囤房稅2.0 政府加碼打炒房

政府打炒房一波緊接一波，繼2023年7月1日平均地權條例修法施行之後，再於7月6日行政院會議討論通過房屋稅差別稅率2.0方案，就房屋所有人之住家用房屋採全國總歸戶，針對持有多戶且未作有效使用者，課以較高稅率，期於112年底完成修法，並自113年7月1日起實施。

國內房價自2018年之後開始大幅飆漲，期間主管機關陸續推出壓抑措施(詳請參閱附表)，惟效果並不顯著，導致後續抑制措施一波緊接一波的推出，雖然各界看法不一，惟如就一年來的土地交易、推案量與銷售率、建照執照與使用執照以及買賣移轉數量加以檢視，市場景氣自去年下半年確已逐漸呈現下行走勢，尤其此際正逐漸進入交屋高峰關鍵時刻，政府加碼打炒房再度推出囤房稅2.0措施，整體房市景氣必然面臨更為嚴重的衝擊！

一、壓抑措施，一波緊接一波

房價居高不下，政府持續加碼打炒房；2020年以來內政部結合行政院消保處、縣市政府地政、建管與消保官的聯合稽查未曾停歇，加以行政院消費者保護處與公平交易委員會也都積極依據消費者保護法、公平交易法、不動產經紀業條例以及公寓大廈管理條例嚴格執法，因此，只要主管機關持續嚴格執法，房市交易秩序必然可以逐漸導入正軌！

近年主管機關對於打炒房的持續大動作首推中央與地方政府的聯合大稽查，除此之外，不動產交易專案查核、實價登錄2.0、房地合一稅2.0、第五次選擇性信用管制措施、平均地權條例修法陸續施行，於今再度推出囤房稅2.0，並將囤房房屋稅稅率大幅提高至4.8%(詳請參閱附圖)，後續影響不容小覷！

二、囤房稅改採全國總歸戶，稅率2%至4.8%

有關囤房稅稅率4.8%問題，雖然有人認為政策效果不佳，主要原因為房價仍持續飆漲，有關這一點可以從最近幾年房價大幅飆漲的源頭開始追蹤，按政府一連串的打炒房措施，主要是針對投機性炒作而來，並非壓抑正常的投資或自用住宅需求，如果再回溯自2018年以來房地價格大幅暴漲的主要原因，可以了解到係源自土地價格暴漲，再加上營建成本大幅提高，其間最主要的影響是房價大幅暴漲情況下，推案量也隨之大幅增加，惟銷售率除2021年高達六成之外，其餘各年度都低於50%，由此可知未來的餘屋數量必然會愈來愈多，此可就建造執照與使用執照的差距加以檢視；2017年這兩個指標呈現交叉點，2018年以後開始逐漸擴大差距而呈現建造執照大幅增加情況，截至2023年4月，建造執照與使用執照差距高達294,784棟，可以想見的是，未來完工交屋對整體市場的影響，亦即從今年下半年開始慢慢進入交屋高峰期之後的長遠影響！

這一波的房價飆漲在2022年年中達到高峰，亦即2022年年中之後開始出現轉折，因此在今年下半年交屋高峰期之後三至四年期間，可以很明顯的看出未來建案餘屋、地主戶以及投資客釋出的數量必然會越來越多，筆者在今年年初一篇標題為「2023年房市四大皆空」文章，即是從經濟面、政策面、利率面與供需面逐一檢視房市進入交屋高峰期之後，整體房市走勢為何？

三、房價超漲區域面臨嚴峻考驗

最近有關囤房稅2.0的議題引發熱議，眾所皆知，並非單一措施就可以影響整體市場走勢，未來市場在供給大於需求情況下，除非是品牌較佳的區隔產品，其餘三、四年來大幅暴漲地區包括台中市、台南市與高雄市，尤其是台南市2012-2021年10年之間有些區域例如安南區、南區房價從一坪五萬多一路飆漲到超過二十萬元，未來在市場逐漸進入交屋高峰期之後，可以想見的是房價必然會面臨嚴峻的考驗！

近年政府陸續推出一連串的打炒房措施，無非是希望能夠徹底消弭投機炒作，並且逐步引導市場邁向軟著陸而非硬著陸，更重要的是建築業者也應該儘速去槓桿化，亦即要特別注意餘屋去化，以及財務控管等相關問題，慎勿落入流動性風險陷阱，進而造成金融業的系統性風險！