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生活

趁孩子到外地讀書、工作在當地買房,如何買到有潛力成為「養老金雞母」的房子?

50+好好

更新於 06月19日11:12 • 發布於 06月20日15:00

文/陳莞欣 圖/Shutterstock

編按:年輕人買房、租屋負擔不小,有能力的50+世代家長,有些人會選擇在孩子到異地求學、工作時,在當地置產。一方面讓孩子有個穩定的居所可住,另一方面也期待物件日後有增值的空間,或者可出租換現金流。不動產投資,如何選到適合的物件?用兒女的名義買房或自己買,有何差異?

孩子要離家了,幫他買房兼自己做投資,可行嗎?

年輕人在都市居住大不易,有些愛孩子的父母,會趁著孩子即將到外地求學、工作,在大學生活圈或上班地點附近買房。現在給孩子住,將來還可出租或售出,作為個人退休資產配置的一環。

住商不動產企研究室執行總監徐佳馨指出,這種做法其實行之有年。「以前,不管是排名前、後段的學校都有人在附近置產。」她舉例,家住北部的孩子到南部念書,因為沒抽到宿舍,家長便在當地買一棟房子。一方面讓孩子有地方可住,另一方面也期待物件之後能增值,或者出租換得穩定的現金流。

不過,隨著台灣進入少子、高齡社會,既有的大學城周邊物件未必是好的投資標的。特別是都市區的房地產要價不菲,若是選錯物件賠上老本,算算可能還不如讓孩子租房。

幫小孩買房,怎麼挑到可以讓自家孩子住、以後也有生財潛力的「金雞母」?

買房的區位決定勝率 想在學區置產,物件怎麼挑?

徐佳馨指出,房地產投資縱使有許多眉角,大原則仍回歸「區位決定勝率」。如果要在大學城附近置產,建議以前段公私立大學為主。包括北部的台大、政大、新竹的清大、交大、中部的東海、逢甲,南部的成大,至今都還是熱門的置產地點。特別是清大、交大周遭,因為許多學生畢業後會留在當地就業,提早買房可以自住,也可以租給學弟妹,物件周轉率一直都不錯。

相對的,入學人口縮減的後段學校,現階段不建議在周遭置產。徐佳馨指出,若期待當包租公、包租婆,可能會發現後段學校的宿舍入住率出乎意料的低迷。一來,少子化讓學生的就學選擇變多,這類型的學校對外縣市學生的吸引力降低。再者,本地縣市的學生也可以靠機車等交通工具通勤,無須租房。若哪天學校真的退場,不動產更有可能貶值。

除了國內大學城置產,也有些父母會趁孩子出國留學時,在國外買房。例如,日幣近來匯率屢創新低,就吸引不少國人赴日本置產。

但徐佳馨提醒,國外的不動產交易遠比國內更複雜許多。首先,各國的稅法不同,外國人持有不動產所需繳納的稅金可能遠高於本國人。再者,所有外幣計價的商品都有匯差風險。以過去4年為例,孩子念大一時,日幣對台幣的匯率最高達 1:0.28;但到了大四,匯率重貶為 1:0.21。不論房價,光是匯差損失就超過2成。

再者,海外置產因距離因素,家長很難到當地密集看房。「但是買不動產不能全聽小孩的意見,因為小孩只能用他有限的人生經驗去看房。這會變成你異地不動產投資的硬傷。」

外縣市的物件管理大不易 如何當個聰明省力的房東?

孩子在外租屋,有時不容易找到租金、生活環境都理想的物件。徐佳馨認為,幫小孩買房,確實有助於孩子的生活更穩定。不用擔心會被房東趕出門,畢業後也不急著搬家。

不過,房地產投資的目的終究是獲利。物件所在區位的未來發展,決定其增值空間。許多學區的生活機能已發展成熟,未來出現捷運等重大建設、房價爆炸性成長的機率不高。而若是像台北大學三峽校區,將來會有捷運三鶯線通過,就是一大利多。

因此,徐佳馨指出,想在學區、上班族多的區域置產,要把握幾個原則:好賣、好租、好貸款,還要好管理。在外縣市置產租人,更要有聰明的方式管理,當個輕鬆的房東。

徐佳馨舉例,有個朋友的媽媽買了一棟透天,隔成多間套房後租出給學生。房東沒有聘請管理員,但從租客當中找了一位「學生管理人」。舉凡租客的所有疑難雜症,好比有人晚上忘記帶鑰匙、水電設備出問題需要維修,管理人都能代勞,換取租金優惠。若有人退租後可以找到人承租,房東太太也會發給獎學金。以別富巧思的方式,維持物件管理的穩定性。

幫小孩買房,該用自己或孩子的名義買?留意贈與稅、第二戶限貸7成規定

想趁孩子讀書、出社會,買一間房送給他,此時用父母或孩子的名義買,差別為何?

徐佳馨提醒,父母用自己的名義買房,要留意50後的購屋行為是否會影響自己未來的財務規劃。央行最新的政策規定,除了1年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸的換屋族,自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限為7成。若以北部房產動輒上千萬而言,頭期款至少也要300萬以上,可能排擠父母的退休預算。

而若是父母出資、用已成年子女的名義買房,則要留意贈與稅的計算方式。不動產課徵贈與稅的計算方式,是以房屋評定現值及土地的公告現值總和,扣除貸款金額後,計算贈與總額。

2024年的最新規定,贈與人在同一年度內,分次贈與給單一對象或不同對象,累計贈與金額合計在244萬元內免稅。超過244萬元、贈與金額2,500萬元以下,贈與稅的稅率則是10%。以上的贈與級距每增加2500萬元,贈與稅的稅率增加5%,贈與稅的稅率最高20%,由贈與人負擔。

實務上,常見父母取得房子和土地後,分割不動產,以持分之方式每年在免稅額內贈與孩子,或者父母先贈與孩子頭期款,之後每年在贈與稅的免稅額度內贈與現金,讓孩子繳納房貸。此外,夫妻間相互贈與的財產不計入贈與總額,免課贈與稅,配偶先贈與現金給另一人,再分別贈與244萬給孩子,也是節稅的方式之一。(相關閱讀:想送房子或錢給孩子,贈與稅免稅額是多少?稅率、課稅對象與節稅方式一次看懂

徐佳馨建議,想買學區房,不妨先和在地的房仲品牌分店聊聊。他們不僅了解學區的物件,分店的房仲、代書,也可以針對稅務規劃提供建議。別讓對孩子的愛,成為自己或家人未來的負擔!

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