「金龍海嘯」第一排先掃到誰專家：換屋族、非蛋黃區首當其衝

央行9月19日宣布降準1碼，並祭出第七波選擇性信用管制，第2戶購屋貸款成數降至5成，且擴及全國，而名下有屋者的首戶購屋貸款不得有寬限期，央行總裁楊金龍揚言要給炒房投機客教訓，消息一出，有人看降房市，但準備交屋或已簽約的民眾也哀鴻遍野，不少人在臉書發文稱得要解約或違約。

先前國內房貸荒產生很多抱怨，楊金龍直指，「至少有一半以上，是投資客跟炒房客在抱怨」，這次央行再度採取霹靂手段，只是第七波房市管制推出才1週的時間，各地馬上紛紛傳出「災情」，壓力紛至沓來。

究竟這波「金龍海嘯」被掃到的第一排是哪些人？又有哪些區域、房型受到影響？日前總裁楊金龍承諾要提出「排除條款」，打炒房又擔心殃及無辜，排除是否讓房市再升溫？

「換屋族」首當其衝周鶴鳴：要擠出額外資金、違約風險增

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴受訪時表示，根據台屋掌握的第一線情況，主要受到房市管制影響的是已經簽約或準備交屋的民眾，多數人購屋都是依據合適的期限和手頭可運用資金來估算，無法適用新青安房貸優惠、貸款成數或利率增加等，必須要擠出額外的資金，恐怕增加違約的風險。

周鶴鳴指出，首當其衝的是新成屋、中古屋的民眾，尤其是已經簽約且準備交屋者，通常以換屋族或名下有房的民眾為多；至於預售屋因為還有一段交屋期，暫時不會受到太大影響，但只要進入貸款階段，往後仍舊要面對籌措資金的窘境。

蛋黃區衝擊小蛋白、蛋殼或重劃區要注意

有哪些區域會被掃到？住展雜誌發言人陳炳辰說，目前已陸續接獲民眾購買蛋白區或蛋殼區，因為房市管制而出現解約的情況，若以區域來看，新興重劃區、量體較大的地區等，通常是投資客入場較多，所受到的衝擊會較為明顯。

陳炳辰強調，相較之下，蛋黃區所受到的衝擊較小，包括台北市、新北市第一環的板橋、新店、中永和區，以及新竹縣竹北市和新竹市東區，值得注意的是台中和高雄，因為是投資重鎮，房市大好時，可謂遍地開花，但外圍漲勢太大，恐怕無法倖免。

豪宅具特殊性去化慢「這類產品」最尷尬

在前幾波房市管制之下，豪宅類產品去化偏慢，即便本次對豪宅又限制成數，陳炳辰說，豪宅本身就不是走快速行銷路線，況且不少高資產族群不見得需要貸款才買，幾乎不會受到政策影響。不過，價格在4000至5000萬元的產品會比較尷尬。

陳炳辰解釋，受到財政部的豪宅定義限制，這類產品在中南部就被定義為豪宅，隨著房價高漲，有不少大坪數產品就會逼近此價格，通常有能力購買者屬於較有財力的換屋族，就會落入房市管制的限制，包括限貸3成、無寬限期，反而是最慘的產品。

下重手打炒房又要排除條款？專家憂打擊力道恐不足

對於央行祭出史上最嚴厲的打炒房措施，有人人認為是打到痛點，也有人覺得殃及無辜。

一位不具名的執業估價師表示，目前房價真的高了，修正一下也好。但這波把繼承、共有統統算有房，沒有寬限期，可說是嚴厲打擊，他直言政府也應檢討現行房市補貼政策有無矛盾之處，而現在打炒房逐漸步入深水區，「放了怕飛，捏了怕死」看看對岸現在反而救房市，當知房市泡沫破了的後遺症有多大。

面對市場怨言，央行總裁楊金龍回應，將會提出「排除條款」。但陳炳辰認為，若排除條款過於寬鬆，恐出現報復性買盤，以現階段討論最多的繼承豁免問題，能夠繼承無貸款房屋，又能貸款購屋且享有寬限期，打炒房的殺傷力勢必大幅減弱。

另外，受到銀行滿水位、全國都在限貸令，有許多人反應，都已經到七都以外置產，是否能夠放寬限貸範圍？陳炳辰提到，若外縣市沒有嚴重拘束，會受到比價效應或外溢效應而上漲，如嘉義、彰化等區域，「沒配套很悲觀、有配套現轉機」，政府還須謹慎拿捏。

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