【懶人包】如何看懂土地使用分區？　圖文攻略大公開！

「土地使用分區」是什麼？

臺灣地狹人稠，尤以都會區更是寸土寸金，因此各地方政府進行都市計畫時，必須審慎評估規劃，且視實際情況將轄內每一塊土地分門別類，這就是所謂的「土地使用分區」。不同分區，自然產生不一樣的生活機能型態。實價登錄比價王本次圖文專題，以首都台北市為例作說明，帶您快速了解不同土地分區規劃，能蓋住宅的條件與區域有哪些，讓想要買房的你，有更全面的考量。

台北市哪些地方，可以蓋住宅？

依台北市政府的規劃，台北市住一到住四可蓋住宅；飲食業與醫院診所、零售及超級市場在住宅區內，則為附條件允許設立。另外，加油站、修理服務業、娛樂服務業等，則不允許設於住宅區內。有的民眾也會依照自己生活型態，選擇住在「住商混合區」內，看中的就是鄰近便捷的交通條件與娛樂環境。因此，在台北市第一種商業區到第四種商業區，也有不同條件。多數北市家長會考量住在文教區內，一來接送孩子方便，也可藉「文教區」社區教育與與醫療服務，充分享有更完善的教育資源。

當然，也有部分「土地使用分區」是禁止蓋住宅的。像是工商展售服務區、大多商業性質導向的各類商業區，以及工業區等，是無法蓋住宅的。以上提醒民眾，在買房前得要睜大眼睛看清楚，自己的房子是被劃設在哪種分區內，才能避免成了冤大頭。

土地使用分區主要依據：建蔽率與容積率

在台北市住宅區，被細分成九種，最主要的劃分依據就是「建蔽率」和「容積率」。

「建蔽率」VS.「容積率」不再霧煞煞　公式一目了然！

【建蔽率】建物投影面積 / 基地面積 x 100%。建蔽率比例愈高，可使用空間愈少；比例愈低，公共空間就愈多。
【容積率】建築物樓地板面積總和 / 基地面積 x 100%。容積率比例愈高，樓層相對較多也顯得擁擠；比例愈低，樓層少但價格相對昂貴。

「建蔽率」實施目的有四點：

(1) 防止基地面積過度稠密使用
(2) 減少空間壓迫感
(3) 提升棟距間的距離
(4) 控制建物的高度

「容積率」實施目的有四點：

(1) 有效控制都市建物密度
(2) 塑造良好都市景觀
(3) 使建地供給量趨於穩定
(4) 避免嚴重的空間壓迫感

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建築物之所以呈現不同樣貌，是依據土地使用分區規定建築用地不能全部蓋滿，以及建築樓地板面積有總量限制。

違反「土地使用分區」會怎樣？

台北市政府依《建築法》的違法變造條款，自2015年陸續向北市多個知名工業宅如興富發領秀、新潤悅峰等建案開罰，儘管引起不小風波，訴訟結果也不盡相同。但還是要提醒民眾一經發現違反分區的使用規定，政府會針對土地或建築物所有權人、使用人或管理人，處以新台幣6萬以上，30萬以下的罰緩，不同階段也有不同的處置方式。