簽訂合建契約時，一定要注意的5大重點！

（圖片提供／幸福空間）

如果沒有在事前就做好約定，事後容易發生糾紛，且又無憑據，經常導致地主無法依法追究。如果不事先就談好違約事項，讓雙方了解違約可能受到處罰，有一方很可能會輕易違約，因此簽約時，需要特別注意以下五點：

確認身分

簽約時，須確認地主（即甲方）是否為本人，如果不是本人，須要有授權書證明，且授權書用印的章須是印鑑證明的章。

談好分配方式

蓋好後房屋的分配是要水平分、立體分還是分棟分，這都要事先就談好，如有差額時於交屋再找補。至於露台，其價格基本上以坪數價格的1/3來計算。最後如遇到兩個地主戶在選房都選擇同一戶時，則可以用抽籤來決定，以示公平。

了解地主和建商的義務與權利

● 合建是地主出土地，讓建商拆除老舊房舍，重新興建，倘若屋主有跟銀行申請房屋貸款，那建商在拆房之前，要請屋主出示銀行的同意書，表示同意。另外塗銷抵押權時需要有多少金額，都需跟地主與銀行確認細節。

● 地上物該怎麼處理？是否為歷史建築、古蹟？如果是，則無法重建。還必須考慮出入的道路是不是既成巷道還是計畫道路、確認界址等問題。

● 起造人要用誰的名義？如果用地主當起造人，地主就是房屋（保存登記建物）的所有權人，不用過戶，可以省下「契稅」。但實務上大多由建商當起造人，由建商當保存登記建物的所有權人，等拿到權狀之後再過戶給地主，此舉能給建商較高的主控權，但缺點是必須多花一筆「契稅」與「代書費」。

● 建商可以跟地主討論是否可以做土地融資，地主如果願意，建商就能拿土地去融資，融資金額就能作為工程款，降低建商出資的比例。

● 土地合併的問題：一般來說，合建的土地可能有好幾筆，為了未來方便過戶，無須過戶多筆的土地權狀給承購人，建商會將數筆土地合併成一宗土地，承購人交屋時只需要領到1筆土地所有權狀及建物所有權狀，故有數筆土地合建時需要先辦理土地合併。

● 房租補貼：合建施工大約要2至3年，原屋主因為施工期間要長期在外面租屋，這段期間產生的花費通常由建商補貼，稱為房租補貼。

稅金分擔要明確

在稅金分擔的部分，原則上，簽約前由地主負擔，簽約後則按照出資比例由地主與建商共同分攤。一般情況下，地主要付的稅金有土地增值稅、房屋稅與地價稅；建商要付的稅金有契稅、登記規費、印花稅與代書費。

以土地增值稅為例，明文規定是由地主也就是賣方來承擔，但地主通常希望照出資比率來分；從建商的立場來看，簽約前應由地主支付，但有些地主會認為自己繳了土地增值稅，是因為合建契約所造成，所以也要求建商照比率來分攤，所以這部分需要事先說清楚。

地主有數名時要更仔細

原則上，從擁有位置條件最好的地主先簽約，一旦簽成，往後跟其他地主談條件時，建商將擁有更高的說服力與立場。一般地主都不願第一個簽約，擔心簽約時有什麼細節沒注意到，因而被建商吃定、綁死，這時候可以用協議書的方式，增加一條「須達一定同意比例，此合約方能生效」，解除屋主戒心。

當屋主有數名時，如果有人臨時反悔的話，合約還有無效力？根據《土地法》第34條之1第1項：「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」、「但應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，即以「多數決」為原則，若達「人數過半及應有部分過半」之門檻，建議以多數決的方式，將不同意共有人之持分賣給其中共有人，再與建商簽訂合建契約書。

在不動產投資，尤其是合建的投資興建中，專業知識與實務經驗非常重要。投資者需要懂得如何評估土地的價值，了解建築法規，並且能夠進行NPV（Net present valve）財務分析及敏感性分析（Sensitivity analysis）評估，並進行壓力測試（Stress testing）。如果想了解這些評估方式，可報名專業機構開設的土地開發分析課程，學習如何使用這些評估方式。

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本文作者-林宏澔 教授／作者群召集人
．創世紀不動產教育訓練中心 創辦人
．中華民國不動產經營管理協會 理事長
．台北市建築經營管理協會 創會理事長
．逢甲大學建設學院／宏國德霖科技大學 副教授
．創世紀商務中心 總經理
．「房地產投資利潤自動分析系統」專利發明人
．暢銷書《賺大錢靠土地》、《房產經營學》作者
．「房地產投資利潤自動分析系統」專利發明人
．27年不動產實務經驗，任職上市建設公司期間，購買土地金額超過150億

學歷：
．元智大學財務金融博士班
．國立政治大學企業管理研究所
．逢甲大學土地管理學系

【本內容節錄自編輯精選好書《房產經營學2》】

書名：房產經營學2

出版社：創見文化

作者：林宏澔、許志維、戴智權、林聖逸、郭志方、邱俊霈、賴金水、黃耿彬、呂理立、林泰博

本篇撰文：林宏澔

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