周靖璞
圖片 shutterstock 提供
台灣人喜歡赴日旅遊，不少人對日本生活充滿憧憬，加上部份人士有赴日工作、留學及創業等需求，讓許多民眾人開始思考日本置產的可能性。用現金在大阪置產的創業家米果在《毛利小姐變有房》節目分享購物心得，她分析台日房屋價差，日本匯率低點是吸引置產「划算」的關鍵。信義房屋日本事業部專案經理郭子睿提醒，雖海外人士日本置產沒有太多限制，但日本對財力證明要求嚴謹，台灣人可能會感到略有不便，他也提醒，觀光需求與長期居住差異頗大，購買前一定要謹慎評估。
匯差、地緣政治風險
日本買房做資產配置
日系選物店「MEKOOO小米果」創辦人米果，由於長期工作需求時常往來台日間，有時碰上黃金周或特殊活動訂不到飯店，讓她在創業第8年時開始有了在日本置產念頭，「媽媽原本希望在陽明山有一棟度假房，我一看要台幣5千萬！後來乾脆把媽媽的夢想跟工作需求結合，索性選擇在日本買房較划算。」她考量客戶交流方便區域，最終選擇大阪市本町站附近置產。
米果分享，在參與日本房產說明會時，發現很高比例買家和自己目的不同，多數人是計畫「投資轉租」，因日本租屋行情，租金投報比大約4%以上。實際買房後，米果發現在與客戶交流時，會因名片上印有日本住址較易得到合作洽談機會，「因日本人個性拘謹，對海外合作容易有疑慮，知道你實際住在日本會比較安心。」
郭子睿補充，日本近期吸引很多海外客戶置產原因，主因日圓兌台幣匯率相比十年前0.4、現.為0.2左右，另台灣房市必須考量「高基期」、「信用管制措施」及「地緣政治」風險，相較之下日本不動產市場具備良好穩定性和高標準居住品質，讓更多人選擇日本購屋做為資產配置一環。
資金審查嚴謹
貸款買房易錯失機會
部份國家海外人士置產只能購買「地上權」，郭子睿表示日本無此限制，買房同樣可持有土地與房屋產權，同時也不會因海外身分加稅。但日本重視購屋資金來源合法性，例如：父母透過買房做未來資產移轉子女規畫，可能會希望以孩子名義購屋，此作法可能會被視為有洗錢疑慮無法通過審核，日本會要求購買名義人與匯款人必須同一位。
郭子睿表示，約40%海外人士在日本買房會使用貸款，除貸款資格審查過程繁瑣外，如果出現日本人買方、或現金全額購買的買方，都有可能讓賣方改變成交對象。米果補充：「假設一個100戶日本社區，可能只願意釋出15戶給非日本人購買。如果要辦理貸款，賣方也會擔心你的資格不過關而優先考量賣給其他人。」
收租、自住適合不同物件
勿以觀光思維置產
米果分享，自己購買房型屬「2LDK」(2臥室+1客廳+1餐廳廚房)，主要考量家人到日本度假時，能夠方便打理每日餐食。「日本一般房型，很少看到2套衛浴。」郭子睿則補充，日本沐浴空間與如廁空間是分開設計，一般房型通常都只會有一套衛浴，而台灣通常3房1廳格局就可能會有2套衛浴，此部份較不符合台灣人居住習慣。此外，日本人注重隱私，著重玄關與走道設計，不太容易開門就一覽屋內動線格局，「主建物坪數若標示20坪，日本房型就會因這些設計，視覺上看起來比較小一些。」
郭子睿分析，台灣人普遍喜歡在日本買房地點，以東京、大阪重點城市為主，如：東京新宿區、港區、澀谷區；大阪中央區，心齋橋、梅田等，因精華地段交通便利、生活機能較為完整，保值性、流動性佳。挑選格局上，若有閒置期收租考量，較多選擇1LDK格局；若是自住需求，東京、大阪主流格局以2LDK以上為主。
不同區域環境格局差異大，「以新宿區為例，早稻田大學周邊類似台大公館文教區；西新宿近東京都廳，高級住宅多；觀光客常去的歌舞伎町周圍，環境較為複雜、未必適合置產。」他提醒，環境差異性會讓房價產生很大差距，一定要深入了解當地生活環境，做足功課再下手。
日本對資金審查相當嚴謹，辦理貸款需注意哪些細節？歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》
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