一下這間房子的情況：「有人出價嗎？屋主怎麼說？屋主價格還是很硬嗎？」持續追蹤，當屋主真的下修底價時，仲介第一個就會想到通知你。

此外，如果剛剛的例子是屋主自售，有些屋主不喜歡來來回回不斷議價，所以價格開的已經接近他的底價。如果真的遇到這樣的屋主，而他開的價格又跟合理價接近，不要為了殺價的快感硬要砍個2成、3成才甘願。遇到喜歡又適合的房子，價格也合理，就可以考慮了！

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●作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。