建商標榜「飯店式管理」攏系假？專家點出最大關鍵

好房網News記者戴鈺純／台北報導

隨著新建案越蓋越多，而建商為了推銷房子，想盡各種新鮮噱頭吸引消費者買單，而目前標榜飯店式管理的建案相當常見，但實際上能稱得上飯店式住宅或豪宅的，其實也不多。相對的，要維持基本的管理與服務並不容易，社區是必需支出龐大的人力和資金成本，才能夠經營持久，否則將會淪為蚊子館的命運或是面臨關閉的危機。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示，所謂的飯店式住宅，應該要有專業物管公司或結合一般飯店，提供管家服務，如生活服務與房務整理等項目，雖然現在市面上很多主打「飯店式管理」的建案，但其實服務並無到位，郭紀子表示，若真正要做到「飯店式管理」，社區是需支出龐大的維護和人力成本，僅以人力而言，基本配置包括保全、清潔員、總幹事、秘書等，一位總幹事每月花6萬左右，24小時的飯店等級保全，每月至少16萬起，1名清潔員約4萬，再加上2個秘書9萬元以上，光人事開銷加總就要35萬，以2000坪樓地板面積、社區50戶、每戶40坪來計算，管理費中所佔的人事成本費用，每坪至少就要175元。若是有豪華公設或飯店式服務，費用必然更加昂貴。 

郭紀子也提到，有些社區提供閱覽室，不只書沒更新，也根本沒有人在看。他舉例某新莊溫泉宅的社區，為了24小時溫泉加熱，社區電費每月幾十萬，單是維持溫泉1坪管理費也要60元，結果2年後不敷維持，只好全部關閉。「住家就是住家，飯店就是飯店」，郭紀子認為，回家也想享擁飯店服務，並不容易。

郭紀子又說，要維繫豪華公設其實大不易，關鍵在，但一般買房民眾要如何檢視社區的財務是否健全？他認為必須根據制度和費用收支來判定。

一、制度面 

必須按時定期將財務報表公佈於社區公佈欄上，年度財報每年應於區分所有權人會議中報告。

2.財務運用要有計畫。通過年度財務預、決算制度的擬定與執行，規劃出實際可執行的社區財務計畫。 

3.財務監督機制健全。經費動支權力要分層授權，區分所有權人會議授權管理委員會可自行決議使用的額度，管理委員會決議主、財、監委可動支零星費用額度，保持靈活運用的彈性，提高財務運作的效率。同時，財報的製表人、財務委員、監察委員、主任委員必須確實核對正確並簽署，以示負責。 

二、 費用收支

1. 財務報表簡單明瞭，住戶要看得懂。常見社區財務科目及財報格式固定，不應經常調整變動。

2.「權一歲出、量出為入」的原則。唐代宰相楊炎主張：“凡百役之費，一錢之斂，先度其數而賦於人，量出以制入。”社區也是如此，為了保持一定的生活與環境品質以及建築物設施維護水準，應該制定合理的支出預算，並依照支出需求訂定管理費收取標準。 

3.合理的支出比例。經費支出重點應在於建築物及其設施管理維護，人事費支出比例不宜太高。普遍來說，管理費支出以人事成本所占的比例最高。另外還包括社區的公共水電費用、電梯保養費、外牆清洗費、弱電保養費、發電機保養費、環境景觀維護費用、消防與公安設備維護及申報費以及俱樂部費用等等，這些都屬於社區經常性的固定支出。 

應該每月略有結餘，並適當提列長期維護修繕基金，未來經費不足的風險比較低。

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