(圖片來源：shutterstock)
買不起房子倒不如來當房東
近年房價不斷飆升
對年輕人而言擁有一間自己的房子
猶如夢想般遙不可及
更別說當包租公了…
不過投資不動產投資信託公司（Realty Income）能完成當房東的夢想
不但可以每月獲得股利（猶如房租收入）
也無需自己尋找租客
甚至還可以賺取股票價差
以下本文將依序探討
✏ 公司介紹–長期租約提供穩定的營收來源
✏ 營運狀況–租客分散在各個產業降低風險
✏ 財務表現–獲利穩定成長，股息已連續 26 增長
✏ 未來展望–低利率有利於公司收購更多的房地產
公司介紹–長期租約提供穩定的營收來源
不動產投資信託公司屬不動產投資信託（REIT）
REIT 為資產證券化商品
發行受益憑證銷售給投資大眾
公司成立於1969年
總部於加州聖地牙哥
以房地產為股東創造租金收益的企業
投資美國房地產市場
目前擁有 6525 個資產
主要收入來源為長期租約
客戶多為連鎖零售業為主
REIT 在美國有一個優點
對企業而言不用繳交所得稅
但免稅的代價是將淨利潤的 90% 分配給投資者
營運狀況–租客分散在各個產業降低風險
租客分佈在 51 個產業
其中又以零售業為大宗，佔整體 84%
其次為工業，佔比達 10.7%
從租客行業中得知
便利商店為主要客戶，佔比為 11.9%
前七大行業佔整體約四成五
為公司主要營收來源
不動產投資信託公司營收主要為房租收入
將業務分散在各產業規避風險
並利用單一租戶的商業模式（獨棟租給企業）
有局部壟斷該地區的效果
2020Q1 平均租約年限來到 13.5 年
穩定的租約使營收年成長 15%
促使營收穩定成長
另一個關鍵為出租率
擁有大量的資產最怕的就是閒置產能
而不動產投資信託公司的出租率近 25 年未曾低於 96%
從資產分佈觀察
不動產投資信託公司的房產遍布全美
前三大洲分別為德州、加州、伊利諾州
佔比為 11%、8.8%、5.8%
更在英國和波多黎各置產
財務分析–獲利穩定成長，股息已連續 26 增長
從財務比率觀察
毛利率能持續維持 94% 以上
主要原因為三淨租賃（Triple Net Lease）
指的是租客需承擔所有的房產稅、保險、維修費用
降低公司銷貨成本
REIT 產業無法從淨利率準確地衡量公司的獲利狀況
傳統會計上資產須扣除折舊和攤銷費用
但對於 REIT 產業而言
資產反倒有增長的空間
故以 FFO（Fund from operation）衡量公司獲利
※備註FFO = 淨利潤 + 折舊 + 攤銷
在 REIT 的估值裡
另一個常用的方法是 AFFO（Adjusted Fund from Operation）
也就是把 FFO 進行會計賬面上調整
AFFO 會再扣掉公司的資本支出
更能準確地評估獲利情形
不動產投資信託公司獲利穩定成長
股息已連續 26 年增長
近 5 年股息年複合成長 12.48%
且股息發放率更沒有低於 8 成
對投資人而言是一個穩定配息的標的
未來展望–低利率有利於公司收購更多的房地產
不動產投資信託公司主要以收購房地產擴增營業版圖
過去十年收購房地產金額達 160 億美元
因近年獲利穩定成長
買入更多的資產出租
在 2019 年收購房地產更高達 37 億美金
由於公司財務狀況穩定
加上目前利率處於較低水平
對於日後融資相關成本降低許多
有利於日後收購房地產
未來營收有機會創新高
附上近 20 年股價
留言 1
Chen
不管怎樣投資，
第一，要閒錢
第二，要分散
第三，要有國際觀
以上，僅供參考，祝大家
身體健康，財源滾滾
2020年06月17日12:30
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