平均地權條例通過》打炒房最重罰5千萬！全台14區「3大特徵」建案注意了　專家：恐爆房價大地震

作者 : 林依榕整理

圖片 : shutterstock

《平均地權條例》周二（1/10）三讀通過，只要觸犯不法炒房行為，最重可判5000萬元罰鍰，如不改善還可處連續、連坐罰；另外預售及新建成屋簽訂買賣契約後，除特殊規定外不得轉售他人，而私法人購屋也將受限。

對此，有房產專家認為這次的平均地權不是在開玩笑，全台有14區極高機率會發生「房產大地震」，除了購屋族要特別注意，想趁機脫手賣房的人恐怕也沒那麼容易。

立法院三讀通過打炒房的《平均地權條例》，明定3種炒作行為，例如不得以電子通訊、說明會等傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格；不得和他人通謀或虛偽交易，營造不動產交易活絡的表象；自行、以他人名義或聯合多數人違規銷售，無論是連續買入或加價轉售不動產，有明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利之事實。

若涉及違法炒作不動產，將處100萬～5000萬元罰鍰並限期改正，期未改正者可連續處罰，受雇人、法人（指公司）也會一併連坐懲處。

另外，為了防止不動產業者所屬人員濫用專業知識，利用媒體、網紅、社群媒體或揪眾炒作，此條例也一併將協助買受人換約轉售的第三人，或受託刊登轉售廣告者納入規範，違者處原額度罰鍰。

條文中也增訂私法人購屋許可制，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

預售屋或新建成屋部分，一旦簽訂買賣契約，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人、不得刊登轉售廣告，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售。違者可按戶處50萬元～300萬元罰鍰。

預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊，若登錄價格不實，按戶處3萬元～15萬元罰鍰，並可按次處罰。

特別的是，《平均地權條例》中新增檢舉獎金制度，民眾可向縣市主管機關檢舉並列違法事證，經查證屬實，由實收罰鍰總金額中，提撥一定比率作為檢舉獎金。

全台14個警戒區　3大特徵牽動「房價大地震」

據「三立新聞」報導中指出，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，這次《平均地權條例》全台有14個地區有極高機率會發生「房價大地震」，且它們有3大共同特徵，呼籲購屋族要當心了。

3大共同特徵分別是「該漲沒漲又量縮區域」、「價格漲多交易量急遽衰退區域」、「接盤俠所剩無幾超級警戒區」。

一、該漲沒漲又量縮區域：像是台北車站生活圈，區域老屋多、都更不易，購屋族難以看到現況有明顯的改善，如2022年大樓房價年跌幅達4.3%、交易量比2021年少53.4%，顯見買氣難提升。

二、價格漲多交易量急遽衰退區域：許多近年熱門的新興重劃區，多是投資客、自住客、房價狂飆的地方，隨著2022年下半年後房市逐漸冷卻，房價雖未跌但交易量大幅萎縮，購屋的人若追高所面臨的風險也會隨之增加，像是新北土城暫緩重劃區、鳳鳴重劃區、桃園A7重劃區、青埔重劃區、新竹縣市高鐵特區、台中廍子重劃區、水湳經貿園區、台南平實重劃區、高雄橋頭新市鎮等等。

三、接盤俠所剩無幾超級警戒區：以台北奇岩重劃區來說，近年大坪數、高總價產品低迷，房市交易量不斷萎縮，一直有賠售消息傳出，購屋要留意日後脫手問題；台南LM特區2019年房價從每坪15.75萬飆到30.76萬，但因為房價漲太快，2021年已經快速消退，即便之後有台積電的題材仍無法帶動交易量回升，購物者要留意。

買方正觀望「翹腳撿便宜」　想要賣房也沒那麼容易

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，平均地權條例三讀通過，由於該案送進立院時間已久，許多恐慌賣盤已經於2022年7月之前移轉，若想在目前市況不佳時轉單，並不容易，除了許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

徐佳馨指出，中長期來說，除之前討論的預售屋不能買賣外，最受爭議的莫過於禁止私法人購屋，除實務上執行可能會遇到一些困境，例如都更案若是實施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細則未臻健全，可能會需要內政部不斷解釋。至於房價是否下跌，目前房市因為景氣已經處於下跌波段，早就是多重器官衰竭，並非因平均地權條例「一槍斃命」。

升息、通膨、房市管制已發酵　房市陷入磨合期

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在平均地權條例修正案通過前，房地產市場已受升息、通膨及不動產選擇性信用管制的牽制，市場溫度驟降，交易量深受影響，然而2022年一整年未發生區域性的拋售潮，第一季假期多是市場淡季，今（2023）年上半年交易量減，不容易看到價格下跌，經過一年半的磨合，可能會有個案價格修正，至於是否會有區域性價跌，則要看量體大的社區建案是否帶頭降價，才會快速蔓延。

此外，這幾日討論度最高的是法人購置住宅採許可制，由於諸多限制會打擊建商進行都更危老的整合過程，因此子法內容備受矚目，無論何種結果，許可制上路以及央行的購地貸款限制，中小型建商不易推案，已揭露未來市場新案供給量將減少，產業反而走向大者恆大的局面。

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