什麼是 違章建築？ 違建 一定會被拆除嗎？ 去哪查才能避免買到 違建 ？
「違章建築」可能是最常被新聞媒體討論的房地產議題之一，而「違章建築」政策的走向也和民眾的利益息息相關，究竟哪些「違章建築」會被拆，哪些又不會被拆？如果我家已經有違建，那該怎麼管理呢？會不會在買房的時候，不小心買到違建了？如果你有以上疑難雜症，那這篇文章或許可以提供一些解答。
什麼是違章建築？
根據台灣目前現行的法律規定，違章建築指的是：「為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物」。什麼？是不是有看沒有懂，用白話來說，違章建築會出現在以下四種狀況：
主要建物已經取得使用執照，但在使用執照核定的建蔽率、容積率與高度上限之外，未經過允許就擅自加蓋的建築。
在不得興建建築物的土地上興建（例如在保護區內、國營地上搭建鐵皮等）。
建物的設計符合建築法律規定，但可能是由於程式上疏失，導致未請領建照就擅自興工。
簡而言之，沒有取得建造及使用執照的建物，都是違建！如果不知道什麼是建造執照或使用執照的話，可以參考延伸閱讀的文章。（延伸閱讀：建照是什麼？）
違建到底會不會被拆呢？
雖然違章建築的定義很明確，但因其存在的歷史相當的長，而且又和民眾生活息息相關，所以在違章建築的管理上就衍生出好幾套不同的應對方式，各縣市政府也有屬於各自的一套管理標準。例如有些違建是屬於「即報即拆」、但又有些是屬於「緩拆免拆」，標準相當的繁多，也難怪民眾在面臨到違章建築的問題時，常常面臨到不知道該適用哪套標準，所以覺得無所適從。
哪些違建是必須拆的？哪些又是可以補救的？
首先的大前提是，違建本身就是違法的存在，沒有所謂保證永遠不會被拆，常常會因為改朝換代而有新的政策，所以存在隨時被拆的風險。而目前的政策，大致上可以將違建分為以下三類：
即報即拆的違建：有公共安全危害的違建以及新違建屬於此類。公安危害指的是經過消防、交通主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行，發現後就是立即拆除。而新違建指的是有別於既存違建、舊有違建，是一種存在期間較短的違建，但這個「新」的定義取決於各縣市政府。例如台北市規定民國 84 年以後出現的違建，就是屬於新違建；而台中市則規定民國 100 年 4 月 21 號之後的，才是新違建。
列管緩拆的違建：既存違建和舊有違建屬於此類。以台北市為例，在民國 84 年到民國 53 年間存在的違建，屬於既存違建；民國 53 年以前就存在的違建，屬於舊有違建。這兩類違建都必須經由主管機關到場拍照存證、造冊列管，並按照違法情節列入拆除的分期計畫，因此既存違建絕對不是「就地合法」，只是暫緩拆除而已。
免拆的違建：程序瑕疵的違建和法律規定的例外狀況屬於此類。程式瑕疵的違建，指的是建築物的位置、高度、結構與建蔽率，皆不違反當地都市計劃的建築法令規定，只是因為程序問題，未請領建照而擅自興工，這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。法律例外的免拆違建有 16 種，因為情節輕微且影響較小，所以可以免拆，常見的例如鐵窗、碟式天線、女兒牆、庭園中的假山假水等，都在此範疇。
違建對民眾有什麼實際的影響？
與合法建築相比，違建在實際使用上會額外面臨到兩方面的困難，第一是違建修繕的問題，第二是違建買賣的問題。
- 違建修繕
違建的修繕僅限於「既存違建」和「舊有違建」，「新違建」不在允許修繕的範圍。「既存違建」的修繕無須向縣市政府申請，但僅能使用原來的材料並保持原有規模進行修繕，若被查到修繕後違建規模明顯增加，則視為新違建來拆除。「舊有違建」的修繕必須向縣市政府申請核准，若擅自修繕，也視為新違建進行處理。
- 違建買賣
由於違建的面積沒辦法進行登記，所以房屋的權狀上也看不到違建的存在，因此在法律上，違建的所有權是屬於蓋違建的人，即使消費者付錢買了違建，也無法得到其所有權，只能獲得一個「事實上處分權」。不過在市場上，因為違建有實際的使用價值，還是會有人願意出錢買，其價格會是合法建物的 30% ~ 50% ，但要注意的是，如果消費者明知道此建物是違建，還執意要買的話，日後被拆除時，賣家無須賠錢給消費者，消費者需自負全部的責任。
市面上常見的違建類型
「頂樓加蓋」：屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積 1 / 8 之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。
「陽台外推」：陽台是上方有遮蓋物的平臺，若拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用，可能為陽台外推。
「露台外推」：露台是上方無任何頂遮蓋物之平臺，若加蓋遮雨棚或牆壁，可能為露台外推。
「騎樓外推」：騎樓為建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間，在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓，在騎樓搭建鐵捲門（也包括水泥磚牆加蓋）即屬違建。
「夾層屋」（樓中樓）：在天花板與地板之間搭建樓地板，若未申請，在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓，就是違建。
怎麼必免買到違建？
對於違建的類型和爭議有一定了解後，我們要如何避免在不知情的狀況下買到違建呢？以下就介紹兩種實用的方法，大大降低買到違建的機會。
- 第一種方法：線上列管違建查詢
目前各縣市政府都有專門查詢列管違建的網站，民眾只需要去所在地的縣市政府網站查詢即可，不過網站上所公布的違建主要是以「新違建」為主，以台北市的網站為例，僅提供民國 84 年以後的新違建查詢。所以要分辨民國 84 年以後的違建就需要第二種方法。
- 第二種方法：現場圖紙比對
第二種方法需要帶著建物的「使用執照」和「建物測量成果圖」，實際到建物現場做比對。「使用執照」可以在網路上查詢，具體操作方法可參考延伸閱讀（延伸閱讀：使用執照是什麼？）；「建物測量成果圖」則需民眾到地政事務所，申請一份建物或附屬建物測量成果圖。只要有這兩份材料，按圖紙查對，只要出現了圖紙上不存在的建物，八九不離十就是違建了。
【延伸閱讀】