10年前房地合一稅，房價谷底4年跌2成後開始漲…永慶總座喊這次也會跌，親授開價眉角、房貸怎麼貸

作者 : 彭蕙珍

圖片 : 彭蕙珍攝

永慶房屋周四（9/26）發布「第4季趨勢前瞻報告房市展望」下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。永慶集團業務總經理葉凌棋強調：「黑天鵝出現了」，房市將出現改變，預估第4季成交量5.3~6.2萬棟，年減3~4成，創24年來最低數字。

「房價下修也是必然」，他以上一波政府於2014年推出房地合一稅後，房價一路下修到2017年，「谷底4年跌了17~20%，全台灣最大跌幅就這樣，2018~2019年就回來。」

他認為，台北市因交易量不大，房價下跌有限，但在北、中、南重劃區推案量大、投資客多的地方，下修的可能性較大。至於想要買房的自住客，現在可以慢慢看房子，「只要賣方讓利到你覺得可以就買。」

他建議可用實價登錄為基準，「當房價在跌的時候，實價登錄就是天花板，6月是這一波房價的高點，可以去看4月、5月的房價。」

葉凌棋說明：「今年5、6月是這波房地產量價高點。」當8月4日媒體開始談銀行限貸令後，房地產的供給量開始上升，「這代表原本期待房價上漲的思維開始改變，房價高點已到，開始委售（出手）；新北市也是。」

「先知先覺者很敏銳的觀察到，房市高點已到。」桃園以北先反應，兩周後外縣市的委賣量開始大增。他表示，當量增後，價格難免會修正，「因為價格競爭出現。」

央行信用管控 永慶交易量下滑3~4成

他以永慶全台1千多家店的實際狀況分析，市場成交量確實下滑了3~4成。以8月與6月看屋人數相比，網路瀏覽減少12%、看屋諮詢減少35%、要約付斡旋量減39%、成交量減少33%。

9月與6月相比，網路瀏覽減少21%、看屋諮詢減少48%、要約付斡旋量減50%、成交量減少45%

葉凌棋以央行第7波選擇性信用管制解析，央行總裁楊金龍認為，現在資金過度往不動產傾斜，不動產貸款已到突破37%，「他認為可能危機金融風險，提出要以日本資產泡沫、美國次貸危機為殷鑑。」

「他認為房市過熱，擔憂房市有泡沫危機，我相信他的擔憂數字都是有所本的。」

房市會不會跌？ 永慶總座：難免

他說明，楊金龍針對投資及投機客的態度是要給他們一個lesson（教訓），「他很清晰的傳遞出對投資、投機客的態度，白話文是說，你們要去籌錢，我不借你們了。」

「當房貸的量體這麼高，資金優先支持無房族。但是，當然可能會有少數誤殺的現象，央行說會處理，最近也準備好某些例如條款出來，我們希望讓真正健康換屋的人可以得到保障。」

「現在有人說房地產市場不會跌，但看楊金龍的談話，我認為房價難免會跌。楊金龍告訴社會大眾，房市確實必須cool down（冷卻），不要讓市場有房價會上去的預期。」

他強調，這波房地產就是上漲預期，造成新青安及所有人衝進去買房，因為怕買貴了，認為房價上漲預期很強，他（楊金龍）想要扭轉大眾對房價上漲預期，讓市場回歸健康。

無房無貸符合新青安 政策鼓勵結婚

永慶房屋整理9月19日各族群房貸資格適用條件，將族群分為個人及夫妻。

葉凌棋說明：「個人無房無貸符合新青安、首購、有寬限期；有房無貸款，仍然是首購，只差不是新青安、沒寬限期，但首購的貸款成數會很高，利率也還好。」

「這個政策蠻鼓勵結婚，夫妻換屋的問題沒有想像中大，換屋比較有問題的是個人有一戶房、第二戶影響比較大。」他解釋：「假設夫妻一個人有一戶房，另一個人沒有，沒有的那一戶都叫首購，還有寬限期。」

「換屋其實問題沒有想像中的嚴重，因為台灣房地產不是總歸戶，是個人。當他是個人，其實太太或先生有一戶空間存在。」

名下繼承一戶房，無貸款且是共有持分，只要持分面積低於40平方公尺（約12.1坪），影響不大，買房仍有新青安、首購、寬限期，「名下有房無貸款，仍是首購；除非你繼承一整間房子，會有第二房的問題。」

銀行鑑價嚴格 利率上升、撥款變慢

永慶房屋整理一周前國銀及民營銀行房貸利率，「新青安，好不好貸？貸款成數是用鑑價8成，不是你買的房價。」

台銀、土銀最快送件後1～2月完成審查，撥款時間未定；一銀最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀需要排隊到年底至明年1月撥款。

「首購幾乎全面性的利率都上升，有首購要貸，應該低於2.5%的機率不那麼大，概念是央行雖然沒有升息，但間接升息1.5碼；首購仍要排隊，民營銀行也要排隊，交易量趨緩是必然。」

對於有些人會轉到壽險公司貸款，葉凌棋指出，壽險公司看起來利率低，約2.45%起，但資格要求高，「如上市櫃員工優先、年薪100萬優先，還有其他條件，壽險公司看起來好像利率沒那麼高，但挑客人。」

至於購屋者會不會貸不到錢？他強調：「不會，現在市場不會貸不到錢，只有貸多高？和利率多低的問題，現在沒有貸不到的問題，只有利率高一點、成數低一點。」

而第二戶貸款，目前國銀和民營銀行的利率都3%以上，等於央行間接升息3~4碼。

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